美地众筹813债权基金
投资类型： 债权投资
融资总额： $1,500,000
年回报率： 8% - 8.25%
起投金额： $10,000
项目周期： 3 - 6 月
融资总额：$1,500,000
预计收益：8.00% - 8.25% 年化股息1
投资类型：股权质押贷款
起投额度：$10,000/认购单位
起投日期：2020年10月
项目周期：3 - 6 个月(3+1+1+1 个月)
收益方式：按期预付
1 投资认购单位1-19股，年化股息8.00%；20股以上，年化股息8.25%。
项目地址：148-44/46 Hillside Avenue
所处区域：牙买加，皇后区，纽约
土地面积：4,275 平方英尺（ 22 Ft. x 95 Ft.）
土地Zoning：R7A，C2-3（FAR为4倍）
建筑面积：21,888 平方英尺
项目地址：148-31/43 88th Avenue
所处区域：牙买加，皇后区，纽约
土地面积：24,322 平方英尺（ 140 Ft. x 140 Ft. ）
土地Zoning：R7A，C2-3 （ FAR为4倍）
建筑面积：84,397 平方英尺
过户时间：2014 年5月 （两块土地）
过户价格：$5,420,000（两块土地总价）
- 项目位于皇后区牙买加的黄金地段。开发商于2014年5月同时购入两块相邻土地用于开发。其中位于148-31/43 88th Ave.的土地，将用于多家庭住宅物业的开发；位于148-44/46 Hillside Ave.的土地，将用于商业物业的开发。
- 项目地址毗邻皇后区法院及社保中心，周围生活设施齐全。目前住宅项目的外墙主体结构接近完成，已度过建筑风险最大的阶段，当前建筑承包商正在进行室内装修、通风水电等系统的建筑施工；商业物业大楼，目前的建筑进度约15%，已完成地基的施工。
- 项目周边交通便捷，四通八达；步行5分钟至地铁站（E/F/J/Z线），40分钟可达曼哈顿中城；距离长岛铁路火车站，仅5分钟步行路程；乘坐Air Train到肯尼迪机场，仅需15分钟。
项目开发商于2014年5月，以542万美元的总价购入两块相邻土地，并于2016年开始破土动工，进行两个物业大楼的开发。
住宅物业：位于 148-31 & 148-43 88th Avenue，预计建成高8层、共109个住宅单元的多户家庭租赁公寓，其中包含5户Studio、64户1B1B、39户2B2B，以及1户超大型3B2B。
商业物业：位于 148-44 & 148-46 Hillside Avenue, 拟建成混合型商业物业大楼。该大楼预计包含6层：1层为零售空间，2层-6层为社区中心，地下则拥有3个单位的办公空间。
开发商通过质押88 Ave. Realty LLC.公司的全部股权，获得美地众筹813基金的贷款。预计所有贷款将用于住宅物业最后一个阶段的建筑施工。
| 预计派息时间表 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 派息批次 | 投资批次 | 融资额度 | 付息日期 *1 | 计息开始 | 计息截止 | 计息周期 | 备注 |
| 第一次 | 一期投资 | $1,000,000 | 不晚于 11/05/2020 | 10/22/2020 | 1/21/2021 *2 | 3个月 | 预付股息 |
| 二期投资 | $500,000 | 不晚于 11/19/2020 | 11/06/2020 | 1/21/2021 *2 | 2.5个月 | 预付股息 | |
| 第二次 | 不晚于 2/05/2021 | 1/22/2021 | 2/21/2021 | 1个月 | 开发商有权选择期或者不延期 | ||
| 第三次 | 不晚于 3/08/2021 | 2/22/2021 | 3/21/2021 | 1个月 | 开发商有权选择期或者不延期 | ||
| 第四次 | 不晚于 4/05/2021 | 3/22/2021 | 4/21/2021 | 1个月 | 开发商有权选择期或者不延期 | ||
*1 若遇节假日及非工作日，股息支付将自动延后至下个工作日;
*2 第一次计息截止后，开发商享有3次延期还款的选择权。若开发商选择延期，则投资者将以相同的收益率在延期阶段>获得股息。
抵押物业价值充足
根据第三方估价机构CAPITAL APPRAISAL SERVICES, INC.于2019年8月所提供的估价报告显示：在项目完工后，住宅物业价值约为$3450万美元；商业物业价值约为$700万美元，两个物业的总价值高达$4150万美元。
