美地同发 807 医疗中心优先股权
投资类型： 优先股权
融资总额： $1,500,000
年回报率： 8.0 - 8.5%
起投金额： $10,000
项目周期： 12 - 18 月
融资总额不超过：$1,500,000 *
预计年化收益：8.0% - 8.5% *
投资类型：优先股权 (开发商股权抵押) *
起投额度：$10,000/股
项目周期：12 - 18个月
收益方式：每6个月预付收益
* 总融资额度不超过$1,500,000，预计在2019年6月30日截止或融满为止。
* 投资总额在30万以上的客人享受8.5%年化收益率；投资总额在50万以上的客人除了享受8.5%年化收益率之外，同时将获得美地众筹对于本项目社区医生诊所办公室的优先购买权及2.5%的购买折扣。最终售价按照项目建成后的最终价格为准。具体详情请联系美地众筹，美地众筹保有该条款最终解释权。
* 该投资为开发商股权抵押的优先股权产品，该产品以开发商拥有此开发案的100%股权作为抵押，保障投资人在项目完结时优先退出。
项目地址：133-20/22 41st Rd, Flushing, NY 11355
所处区域：法拉盛，皇后区，纽约市
土地面积：5,000 平方英尺（50*100 FT）
土地Zoning：R6
建造面积：23,618 平方英尺
土地买价：$600万
建筑贷款：已获批
- 项目位于法拉盛核心地段，开发商于2017年以600万购入该地块，地块市价折合每平方尺$254/SF，在法拉盛地区高档医疗中心>项>目中该土地成本具有很强竞争力。目前土地已平整，即将进入地基修筑阶段。
- 该项目预计建成10层楼高的高档医疗中心，包含30个车位的停车场、以及整栋最新设计、设施齐全，包含精致内装修的独立医>生>诊所。该项目整合附近大大小小的中医西医家庭诊所，为核心法拉盛南部的社区提供了升级换代之后的医疗服务设施。
- 紧靠法拉盛黄金商场和图书馆，步行5分钟以内可达7号线Main Street站，LIRR和各路公交站。覆盖85,000南法拉盛人口，其中 70%为亚裔，老法拉盛居民相比其他区域占比更高，本项目为此区域为数不多的新建大型医疗中心。
| 预计派息时间表* | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 派息批次 | 投资人批次 | 融资截止 | 计息开始 | 付息日期 *1 | 计息截止 | 计息周期 | 备注 |
| 第一次 | 全部投资人 | 2019-6-15 | 不晚于 2019-6-30 |
不晚于 2019-6-30 | 不晚于 2019-12-31 | 6个月 | 预付收益 |
| 第二次 | 全部投资人 | 不晚于 2020-1-1 | 不晚于 2020-1-1 |
不晚于 2020-6-30 | 6个月 | 预付收益 | |
| 第三次 *2 | 全部投资人 | 不晚于 2020-7-1 | 不晚于 2020-7-1 |
不晚于 2020-12-31 | 6个月 | 预付收益 | |
| 第四次 | 部分投资人 | 2020-12-23 | 2020-12-16 | 2021-6-16 | 7个月 | 预付收益 | |
* 派息时间表会根据项目进展做不定期更新，请投资人及以网站上披露的时间表为准
*1 如果遇到节假日及非工作日，付息日期将自动延后到下个工作日。
*2 第3次派息与否将根据开发商使用延期权的情况而定
地理位置优越
步行至黄金商场，法拉盛图书馆只需2分钟，街对面是天福医疗中心；该项目位于核心商业带，正经历社区升级改造，周边区域蓬勃发展将带来更多投资升值空间。
开发商实力雄厚
华人本土开发商，建筑施工起家并且在行业中拥有丰富的人脉和资源，在纽约本地有超过20年的开发经验，极其了解法拉盛市场，在本地拥有良好的口碑和威望。
资金用途明确
原有建筑已拆除，新图纸和建筑贷款已获批，优先股150万只作为前期开发软成本支出，涵盖项目保险、法律合同完善、开工审批等环节，有着较安全的资金层级且项目建设周期比住宅类短。
资金安全有保障
所筹集的优先股权150万元由净值接近454万项目股权作抵押+超过1000万的个人资产担保；本项目建成后总价值超过2100万，是银行贷款+优先股的1.68倍，还款能力充足，项目违约风险低。
退出策略明确
开发商数个项目处在开发末期，售卖完成资金回流后投资人从项目中退出，如果开发商违约，美地众筹将通过买拍卖抵押项目股份和变卖个人资产的形式，完成投资人本金退出*。
* 开发商使用完全部延期权之后如果仍未能归还投资人本金，项目将进入为期30天的惩罚处理阶段，在此期间美地众筹将代表客人依照延期的天数向开发商收取双倍惩罚性利息。惩罚性阶段到期后将根据情况进行如下步骤：归还本金、拍卖项目股份或兑现个人担保。一旦进入惩罚性阶段，投资人在违约至归还本金期间将获得惩罚性利息，此利息将在开发商最后归还本金时一并支付。
法拉盛区域人口特征：
| 11354-11368邮编区域内 | |
|---|---|
| 区域总人口 | 81,947 |
| 平均年龄 | 43.1 |
| 高中及以上学历 | 71.4% |
| 族裔构成 | 亚裔、西班牙裔、西裔、非裔等 |
