美地同发 806 公寓开发优先股权
投资类型： 优先股权
融资总额： $6,000,000
年回报率： 8.0%
起投金额： $50,000
项目周期： 12 - 18 月
融资总额不超过：$6,000,000
* 第一期融资额度$3,000,000，预计在2019年3月15日截止或融满为止
* 第二期融资额度$3,000,000，预计在2019年5月15日截止或融满为止
预计年化收益：8.0%
投资类型：优先股权 + 内部购房优惠
起投额度：$500,000/股
项目周期：12 - 18个月
收益方式：每半年预付1次收益
* 根据贷款银行提供的估价报告，预计项目建成后总市值超过2.5亿美金，银行已提供建筑贷款6750万。
* 基准年化收益率为 8.0%，同时投资人将获得对于本项目公寓的优先购买权及在此基础之上5%的购房优惠；最终售价按开发商获批的Condo book为准。美地众筹保有最终解释权。
项目地址：Elmhurst, NY 11373
所处区域：皇后区，纽约市
土地面积：46,768 平方英尺（298*183 FT）
土地Zoning：C4-2
建造面积：327,844 平方英尺
土地买价：$2,650万
建筑贷款：已经获批，拨款中*
- 项目位于纽约市皇后区Elmhurst，开发商与其LP于2014年10月以2,650万购入，折合每平方尺土地成本约$81/SF，相比于其他周边开发项目土地成本具有很强竞争力。目前大楼主体已经完工，正在进行内装修阶段。
- 该项目预计建成17层楼高的商住混合综合性大楼，共184个住宅单位(从1卧房到3卧房)，其中150套已经全部出售；除此以外还包含14.5万平方英尺的商业设施及252个停车位，针对客户目标群体为在曼哈顿，LIC以及附近上班和居住的居民。
- 步行约3分钟可达临近2条地铁(M/R)，紧靠Queens Center & Queens Place 两座大型商场，20分钟至LIC，30分钟可达曼哈顿。
* 根据First Commercial Bank 2014年的记录，该项目建筑贷款总额为6750万美元，目前正在分批发放给开发商。
| 预计派息时间表 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 派息批次 | 投资人批次 | 付息日期 *1 | 计息开始 | 计息截止 | 计息周期 | 备注 |
| 第一次 | 第一期投资人 | 2019-04-05 | 2019-03-15 | 2019-10-01 | 6.5个月 | 已派发于2019年4月5日 *2 |
| 第二期投资人 | 2019-05-01 | 2019-05-01 | 2019-10-01 | 4.5个月 | 已派发 | |
| 第二次 | 所有投资人 | 2019-10-02 | 2019-10-02 | 2020-4-01 | 6个月 | 已派发 |
| 第三次 | 所有投资人 | 2020-04-02 | 2020-04-02 | 2020-10-01 | 6个月 | 已派发 |
| 第四次 | 部分投资人 | 2020-10-02 | 2020-10-01 | 2020-12-31 | 3个月 | 已派发 |
| 第五次 | 部分投资人 | 2021-01-02 | 2021-01-01 | 2021-03-31 | 3个月 | 已派发 |
*1 如果遇到节假日及非工作日，付息日期将自动延后到下个工作日。
*2更新与2020年11月12日
资金结构稳定
项目开发所需资金皆已到位，建筑贷款($6750万)随工程进展陆续发放，股东自有资金($4000万)已经用于工程开发，美地众筹的优先股(不超过$600万)将用于剩余建筑贷款发放前的资金补位工作，以确保项目按时完工。
资金安全有保障
所筹集的优先股权600万元将由项目公司作全额担保，开发商自有资金资金是美地投资人的6.7倍，同时本项目总售价超过2.5亿美金，是建筑贷款+优先股的3倍以上，足以偿还所有借款，项目违约风险低。
稳定高收益
本项目投资额50万美金起，年化收益率为 8.0%，目前只面向内部少数投资人开放；且该项目投资人享有内部房源优先购买权，在此基础之上还有额外5%的购房优惠。
地理位置优越
项目位于Elmhurst中国城黄金核心区域，交通极为便利；周边商业发达，人口稠密，环境安全，宜商宜居，同期优质项目只租不卖；亚马逊的进驻将带来更多的投资升值空间。
开发商实力雄厚
开发商为家族式经营，过去20年内完成超过100个项目的开发及运作，拥有雄厚的实力与经验，在类似规模及性质的开发案中有丰富的经验，保障项目顺利进行。
Elmhurst地区市场概况：
$730,000
住房成交价格中位数