目前该开发项目用于建筑的按揭抵押贷款为$14,669,791美元，开发商自有股本投入为$16,902,443美元，在美地众筹813基金所提供的$1,500,000美元的贷款进入项目之后，总负债为$16,169,791美元，整个项目的贷款对成本比（LTC）仅48.89%，贷款对价值比（LTV）仅38.96%。
本次美地众筹813基金所提供的短期贷款，以项目公司作质押，开发商已投股本对基金贷款比高达11.27。同时，开发商关键股东将提供的个人无限责任担保，进一步保障基金投资者的利益。
地理位置优越，市场具备潜力
项目位置紧靠皇后区的交通中转 - Sutphin Blvd站；周围公共交通发达，地铁线路包括E、F、J、Z线；公交车包括Q1、Q2、Q3、Q28等线路，可至皇后区各个社区；火车线路Babylon, Long Beach, Ronkonkoma, Port Washington等，直达曼哈顿或长岛等地；机场特快Air Train，10分钟抵达JFK国际机场。
近几年，项目所在区域，开始新建大量综合性物业的开发工程。相比纽约其他相对成熟的地区，牙买加地区目前性价比高，拥有很大的增长潜力。根据Trulia及Zillow等在线平台的统计数据，牙买加地区的房屋销售中位数价格目前为$536,000美元；月租金中位数为$2,040美元，在过去5年，稳定上涨。
贷款用途清晰，退出机制明确
受疫情影响，美国地产开发项目的成本于今年普遍增加。本次美地众筹813基金所发放的短期贷款，将全部用于开发商急需的项目建筑支出，以保障项目总工期于疫情后尽早达成。待项目物业大楼开发完毕后，开发商会立即向银行申请再融资，所得款项，足以归还美地众筹813基金所发放的贷款。
开发商经验丰富，开发能力稳健
项目开发商已在纽约地产市场深耕30年，在本地市场中行业知名度高且口碑极佳，过往成功项目主要集中于皇后区，近年来以千万级中型混合商住类地产开发项目打响市场。目前，该开发商已经与美地众筹810基金进行成功合作，该基金目前运营情况良好，物业施工进度稳定。以当前的合作以及过往的开发商履历来看，其开发实力与商业信誉值得信赖，本次合作，将加深美地众筹与开发商之间的合作关系。
| 资本投入 | 占比 | |
|---|---|---|
| Bank of Hope 按揭抵押贷款 | $14,669,791 | 44.36 % |
| 美地众筹813基金贷款 | $1,500,000 | 4.54 % |
| 开发商股本投入 | $16,902,443 | 51.10% |
| 总计 | $33,072,234 | 100.00% |
在美地众筹813基金贷款进入项目之后，该项目的资本投入结构当中，Bank of Hope出借的$14,669,791美元按揭抵押贷款，占比44.36%，享有第一顺位（First Position）；美地众筹813基金出借的$1,500,000美元股权质押贷款，占比4.54%，位居第二顺位（Second Position ），在贷款违约的最坏情况下，享有直接以项目公司作为偿还物的赔付权利。
| 资本用途 | 占比 | |
|---|---|---|
| 土地成本 | $5,420,000 | 16.39 % |
| 建筑成本 | $20,957,695 | 63.37% |
| 软成本 | $1,543,166 | 4.67% |
| 融资成本 | $5,151,372 | 15.58% |
| 总计 | $33,072,234 | 100.00% |
目前该开发项目用于建筑的按揭抵押贷款为$14,669,791美元，开发商自有股本投入为$16,902,443美元，在美地众筹813基金所提供的$1,500,000美元的贷款进入项目之后，总负债为$16,169,791美元，整个项目的贷款对成本比（LTC）仅48.89%，贷款对价值比（LTV）仅38.96%。就本项目而言，开发商自有资金投入已超过总资本投入的50%，且住宅物业临近尾工，如果美地众筹813基金以小额夹层贷款进行投资，风险可控，且违约风险极低。
| 813基金贷款用途 | 资金占比 | |
|---|---|---|
| Electrical（电力系统） | $60,000 | 4.00% |
| Plumbing（水暖系统） | $100,000 | 6.67% |
| Window and Panel（门窗） | $300,000 | 20.00% |
| Mechanical HVAC（空调排风系统） | $150,000 | 10.00% |
| Interior（内部装修） | $360,000 | 24.00% |
| Floor Installation（地板材料） | $80,000 | 5.33% |
| Construction Material（建筑材料） | $50,000 | 3.33% |
