美地众筹613债权基金

项目地址：45-45 211th St., Bayside, NY 11361

所处区域：贝赛，皇后区，纽约

土地面积：9,000 平方英尺（ 65 Ft. x 125 Ft.）

土地Zoning：R3-A（FAR 0.5）

土地价格：$1,500,000 美元

土地过户：11/04/2020

开发商预计于2020年11月，以$150万美元的价格购入该土地，土地总面积为9,000平方英尺。当前土地所建建筑，仅为一栋住宅与一栋杂物间，可利用空间充沛。根据建筑设计师的重新规划，购入的土地将被重新划分（Subdivision）成3个地块，每个地块都将开发成一栋独立的两家庭住宅物业，当前规划的三块地块面积为：

Lot 1： 3,075 SF（可建面积约2,143 SF）；

Lot 2： 3,168 SF（可建面积约2,200 SF）；

Lot 3： 2,760 SF（可建面积约1,956 SF）。

该土地隶属R3A分区，预计每个地块上都会建筑一栋2层楼高，两家庭的住宅建筑，以及一个独立的单车位车库。每户家庭将有3间卧室，2间完整浴室，1间开放式厨房，以及1间客厅与饭厅的混合空间。一楼的家庭将拥有1个完整的地下室，可存储配件，并带有洗衣区、杂物间和1间完整的浴室。

抵押价值充足

- 根据第三方估价机构RCI Appraisal Corp. 于2020年10月所提供的估价报告显示：该土地价值目前约$142万美元；在项目完工后，三栋两家庭住宅建筑的估价分别为$144万美元, $143.5万美元, 及$140万美元，总计$427.5万美元。

- 开发商预计的总股本投入为$1,685,000美元，美地众筹613基金所提供的$1,400,000美元的贷款进入项目后，预计整个项目的贷款对成本比（LTC）仅45.38%。

- 本次美地众筹613基金享有三重贷款保障：第一重，是开发项目按揭抵押的底层物业，且贷款处于第一顺位留置权（ First lien Mortgage ） ；第二重，是开发商所质押的项目公司的100%股权（100% Ownership Pledge）；第三重，是开发商关键股东所提供的个人无限责任担保（Unlimited Personal Guarantee）。三重保障，环环相扣，进一步减少违约的可能性。

地理位置优越，市场需求强烈

- 项目位置靠近皇后区的重点学区交通枢纽Bayside站；周围公共交通便捷，公交车包括Q13、Q28、Q31等线路，可至皇后区及小颈/大颈等各个长岛社区；火车线路LIRR至Penn Station，Port Washington，直达曼哈顿或长岛等地；驾车20分钟即可抵达JFK国际机场。

- 近几年，项目所在区域掀起学区房热潮，该区域家庭住宅销售及租赁市场火热，并且由于今年新冠疫情，纽约近郊住宅呈现出明显的增值潜力。根据Property Shark平台的统计数据，贝赛地区的房屋销售中位数价格目前为$775,000美元；根据StreetEasy平台提供的数据，贝赛地区的月租金中位数为$2,000美元。

开发商经验丰富，实力雄厚

- 项目开发商在纽约地产市场拥有超过20年的开发经验，主要项目坐落于皇后区及布鲁克林区，对该地区刚性需求理解深刻，具有良好的项目监督及管理能力。同时，在建筑材料供应端有良好的合作关系，可及时调整项目开发过程中所需的耗材供给速度，配合项目开发进度。

- 本次美地众筹613基金将是美地及开发商的第一次合作，开发商凭借优秀的开发履历以及对项目的掌控能力，预计这次的合作将是一次良好的开端。

款项用途清晰，退出机制明确

美地众筹613基金所发放的按揭抵押贷款,将根据项目进度分为三期：

- 第一期：用于专项收购土地的按揭抵押贷款(Land Loan)，总计$75万美元，预计于2020年11月初发放。 购置土地后，开发商将申请拆除现有房屋及新屋建造，并正式开始工程；