| 平均家庭收入 | $47,960 |
| 失业率 | 4% |
| 有孩子的家庭 | 37% |
| 平均家庭人数 | 2.9 |
| 屋主自主比率 | 34.9% |
* 数据来源： Statistical Atlas数据库，Property Shark以及Areavibes 综合整理，2019年2月。
周边产权公寓比较分析：
周边同类物业(办公室 | Office Condo)单元的销售与租赁情况：
- 涉及物业数量：11
- 销售单元数量：62
- 成交价格均值：$1,264/ft2
- 价格区间：$1,061,673~$5,388,156
- 销售面积中位数：1,828 ft2
- 租金均值：$56.4/ft2/Year
* 近12个月在7号线缅街站0.5英里范围内的已出售及出租的同类型物业位置如上图
* 数据来源：CUSHMAN & WAKEFIELD，由美地众筹进行整理、计算并比较。
周边在建/新建同类型项目
法拉盛地区有代表性的几个办公室物业展示如右图，有额外标注的物业为最新建成或者是在建包含办公室的项目。包含807项目的5个项目中：3个新建项目，2个在建项目。
同类型的住宅类建筑中，最大的开发案是F&T Group 的Tangram，本项目是包含289个住宅单位、同时设有办公室、包含4D影院的商场，酒店，3层地下停车场的综合性开发大楼，目前该项
目
大楼主体已基本建成。
第二大项目同样来自F&T Group，Flushing Commons一期包含85个办公室以及53,000平方英尺的住宅，国内一线餐饮连锁机构海底捞即将入驻一期；预计未来二期项目将不会囊括更多办公
室
单位，除了增加住宅面积之外，还将提供更多的社区服务以及商业单位。
横向比较附近区域的5个在建或新建项目，多数为总造价约1亿至3亿美金的综合性商业地产开发项目，而且多集中在罗斯福大道以北，而南法拉盛地区尚未出现高档办公物业，807项目的>建>成将对此局面做出改善。
| 法拉盛核心区办公楼销售概况* | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 物业地址/项目名称 | 销售/有出价意向单元数量 | 成交最低价(/sf) | 成交最高价(/sf) | 成交均价(/sf)* | ||||
| Flushing Commons 法拉盛广场 | 12 | $1,022 | $1,811 | $1,364 | ||||
| Renaissance Tower 法拉盛复兴大厦 | 6 | $1,150 | $1,696 | $1,546 | ||||
| Skyview Tower 天景豪苑 | 7 | $1,099 | $1,210 | $1,149 | ||||
| 136-68 Roosevelt Ave Macy’s旁高端办公楼 | 13 | $1,048 | $1,968 | $1,393 | ||||
| Queens Crossing 飞跃皇后 | 6 | $1,026 | $1,201 | $1,134 | ||||
| East West Tower 华美大厦 | 9 | $730 | $1,332 | $966 | ||||
| Tangram Tower 原富顿广场2号 | 2 | $1,099 | $1,130 | $1,115 | ||||
* 数据来源：CUSHMAN & WAKEFIELD 2017年至2019年4月数据综合整理。
* 每一个项目的Office Condo成交均价由所有该时间段已售出+递交购买意向合同价格加权平均产生。
| 法拉盛核心区办公楼租赁概况* | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 物业地址 | 建造年份 | 面积NRA(ft2) | 层数 | 租客名称 | 租赁面积(ft2) | 起租时间 | 租约价格 | 租约周期 |
| 133-12 41st Ave | 2016 | 40,795 | 10 | 未公布 | 2,200 | 4/19 | $55.00 | 5.0 |
| 136-21 Roosevelt Ave. | 2006 | 71,505 | 12 | Bluedata Int'l | 4,350 | 7/17 | $55.17 | 10.0 |
| F.S.A PLAZA 缅街国宝银行南 | 2007 | 72,000 | 9 | Demidchick Law Firm | 4,380 | 12/16 | $52.41 | 5.0 |
| F.S.A PLAZA 缅街国宝银行南 | 2007 | 72,000 | 9 | Prudential | 3,883 | 5/16 | $64.97 | 5.0 |
| Prince Tower 王子大厦 | 2008 | 175,000 | 15 | Bona Fieds Advisory Group | 2,011 | 4/15 | $56.62 | 5.0 |
| Prince Tower 王子大厦 | 2008 | 175,000 | 15 | Global Bank | 2,490 | 12/14 | $55.20 | 5.0 |