$653 per/ft²
每平方英尺平均成交价格
$33.70 per/ft²/year
公寓每平方英尺平均租金
* 数据来源：Trulia，2017年10月至2018年10月； 公寓每平方英尺平均租金价格由Streeteasy挂牌出租公寓计算，2018年10月。
邮编区域人口特征：
| 11373邮编区域内 | |
|---|---|
| 区域总人口 | 100,713 |
| 平均年龄 | 36 |
| 高中及以上学历 | 69.5% |
| 族裔构成 | 华裔、西裔、东南亚裔、非裔等 |
| 平均家庭收入 | $65,470 |
| 白领/蓝领 | 77.4%/22.6% |
| 有孩子的家庭 | 34% |
| 平均家庭人数 | 3.16 |
| 屋主自主比率 | 27.5% |
* 数据来源： ArcGIS Esri数据库，以及Property Shark，2018年10月。
周边在建项目情况：
- 以项目为中心的周边5英里区域内，过去一年中共有25个项目正在进行，其中17个项目在等待图纸获批，6个项目正在建设，2个项目已经建成并入住。
- 同类型的住宅类建筑中，最大的开发案位于88-08 Justice Ave，该项目是包含183个住宅单位、同时设有配套社区服务中心的综合性开发大楼，目前该项目已基本建成。
- 其次的开发案位于69-02 Queens Blvd.，该项目预计将建设一栋17层高、包含561个单位的住宅楼，目前该项目还处于最后的设计图审批阶段。
- 横向比较附近区域的25个项目，总造价约1至5百万美元的项目占13个，5百万至1千万美元的项目占4个，1千万美元以上的项目为6个；其中19个为私有套房（Condominium）或>租赁公寓（Rental Apartment）的建筑项目。
周边同类物业比较分析：
周边同类物业私有套房（Condominium）单元的销售情况：(2017年10月至2018年10月）
- 涉及物业数量：20
- 销售单元数量：73
- 每平方英尺成交价格中位数：$630
- 成交价格中位数：$470,000
- 价格区间：$415,210~$845,148
- 销售面积中位数：724 ft²
* 临近1英里范围内的7个同类型物业
| 7个同类型物业的具体市场情况 (2017年10月至2018年10月） | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 物业地址 | 建造年份 | 面积(ft²) | 层数 | 公寓单元数 | 平均单元面积(ft²) | 每平方英尺均价 | 成交价格中位数 | 一年内成交单元量 |
| 84-25 Elmhurst Avenue | 1954 | 117,518 | 6 | 144 | 759 | $503.33 | $455,000 | 3 |
| 40-35 Ithaca Street | 1937 | 51,890 | 6 | 65 | 851 | $576.80 | $495,000 | 6 |
| 82-01 Britton Ave | 1939 | 82,867 | 6 | 82 | 686 | $554.83 | $490,400 | 6 |
| 42-25 80th Street | 1960 | 118,319 | 6 | 147 | 840 | $527.20 | $444,600 | 4 |
| 81-18 Queens Blvd | 2004 | 29,141 | 6 | 30 | 830 | $645.70 | $525,000 | 6 |
| 82-15 Queens Blvd | 2006 | 13,692 | 7 | 8 | 912 | $663.12 | $525,000 | 2 |
| 87-22 51st Ave | 2016 | 37,214 | 8 | 44 | 675 | $873.28 | $532,036 | 24 |
* 数据来源： Property Shark，2017年10月至2018年10月，由美地众筹进行整理、计算并比较。
地理位置：
项目位于Elmhurst中心，距离M、R线步行只需3分钟，乘车半小时直达曼哈顿；毗邻皇后区以及长岛交通大动脉: Queens Blvd & Long Island Expy 交通便利，四通八达。项目周边生活设施一应俱全，本项目自带4层共12万尺大型商场，除此之外Costco, Queens Plaza, Elmhurst Hospital 5分钟车程直达，周边人口稠密，华人为主，环境安全，宜商宜居
交通：
地铁：M、R线
公交线： Q29、Q53、Q58、Q59、Q60
肯尼迪机场：8英里 (约15分钟车程)