- 第二期：用于阶段性建筑成本的第一次建筑贷款(First Construction Loan) ，总计$25万美元，预计于2021年第一季度，三栋物业地基工程完成时发放；

- 第三期：用于阶段性建筑成本的第二次建筑贷款（Second Construction Loan），总计$40万美元，用于项目最后一个阶段的建筑成本，预计于2021年第二季度，三栋物业门窗安装完成时发放。

美地众筹613基金所发放的按揭抵押贷款，将享有底层不动产的第一顺位留置权。同时，项目公司ABSSV Group Inc.也向613基金质押其全部股权，增加信用，降低投资风险。待建筑完成后，开发商将通过出售物业所得资金进行还款。

该区域内人口以亚裔和白人族裔为主，亚裔中以华人及韩国人比例较高。该区域白领比例较高，中产家庭占比较多，平均家庭收入中位数为$75,919 美元。

区域内居民年龄以中年为主，平均年龄约43.3岁；大部分家庭已结婚成家，平均家庭人数为2.67。

区域内住宅，屋主自住比例较高，为57.4%，住宅市场以成房的买卖交易为主，但由于所在学区优秀，近几年租赁市场也非常活跃。

该地区有过百年的社区发展历史，文化悠久；当地生活气息浓郁，邻里氛围和谐。

近几年大量华人移民涌入区域，需求配套的生活设施加速发展，促进周边商圈发展。

* 数据来源： United States Zip Codes. Org. & Esri Zip Code Lookup，于2020年10月。

项目地区周边租赁类住宅地产发展情况

Bayside区域的房屋销售平均售价近几年略有波动，一部分原因是该地区新建物业的成交与老旧物业转售，成交价格差异巨大导致的；相比比销售市场，住宅租赁市场表现更为稳定，并且该地区学区优异，吸引中产家庭来此居住。

过去10年中，大量新移民落户该区域，以亚裔为主，为社区增添活力。该地区家庭平均收入超过纽约市平均水平，带动当地社区周边配套物业发展。

2020年，Bayside的住房市场没有受到新冠疫情的影响，反而在大流行期间，销售价格急剧上涨，这可能是因为人们打算搬出纽约市，从而引发逆城市化效应，因此未来投资该地段的房产具有一定潜力。

地理位置：

项目位于纽约市皇后区的东北区域，贝赛的核心地段。地理位置优越，步行5分钟可达长岛火车LIRR；乘坐火车仅需七站约25分钟，可直达曼哈顿Penn Station；步行5分钟至公交站，乘车可直达法拉盛缅街或小颈/大颈等地区（Little/Great Neck）；项目位置靠近皇后区及长岛的交通大动脉：皇后大道(Queens Blvd.），去往曼哈顿或长岛，均十分便捷；贝赛地区犯罪率较低，社区治安好，生活十分安全。

周边交通：

地铁：7（Flushing Main Street）
公交线：Q12、 Q13 、 Q28、Q31、n20G等
火车：Port Washington、Penn Station等路线
至曼哈顿中城：13-16 英里 (约50分钟车程)
至肯尼迪机场：12.5 英里 (约30分钟车程)
至拉瓜迪亚机场：6.1 英里 (约25分钟车程)

周边学校：

贝赛地区隶属纽约第26学区，该学区在纽约市学区中名列前茅，学区内PS41、PS130、PS205等学校教学质量高，学校风气好。除此之外，贝赛地区K-12教育资源丰富，已吸引众多亚裔中产家庭在此定居。

餐饮购物：

贝赛社区发展已十分成熟，周边区域涵盖众多生活设施，极为便利，完全满足日常生活的基本需求。中餐、韩餐等餐厅遍布社区周围。自驾15分钟，即可抵达法拉盛核心区域，增加更多餐饮与购物的选择。

休闲娱乐：

贝赛社区紧靠纽约最大的湿地公园：Alley Pond Park；开车15分钟就有两家AMC电影院可供选择；附近3英里以内设有多个大型健身房、高尔夫球场、篮球场等，运动空间宽广。