美地众筹815债权基金

项目地址：134-03 35th Ave, Flushing, NY, 11354

所处区域：法拉盛，皇后区，纽约

土地面积：43,147 平方英尺（ 207*259 FT）

土地Zoning：R6, C2-2（FAR为4.8倍）

可建面积：207,105 平方英尺

土地过户价格：$4,000,000 美元 （1998年）

土地市场价格：$58,100,000 美元（CBRE 2020年1月的估价报告）

开发商于1999年以$400万美元购入标的项目所在的土地；期间，开发商运营该土地多年。同时，经过1年半的设计和数次的修改，最终开发方案于2020年10月份定稿并且获批。2020年底，项目正式破土动工。目前。物业地基建设已完成接近50%，预计主体结构于2021年11月完工，12月开始外墙安装，内装预计于2023年第三季度完成。

项目拟建物业，为高16层、总建筑面积约为35万平方英尺的大型多用途综合性大厦。预计开发完成后，该物业将包含1.4万平方英尺的零售空间，1.6万平方英尺的社区服务空间，1各拥有208间客房的酒店，119个单位的独立产权公寓，及包含196个车位的停车场。

抵押物业价值充足

根据第三方估价机构CBRE于2020年1月所提供的估价报告显示：在项目完工后，物业整体价值约为$1.95亿美元；其中（疫情前）酒店估值约$7,700万美元，其余物业估值为$1.18亿美元。

根据估价报告的销售预期，119套住宅单元的总售价约$9,550万美元，停车场内196个车位的总售价为$830万美元，208间客房的酒店售价为$7,700万美元，零售空间及社区服务中心总售价为$1,420万美元，预计项目物业的总售价为$1.95亿美元。

截止至2021年1月，该项目已获银行建筑贷款7,500万美元，开发商实际投入现金超过1,100万美元。

本次美地众筹815基金所提供的短期贷款，以项目公司股权作质押，开发商实际股本投入共$1,100万美元，是美地众筹815基金贷款的1.8倍，开发商质押的股权估值也超过$7000万美金。同时，开发商将提供个人无限责任担保，进一步保障基金投资者的利益。

地理位置优越，市场具备潜力

项目地处法拉盛核心区域，周围公共交通发达，紧邻地铁7号线；公交车线路包括Q25、Q34、Q50、Q19等，可至皇后区各个社区；火车线路为长岛铁路（LIRR），可直达曼哈顿或长岛等地；从项目地址驱车10分钟可抵达JFK国际机场，5分钟抵达拉瓜迪亚机场。

近几年，随着华人社区的发展，亚裔的大量涌入，法拉盛地区各类型物业的需求量急剧增加，相比纽约其他的地区，法拉盛地区目前配套完善，人口密度大，有着不容小觑的市场潜力以及自成体系的区域商圈。根据Trulia及Zillow等在线平台的统计数据，纽约法拉盛地区的房屋销售中位数价格目前约$508,053美元；月租金中位数为$2,100美元。

贷款用途清晰，退出机制明确

目前，项目图纸已经获批，银行建筑贷款已经获批，地基建筑已经接近50%，后续建筑资金有保障。美地815基金所发放的贷款将用于剩余的地基建设挖掘。开发商在地基完成之后，将从银行处获取建筑贷款，以将项目完工并销售，同时，银行将发放给开发商建设的建筑花费，开发商将以此资金偿还美地815基金的贷款。

开发商经验丰富，开发能力稳健

本项目开发商是纽约地产的华人资深开发商，在纽约市场拥有超过20年的开发经验，已完成并成功退出的项目遍布皇后区，物业涉及酒店，零售综合体，大型住宅，以及混合商住类大型地产开发项目。目前，该开发商已经与美地众筹806基金及808基金成功合作，两支基金目前运营情况良好，标的物业稳定，预计将于2021年第一季度完成退出。开发商拥有雄厚的开发实力及商业信誉，美地众筹期待本次的合作，协助开发商巩固其华人社区的开发龙头的位置。

法拉盛有着良好的华人居住与商业基础， 加上便利的交通、优秀的教育系统以及发达的配套设施，让这里成为众多亚裔企业和居民的首选，也是华人投资和移民的首选区域之一。未来，越来越多的豪华公寓及大型商场会在这里选址施工，法拉盛也在逐步转型成为一个更现代、更时尚的华人社区。

该区域内人口呈明显种族多样化，法拉盛居民以亚裔占主导，超过60%，但同时也聚集着其他各色种族居民，包括拉美裔、中东裔、欧洲裔和非裔等。

区域内居民以有稳定收入的中年家庭为主，平均年龄约44.7岁；拥有孩子的家庭占1/4，区域内住宅自住比率仅39%，住宅市场以租赁为主。近几年大量新移民涌入区域，使得租房市场火热，由于该地区待售房屋库存量低，而潜在买家需求却非常强劲，价格持续上涨，投资该地区房产俨然是明智之举。

* 数据来源： United States Zip Codes. Org. & Esri Zip Code Lookup，于2021年1月。

项目地区周边住宅类住宅地产发展情况

从住宅类地产市场的角度来看，在2010年以前，法拉盛交易的房产类型大多是独立产权公寓，走的是中低端的路线，价格多在$50万美元以下，几乎没有豪华公寓。

在2010年后，随着新移民的涌入、人均收入水平的提高，法拉盛地区住宅市场悄然发生变化，原先住房市场的库存量，已经不能满足买方需求，中高端的住宅开始不断被开发，且交易占比开始增大，近些年新建的住宅平均价格已超过$80万美元。2015年的低端独立产权公寓的交易量仅为2011年的40%。

地理位置：

项目周边交通便捷，四通八达。项目所在地，步行7分钟至7号线地铁站，30分钟可达曼哈顿中城；距离长岛铁路火车站，仅10分钟步行路程；驾车到肯尼迪机场，仅需20分钟。步行两分钟可到达几条主要的公交路线的途径车站。

周边交通：

地铁：7号线（步行约7分钟至站点）
公交线：Q19、Q20、Q25、Q34、Q50等 （步行约2分钟至站点）
火车：LIRR：Flushing Main Street Port Washington （步行10分钟）
至曼哈顿中城：11 英里（约30分钟车程）
至肯尼迪机场：8.7 英里（约20分钟车程）
至拉瓜迪亚机场：2.7英里（约5分钟车程）

周边学校：

项目位于法拉盛中心地带，附近基础教育机构完备，多所小学、初中、高中在区域内落户，满足孩子的教育需求。附近更有众多语言学习机构及各式早教机构，保证孩子全面发展。

饮食居住：

社区周围是非常成熟的华人商圈，生活便利。区域内涵盖各式中国与韩国超市，各式中餐、快餐应有尽有，附近还有大型购物中心，满足日常饮食与居住的购物的需求。

休闲娱乐：

项目附近博物馆、体育馆及娱乐场所丰富。附近的可乐娜公园，是该地区的文化地标之一。纽约科学馆、纽约羽毛球馆、国家网球中心、皇后区艺术博物馆、皇后区野生动物中心，以及花旗球场也都近在咫尺。