美地快贷612 土地开发抵押贷款
投资类型： 债权投资
融资总额： $3,500,000
年回报率： 7.0 - 8.0%
起投金额： $10,000
项目周期： 12 - 18 月
融资总额：$3,500,000
* 第一期融资额度$2,000,000，预计在2018年12月31日截止或融满为止
* 第二期融资额度$1,500,000，预计在2018年2月15日截止或融满为止
预计年化收益：7.0%-8.0%(每年)
* 1至4股年化收益率为 7.0%；5-19股年化收益为7.5%；20股及以上为8.0%。
投资类型：第一顺位土地抵押贷款
起投额度：$10,000/股
项目周期：12-18个月
付息方式：每半年预付1次利息
项目地址：47-11 90th St, Queen, NY, 11373
所处区域：皇后区，纽约市
土地面积：38,935 平方英尺
土地Zoning：R6B, C2-3
可建面积：80,422 平方英尺
第三方土地估价：$10,000,000
- 项目位于纽约市皇后区的华人聚集区Elmhurst，开发商于2009年以580万购入，分为两个阶段开发；第一阶段开发为10>个3家庭的联排别墅，第一阶段开发的别墅全部于2015年开发完成并出售，本次融资将为第二个开发阶段进行融资；
- 第二阶段开发的土地面积为38,935平方英尺，可建面积为80,422平方英尺，预计建筑一栋5层楼高、含86个单位的私有>套房公寓楼（Condominium）；其中16个单位为Studio，25个单位为1BR，35个单位为2BR，10个单位为3BR，并配备66个停车位；
- 该物业位于Elmhurst核心区，步行约10分钟可达临近3条地铁（M、R、7）线，驱车15分钟可达曼哈顿中城。
* 根据第三方提供的2018年10月份的估价报告，土 地估价为1000万美元，该估价报告由Five Boroughs Appraisal Group LLC.提供，同时，根据第一阶段调查报告显示，土>地有跟教会的历史遗留问题，开发商与教会已有初步解决方案并已着手开始处。
| 预计派息时间表 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 派息批次 | 投资人批次 | 付息日期 *1 | 计息开始 | 计息截止 | 计息周期 | 备注 |
| 第一次 | 第一期投资人 | 2018-12-31 | 2019-1-1 | 2019-6-30 | 6个月 | 预付利息 |
| 第二期投资人 | 2019-2-15 | 2019-2-16 | 2019-6-30 | 4.5个月 | 预付利息 | |
| 第二次 | 所有投资人 | 2019-6-30 | 2019-7-1 | 2019-12-31 | 6个月 | 常规利息 |
| 第三次 | 所有投资人 | 2019-12-31 | 2020-1-1 | 2020-6-30 | 6个月 | 开发商有选择权进行延期或者不延期 *2 |
*1 如果遇到节假日及非工作日，付息日期将自动延后到下个工作日。
*2 12个月后，开发商享有6个月的延期还款选择权，期间投资者将以相同的利息率获得收益。
抵押物充足
按照第三方提供的2018年10月份土地估价报告，本地块现在价值$10,000,000，并且开发商也提供个人资产担保及项目公司担保。
留置权优先级高
美地众筹所发放贷款拥有第一顺位留置权，保障债务违约时获得优先的索偿权利；同时项目方将签署股权质押文件并在纽约州政府进行登记，资金安全系数高，项目违约风险低。
稳定高收益
本项目1至4股年化收益率为7.0%；5-19股年化收益为7.5%；20股级以上为8.0%且借贷人提前半年预付利息，收益稳定，回报丰厚。
地理位置优越
项目位于Elmhurst华人核心区，交通极为便利；紧邻法拉盛华人聚集区。位于中国城黄金核心区域，周边商业发达，人口稠密，环境安全，宜商宜居。
市场需求强劲
根据Trulia及Zillow等平台统计数据，2012年至2018年间，Elmhurst地区的房屋销售均价涨幅高于纽约平均水平，涨幅超过30%，在2018年第二季度价格小幅下调后，于2018年下半年继续上涨，未来地产价值上涨趋势乐观。
Elmhurst地区市场概况：
$730,000
住房成交价格中位数
$653 per/ft²
每平方英尺平均成交价格
$33.70 per/ft²/year
公寓每平方英尺平均租金
* 数据来源：Trulia，2017年10月至2018年10月； 公寓每平方英尺平均租金价格由Streeteasy挂牌出租公寓计算，2018年10月。
邮编区域人口特征：
| 11373邮编区域内 | |
|---|---|