| Superstructure（外墙结构） | $40,000 | 2.67% |
| Hoist and Scaffold（货运电梯搭建） | $260,000 | 17.33% |
| Working Capital（流动资金） | $100,000 | 6.67% |
| 股权质押贷款 | $1,500,000 | 100.00% |
* 建设支出科目明细，由开发商提供。
本次美地众筹813基金所投资的$1,500,000美元，属于小额夹层贷款，预计将分别用于该项目多户家庭租赁公寓在最后阶段的重要建设支出。
受疫情及贸易战影响，今年美国地产开发成本普遍上升，银行及贷款机构的审批效率，也无法及时匹配开发商达成建筑进度的要求。
该笔贷款的进入，将保障开发商在预计时间内完成项目的建设工作，使整栋多户家庭租赁公寓，于疫情延误预计工期之后，及早招租并运营，也便利开发商尽早通过已竣工物业，从银行获得利率更低的贷款，降低融资成本。
项目邮编区域人口情况：
| 11435 邮编区域内 | |
|---|---|
| 区域总人口 | 59,296 |
| 平均年龄 | 35.8 |
| 高中及以上学历 | 76.9% |
| 族裔构成 | 拉丁裔(32.5%),非裔(25.6%),亚裔(19.4%),白人(14.2%) |
| 家庭收入中位数 | $55,978 |
| 房屋入住率 | 96% |
| 有孩子的家庭 | 37% |
| 平均家庭人数 | 3.1 |
| 屋主自住比率 | 36% |
该区域内人口呈明显种族多样化，少数民族人口众多。拉丁裔占比约1/3，非裔占比1/4，亚裔占比1/5，而传统白人族裔占比不到1/6。
区域内居民年龄普遍年轻，平均年龄约35.8岁；大部分家庭婚后不久，但拥有孩子的比例较高，接近37%，社区有朝气。
区域内住宅自住比率仅36%，住宅市场以租赁为主。相比Queens其他地区，该区域房租较低，对于租客来说更加经济实惠。
该地区有很多酒吧、餐馆、咖啡馆和公园，社区生活氛围浓郁，且历史文化悠久。
近几年大量新移民涌入区域，使得租房市场较为活跃，同时进一步促进周边商圈发展。
* 数据来源： United States Zip Codes. Org. & Esri Zip Code Lookup，于2020年10月。
项目地区周边租赁类住宅地产发展情况
从住宅租赁市场的角度来看，牙买加区域在过去5年中，社区内的住房租赁与住房买卖市场一直比较稳定，由于该社区自住率较低仅36%，租赁类地产占住宅需求总量的64%，因此开发租赁公寓的市场基础良好。
过去10年中，大量新移民落户该区域，以拉美、非裔及亚裔为主，为社区增添活力。非原生美国居民在区域内占比超过35%，尽管初到美国后的家庭收入中等偏下，仅达到纽约市平均水平，但新增人口所促进的租赁需求一直稳定增长。
2020年，受疫情影响的牙买加地区，住宅租赁市场的每月租金出现小幅下降，但整体平稳。由于该地区目前的租赁公寓，大多房龄大且老旧，在建的新型优质物业又尤为稀缺，因此该项目在区域内呈明显的可比性优势，具备开发及未来的运营的潜力。
* 数据来源： StreetEasy，于2020年10月。
项目周边商业地产的总体租赁情况：
根据目前项目周边市场所提供的商业物业租赁信息来看：周边正在出租的商业性物业，以零售/服务业为主，可用于商业零售的中小型租赁空间，虽然众多，但面积极小且位于老旧物业建筑之内，仅能满足无形成规模的小型零售店家。
另一方面，牙买加区域的地方商业特色明显，居民于零售小店消费的传统习惯根深蒂固，且由于人口密度高、人气旺盛等特点，超市、便利店等满足居民日常生活需求的零售空间盈利能力极佳，其未来潜力也与社区发展一致，以项目物业一层为代表的零售空间，市场潜力巨大，需求紧俏。
项目标的周边同类，零售物业的市场情况：
调查分析涉及物业数量：5
每平方英尺价格中位数：$412.2/平方英尺
出售价格区间：$400 - $523 /平方英尺
面积中位数：2,350 平方英尺
地理位置：
项目位于牙买加人口密集区域，步行5分钟可达地铁及长岛火车LIRR；火车20分钟直达曼哈顿Port Authority，Air Train15分钟直达JFK机场。项目地理位置靠近皇后区以及长岛的交通大动脉 - 皇后大道（ Queens Blvd）、范怀克高速公路（Van Wyck Expy.），以及大中央高速公路（Grand Central Pkwy.）。
周边交通：
地铁： E、F、J、Z（步行约5分钟至站点）
公交线：Q1、Q2、Q3、Q36、Q43、Q77等
火车：Port Jefferson, Babylon, Long Beach, Ronkonkoma, Port Washington等路线