拉瓜迪亚机场：4.5英里 (约11分钟车程)
| 公共设施 | |
|---|---|
| 学校 | Elm Tree Elementary School |
| Jewish Institute Of Queens | |
| NYC School Construction Authority | |
| 公园 | Veterans Grove |
| Hoffman Park | |
| 博物馆 | New York Hall Of Science |
| Louis Armstrong House Museum | |
开发商公司：United Construction & Development Group
公司成立时间：1990
项目主要区域：法拉盛及周边华人区、Jamaica以及周边地区、曼哈顿中国城附近
项目主要类型：住宅、产权公寓、护理中心、商住混合开发案、办公楼、超市、酒店等
成立于1990年初， United Construction & Development Group在纽约有超过20年的开发经验。由创始人Chris Xu领导，公司已经成为纽约市地产开发行业的佼佼者。该开发商已经开发、运>营并且管理超过二百万平方英尺的商业、住宅、工业以及零售地产，其中Queens最高的住宅项目LIC Skyline Tower就是该开发商的代表作。
开发商往昔成功的开发记录、对不同项目开发的丰富经
验、及其商业借贷方面的良好信用，已经帮助合作伙伴和投资人获取丰厚的回报。
1. 美国房地产市场自2018年第二季度开始，已呈现增长放缓、地产销售价格适度下滑、行业发展进入调整的趋势。面对借贷成本增>高、市场回归理性的大环境，美地众筹将优先选择债权类的融资项目，以法律为基本合作框架，与项目方建立合理且严谨的借贷关系，以规避地产市场调整阶段项目方在保障投资者盈利上的不确定性。
2. 美地众筹项目选择的宗旨，重在为投资者创造理想且稳健的固定收益的同时，尽可能地降低地产项目方潜在的违约风险。因此，美>地众筹将秉承自创立以来对选择债权类地产合作项目的要求，继续以低借债比率和高抵押品价值作为核心标准，为投资者严选适合投资的地产项目。
3. 横向比较整个美国房地产的地区性市场，纽约市的房地产环境，无论是否经历市场调整，由于强而有力的地区性经济支持，波动率>及调整幅度在所有大都市地区中都是相对最小的。同时，美地众筹也将充分利用自身对纽约五大区各个区域性市场的专业熟识，只为投资者选择需求强劲且具备良好发展前景的地产合作项目。目前Elmhurst区域的大量房产已趋向投资用途，且根据该地区人口增长的趋势，目前住房类地产供应量仍有不足。
4. 本次美地快贷806项目的投资策略为优先股投资，地产标的所在地位位置、区域经济、人口趋势及住房需求，均为开发商提供了良好的商业前景。通过美地众筹全权担保，加上开发商4000万美元的自有资金+6750万的建筑贷款绝大多数已经投入到项目中，本次项目的投资者将享受较为全面的风控措施。同时，开发商所具备的良好的开发 背景及借贷信用，本项目在预售阶段已经大卖，通过美地众筹进行投资的客人能够享受到除了稳健收益之外的绝佳投资房入手机会！
| 类别 | 0 | 1 | 2 | 3 | 4 |
|---|---|---|---|---|---|
| 开发商 | |||||
| 开发商经验 | 1-2 年 | 3-5 年 | 6-10 年 | 10+ 年 | |
| 开发商业绩 | 0-3M | 3-10M | 10-50M | 50M+ | |
| 信用分数 | 合格 | 良好 | 优秀 | 卓越 | |
| 房地产抵押 | 无 | 是 | |||
| 财务数据 | |||||
| 开发商自有资金 | <20% | 20%-30% | 30%-40% | 40%-50% | 50%-60% |
| 优先债比例 | 70%-79% | 60%-69% | 50%-59% | 1%-49% | 0% |
| 地理位置 | |||||
| 地点 | 远郊 | 城市非核心区域 | 城市核心区域 | ||
| 生活便利指数 | 0-49 | 50-69 | 70-89 | 90-100 | |
| 市场供需关系 | 供>>需 | 供>需 | 供≈需 | 供<需 | 供<<需 |
| 项目类型 | |||||
| 开发阶段 | 新建项目 | 增值项目 | 稳定项目 | ||
| 入驻率 | 低 | 一般 | 高 | 非常高 | |
| 投资周期 | 60+ 月 | 25-60 月 | 13-24 月 | < 12 月 | |
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