| 区域总人口 | 100,713 |
| 平均年龄 | 36 |
| 高中及以上学历 | 69.5% |
| 族裔构成 | 华裔、西裔、东南亚裔、非裔等 |
| 平均家庭收入 | $65,470 |
| 白领/蓝领 | 77.4%/22.6% |
| 有孩子的家庭 | 34% |
| 平均家庭人数 | 3.16 |
| 屋主自主比率 | 27.5% |
* 数据来源： ArcGIS Esri数据库，以及Property Shark，2018年10月。
周边在建项目情况：
- 以项目为中心的周边5英里区域内，过去一年中共有25个项目正在进行，其中17个项目在等待图纸获批，6个项目正在建设，2个项目已经建成并入住。
- 同类型的住宅类建筑中，最大的开发案位于88-08 Justice Ave，该项目是包含183个住宅单位、同时设有配套社区服务中心的综合性开发大楼，目前该项目已基本建成。
- 其次的开发案位于69-02 Queens Blvd.，该项目预计将建设一栋17层高、包含561个单位的住宅楼，目前该项目还处于最后的设计图审批阶段。
- 横向比较附近区域的25个项目，总造价约1至5百万美元的项目占13个，5百万至1千万美元的项目占4个，1千万美元以上的项目为6个；其中19个为私有套房（Condominium）或>租赁公寓（Rental Apartment）的建筑项目。
周边同类物业比较分析：
周边同类物业私有套房（Condominium）单元的销售情况：(2017年10月至2018年10月）
- 涉及物业数量：20
- 销售单元数量：73
- 每平方英尺成交价格中位数：$630
- 成交价格中位数：$470,000
- 价格区间：$415,210~$845,148
- 销售面积中位数：724 ft²
* 临近1英里范围内的7个同类型物业
| 7个同类型物业的具体市场情况 (2017年10月至2018年10月） | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 物业地址 | 建造年份 | 面积(ft²) | 层数 | 公寓单元数 | 平均单元面积(ft²) | 每平方英尺均价 | 成交价格中位数 | 一年内成交单元量 |
| 84-25 Elmhurst Avenue | 1954 | 117,518 | 6 | 144 | 759 | $503.33 | $455,000 | 3 |
| 40-35 Ithaca Street | 1937 | 51,890 | 6 | 65 | 851 | $576.80 | $495,000 | 6 |
| 82-01 Britton Ave | 1939 | 82,867 | 6 | 82 | 686 | $554.83 | $490,400 | 6 |
| 42-25 80th Street | 1960 | 118,319 | 6 | 147 | 840 | $527.20 | $444,600 | 4 |
| 81-18 Queens Blvd | 2004 | 29,141 | 6 | 30 | 830 | $645.70 | $525,000 | 6 |
| 82-15 Queens Blvd | 2006 | 13,692 | 7 | 8 | 912 | $663.12 | $525,000 | 2 |
| 87-22 51st Ave | 2016 | 37,214 | 8 | 44 | 675 | $873.28 | $532,036 | 24 |
* 数据来源： Property Shark，2017年10月至2018年10月，由美地众筹进行整理、计算并比较。
地理位置：
项目位于Elmhurst中心，交通极为便利， 距离M、R、7线地铁步行只需10分钟，公共交通15分钟直达曼哈顿，驱车仅需15分钟进入曼哈顿岛。
项目位于中国城黄金核心区域，周边商业发达，人口稠密，环境安全，宜商宜居。
交通：
地铁：M、R、7号线 (步行约10分钟左右)
公交线： Q53、Q58、Q29
肯尼迪机场：10.9 英里 (约30分钟车程)
拉瓜迪亚机场：5.6英里 (约15分钟车程)
| 公共设施 | |
|---|---|
| 学校 | P.S 14 (小学） |
| Maspeth High School | |
| Newtown High School | |
| 公园 | Louis Simeone Park |
| Sunnyside Gardens Park | |
| 博物馆 | Queens Museum |
| Museum of Modern Art | |
开发商公司：90 Queens Inc.