至曼哈顿中城：12-15 英里 (约45分钟车程)
至肯尼迪机场：4.2 英里 (约15分钟车程)
至拉瓜迪亚机场：13.5 英里 (约25分钟车程)
周边学校：
牙买加地区附近的基础教育机构完备，周边有多所小学、初中、高中，满足区域内家庭对子女教育的基本需求。
饮食居住：
社区商圈成熟，生活便利。区域内涵盖各类服装等生活类零售店面和多家美国超市，满足日常饮食与起居的基本需求。咖啡馆、酒吧等一应俱全，并且由于居民族裔的多样性，中餐、美餐、墨西哥餐的餐厅遍布区域内。
休闲娱乐：
附近社区内设有博物馆和电影院等，娱乐场所丰富。项目位置一个街区外，便是区域内最大的公园 - Rufus King Park。运动场所也遍布社区周边，附近3英里以内设有多处健身房、足球及篮球场。
开发商公司：Century Development Group
开发商网站：http://www.centurygroupdevelopment.com/
以往合作项目：美地众筹810基金
Century Development Group（世纪集团）于1990年成立，以商业及住宅为主打开发项目。成功开发的物业，遍布纽约皇后区及布鲁克林等区域。目前已经开发并持有的物业面积超过100万平方英尺，已开发项目的总价值超过3亿美元。
该公司在多家庭以及产权公寓的开发方面，具备超过三十年的本地经验，目前正在开发的项目，估值超过4.2亿美元。凭借在商住混合类住宅物业上不断扩大的开发规模， 世纪集团目前在纽约地区的华人开发商中，位列领军企业。
开发商过往项目图片：
美地众筹813基金向项目公司提供的贷款，预计到期时间仅3-4个月，流动性大大超出传统地产的债权类投资。基金产品的设计，亦针对不宜承受长期地产投资风险，且短期内需要使用资金的投资者，特色鲜明，量身定制。
813基金的整体投资风险，大大低于行业水平。尽管进入项目的资金属于短期夹层融资，但该笔贷款的抵押物却极为充足。一方面开发商所质押的项目公司，对两块正在开发且已升值的土地具备所有权，另一方面，开发商在项目开发的资本规划中，体现出雄厚的资金实力，已投现金股本接近$1,700万美元，是美地众筹813基金所提供贷款的11.27倍。
该项目开发商的贷款违约可能性低，按时还款能力强。以获得基金贷款后的项目资本结构来看，项目的贷款对成本比（LTC）仅48.89%，贷款对价值比（LTV）仅38.96%，已符合从传统商业银行机构，获得低息的长期贷款的再融资要求。目前项目中多家庭租赁公寓的工期已接近结束，预计工期不会超过一个季度。同时，该项目开发商的信用与商业借贷记录极佳，地产融资的资本运作经验丰富，在过去十多年的各类项目中，已与诸多放贷机构建立良好的合作关系，增加了美地众筹813基金于预计到期时间内获得还款的信心。
项目开发商已与美地众筹合作，项目优质且开发经验丰富，过往的财务往来严格遵守双方合约，商誉与信用值得投资者信赖。
| 类别 | 0 | 1 | 2 | 3 | 4 |
|---|---|---|---|---|---|
| 开发商 | |||||
| 开发商经验 | 1-3 年 | 3-5 年 | 5-10 年 | 10-15 年 | 15+ 年 |
| 开发商业绩 | 0-3M | 3-10M | 10-30M | 30-50M | 50M+ |
| 信用分数 | 较低 | 合格 | 良好 | 优秀 | 卓越 |
| 财务数据 | |||||
| 开发商自有资金 | 1-20% | 20-30% | 30-40% | 40-50% | 50-60% |
| 贷款对成本比 | 85-100% | 70%-85% | 65%-70% | 50-65% | 1-50% |
| 财务索偿权 | 普通股 | 优先股 | 股权质押债务 | 二级留置权债务 | 一级留置权债务 |
| 地理位置 | |||||
| 地点 | 冷门郊区 | 热门郊区 | 地区中心区域 | 城市非核心区域 | 城市核心区域 |
| 交通及生活便利指数 | <40 | 40-55 | 55-70 | 70-85 | 85-100 |
| 市场供需关系 | 供>>需 | 供>需 | 供≈需 | 供<需 | 供<<需 |
| 项目情况 | |||||
| 开发阶段 | 项目进度0-20% | 项目进度20-40% | 项目进度40-60% | 项目进度60-80% | 项目进度80-100% |
| 项目抵押品 | 无 | 极为不足 | 较为不足 | 较为充足 | 极为充足 |
| 投资周期 | >48 月 | 37-48 月 | 25-36 月 | 13-24 月 | <12 月 |
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