| Prince Tower 王子大厦 | 2008 | 175,000 | 15 | Lisma Queens ESL Ctr. | 5,196 | 12/14 | $55.41 | 5.0 |
* 数据来源：CUSHMAN & WAKEFIELD，由美地众筹进行整理、计算并比较。
地理位置：
法拉盛对于新老华人移民已经是集旅游居住生活多功能于一体的核心华人商圈。南法拉盛为法拉盛早期华人主要聚集区，服务设施相对老旧落后。随着罗斯福街以北数个大型开发案的入驻，整个社区逐渐迎来改头换面的新阶段，未来发展潜力巨大。
该医疗中心位于法拉盛中心，距离7号、LIRR线缅街站步行只需5分钟；3分钟直达法拉盛图书馆，周围公交线路发达，人口密集，位置优越。
交通：
地铁：7线, Long Island Rail Road
公交线：附近有Q13, Q16, Q17, Q25, Q27, Q28, Q34, Q58, Q65, Q20A, Q20B, Q44-SBS等12条公交线
为了方便病人和医生，本项目自带30个车位的停车场
开发商公司：GS Main Street Realty
涉足地产时间：1999年
项目主要区域：法拉盛及周边华人区，Elmhurst, Rego Park，LIC长岛市等区域
项目主要类型：住宅、产权公寓、医疗中心、商住混合开发案、办公楼、酒店等
过往开发项目：
自1999年涉足地产开发领域， GS Main Street Realty已经在曼哈顿，皇后区，布朗克斯区开展多年建筑施工业务。尤其是在Elmhurst，GS有丰富的多家庭以及产权公寓开发经验。由创始
人
Dennis Zhao领导，公司于2009年全面涉足地产开发已经开发并持有超过200K商业+住宅物业，成为纽约地区近10年崛起的新派开发商代表。
该开发商已经在中小额地产投资市场树立良好的口碑和威望>，>通过多个项目和大众投资人建立良好的合作关系，此次合作是继美地同发804项目成功完结之后又一力作。
1. 美国房地产市场自2018年第二季度开始，已呈现增长放缓、地产销售价格适度下滑、行业发展进入调整的趋势。面对借贷成本增>高>、市场回归理性的大环境，美地众筹将优先选择债权类的融资项目，以法律为基本合作框架，与项目方建立合理且严谨的借贷关系，以规避地产市场调整阶段项目方在保障投资者盈利上的不确定性。
2. 美地众筹项目选择的宗旨，重在为投资者创造理想且稳健的固定收益的同时，尽可能地降低地产项目方潜在的违约风险。因此，美>地>众筹将秉承自创立以来对选择债权类地产合作项目的要求，继续以低借债比率和高抵押品价值作为核心标准，为投资者严选适合投资的地产项目。
3. 横向比较整个美国房地产的地区性市场，纽约市的房地产环境，无论是否经历市场调整，由于强而有力的地区性经济支持，波动率>及>调整幅度在所有大都市地区中都是相对最小的。同时，美地众筹也将充分利用自身对纽约五大区各个区域性市场的专业熟识，只为投资者选择需求强劲且具备良好发展前景的地产合作项目。目前Flushing区>域罗斯福街以北已经有大量新开发案，但是南法拉盛地区尚无与人口增长的趋势相匹配的综合医疗设施。
4. 本次美地快贷807项目的投资策略为优先股投资，地产标的所在地位位置、区域经济、人口趋势及医疗需求，均为项目建成提供了光 明 的商业前景。通过美地众筹全权担保，加上开发商1000万美元的自有资金担保+454万的净股权抵押，本次项目的投资者将享受较为全面的风控措施。同时，开发商所具备的丰富的开发经验及良好的借贷信>用>，高端医疗诊所办公室物业在南法拉盛供不应求，通过美地众筹进行投资的客人能够享受到稳定收益的同时还能享受项目本身提供的中短期流动性！
| 类别 | 0 | 1 | 2 | 3 | 4 |
|---|---|---|---|---|---|
| 开发商 | |||||
| 开发商经验 | 1-2 年 | 3-5 年 | 6-10 年 | 10+ 年 | |
| 开发商业绩 | 0-3M | 3-10M | 10-50M | 50M+ | |
| 信用分数 | 合格 | 良好 | 优秀 | 卓越 | |
| 房地产抵押 | 无 | 是 | |||
| 财务数据 | |||||
| 开发商自有资金 | <20% | 20%-30% | 30%-40% | 40%-50% | 50%-60% |
| 优先债比例 | 70%-79% | 60%-69% | 50%-59% | 1%-49% | 0% |
| 地理位置 | |||||
| 地点 | 远郊 | 城市非核心区域 | 城市核心区域 | ||
| 生活便利指数 | 0-49 | 50-69 | 70-89 | 90-100 | |
| 市场供需关系 | 供>>需 | 供>需 | 供≈需 | 供<需 | 供<<需 |
| 项目类型 | |||||
| 开发阶段 | 新建项目 | 增值项目 | 稳定项目 | ||
| 入驻率 | 低 | 一般 | 高 | 非常高 | |
| 投资周期 | 60+ 月 | 25-60 月 | 13-24 月 | < 12 月 | |
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