公司成立时间：2009
公司股东：3人
股东完成项目总值：$20MM
项目主要区域：法拉盛及周边华人区，布鲁克林八大道华人区，曼哈顿中国城附近
项目主要类型：以私有套房公寓（condominium)为主，综合用途(Mixed-use)项目为辅。
过往开发项目：
本次项目方是纽约知名华人开发商，从房地产买卖入手，成功转型成开发商。对纽约当地市场有着深刻的认知，深谙华人市场需求，有着良好的开发信誉及口碑，凭借其卓越的开发理念，成>功的在纽约房地产市场占有一席之地。开发商往昔成功的开发记录、对私有套房类地产开发的丰富经验、及其商业借贷方面的良好信用，有助于开发商在预定期限内为下一阶段的建筑施工，从商业银行处>申请到条件优惠的建筑贷款。
1. 美国房地产市场自2018年第二季度开始，已呈现增长放缓、地产销售价格适度下滑、行业发展进入调整的趋势。面对借贷成本增>高、市场回归理性的大环境，美地众筹将优先选择债权类的融资项目，以法律为基本合作框架，与项目方建立合理且严谨的借贷关系，以规避地产市场调整阶段项目方在保障投资者盈利上的不确定性。
2. 美地众筹项目选择的宗旨，重在为投资者创造理想且稳健的固定收益的同时，尽可能地降低地产项目方潜在的违约风险。因此，美>地众筹将秉承自创立以来对选择债权类地产合作项目的要求，继续以低借债比率和高抵押品价值作为核心标准，为投资者严选适合投资的地产项目。
3. 横向比较整个美国房地产的地区性市场，纽约市的房地产环境，无论是否经历市场调整，由于强而有力的地区性经济支持，波动率>及调整幅度在所有大都市地区中都是相对最小的。同时，美地众筹也将充分利用自身对纽约五大区各个区域性市场的专业熟识，只为投资者选择需求强劲且具备良好发展前景的地产合作项目。目前Elmhurst区域的大量房产已趋向投资用途，且根据该地区人口增长的趋势，目前住房类地产供应量仍有不足。
4. 本次美地快贷612项目的投资策略为债权投资，地产标的所在地位位置、区域经济、人口趋势及住房需求，均为开发商提供了良好的 商业前景。通过高价值的地产抵押品作为担保，加上借贷方以超过5000万美元的个人资产所提供的无限责任制担保，本次项目的投资者将享受较为全面的风控措施，为项目的投资成功提供有力保障。同时>，开发商所具备的良好的开发背景及借贷信用，也有助于其在下一阶段获得建筑及配套贷款，用以准时偿还美地众筹投资者的本金及投资收益。
| 类别 | 0 | 1 | 2 | 3 | 4 |
|---|---|---|---|---|---|
| 开发商 | |||||
| 开发商经验 | 1-2 年 | 3-5 年 | 6-10 年 | 10+ 年 | |
| 开发商业绩 | 0-3M | 3-10M | 10-50M | 50M+ | |
| 信用分数 | 合格 | 良好 | 优秀 | 卓越 | |
| 房地产抵押 | 无 | 是 | |||
| 财务数据 | |||||
| Investor Equity% | >60% | 50%-60% | 40%-50% | 25%-40% | <25% |
| 优先债比例 | 70%-79% | 60%-69% | 50%-59% | 1%-49% | 0% |
| 地理位置 | |||||
| 地点 | 远郊 | 城市非核心区域 | 城市核心区域 | ||
| 生活便利指数 | 0-49 | 50-69 | 70-89 | 90-100 | |
| 市场供需关系 | 供>>需 | 供>需 | 供≈需 | 供<需 | 供<<需 |
| 项目类型 | |||||
| 开发阶段 | 新建项目 | 增值项目 | 稳定项目 | ||
| 入驻率 | 低 | 一般 | 高 | 非常高 | |
| 投资周期 | 60+ 月 | 25-60 月 | 13-24 月 | < 12 月 |
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