美地众筹816债权基金
投资类型： 债权投资
融资总额： $4,000,000
年回报率： 8% - 8.25%
起投金额： $10,000
项目周期： 6 - 18 月
融资总额：$4,000,000 美元
预计收益：8.00% - 8.25% 年化股息*1
投资类型：股权质押贷款
起投额度：$10,000/认购单位
起投日期：2021年3月
项目周期：6 - 18 个月
收益方式：按期预付（分别为6个月，3个月，3个月，6个月预付一次）
购房特惠：3%标的物业购房折扣*2
*1 投资认购单位1-19股，年化股息8.00%；20股以上，年化股息8.25%。
*2 投资认购单位25股以上，可获得于开发商处直接购买产权公寓3%的折扣。
项目地址：86-55 Queens Blvd, Elmhurst, NY, 11373
所处区域：艾姆赫斯特，皇后区，纽约
土地面积：21,552 平方英尺（ 70.81*205.5 FT）
土地Zoning：R6, C4-2（FAR为4.8倍）
可建面积：37,686 平方英尺（其余建筑面积已经转移至第一期开发）
土地过户价格：$14,250,000 美元 （2018年）
稳定运营之后的市场估值：$31,800,000 美元（CBRE 2020年9月份估价报告）
开发商于2018年以$14,250,000美元的价格购入标的项目所在的土地，后拆除了原土地上建有的餐厅。截至2019年12月，项目所有计划均已获得DOB（房屋局）的建筑批准。但由于部分建筑面积转移至第一期先行开发（美地众筹806项目），以及受到疫情影响，该项目上的建设于近日才恢复进度。现开发商提出了一个4层楼高，总共37,686平方英尺的社区设施与停车场混合建筑的方案，项目预计将在2023年竣工。项目拟建物业地下室将是一个停车场，一层将是一个面积为8，561平方英尺的社区设施空间与停车场混合空间，二层也将建成停车场，三层将建成面积为14,290平方英尺的社区设施空间，四层则都将建成面积为14,834平方英尺的社区设施空间。
| 预计派息时间表 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 派息批次 | 投资批次 | 融资额度 | 付息日期 *1 | 计息开始 | 计息截止 | 计息周期 | 备注 |
| 第一次 | 一期投资 | $1,500,000 | 不晚于 3/25/2021 | 3/10/2021 | 9/10/2021 | 6个月 | 预付股息 |
| 二期投资 | $1,500,000 | 不晚于 4/25/2021 | 4/10/2021 | 9/10/2021 *2 | 5个月 | 预付股息 | |
| 三期投资 | $1,000,000 | 不晚于 5/25/2021 | 5/10/2021 | 9/10/2021 | 4个月 | 预付股息 | |
| 第二次 | 不晚于 9/25/2021 | 9/10/2021 | 12/10/2021 | 3个月 | 开发商有权选择期或者不延期 | ||
| 第三次 | 不晚于 12/25/2021 | 12/10/2021 | 3/10/2022 | 3个月 | 开发商有权选择期或者不延期 | ||
| 第四次 | 不晚于 3/25/2022 | 3/10/2022 | 9/10/2022 | 6个月 | 开发商有权选择期或者不延期 | ||
*1 若遇节假日及非工作日，股息支付将自动延后至下个工作日;
*2 第二次计息截止后，开发商享有1次延期还款的选择权。若开发商选择延期，则投资者将以相同的收益率在延期阶段获得股息。
抵押物业价值充足
根据第三方估价机构CBRE于2020年9月所提供的估价报告显示：在项目完工后，物业估值即可达到$29,200,000美元，待稳定运营后，物业估计预计升值至$31,800,000美元。
根据估价报告的销售预期，建成后的社区服务设施市场售价可达$17,900,000美元。停车场内的227个车位按照市场预期的销售价格，每个停车位为$40,000美元，总售价可达$9,100,000。
本次美地众筹816基金所提供的短期贷款，以项目公司股权作质押，开发商实际资本投入共$900万美元，是美地众筹816基金贷款的2.25倍。同时，开发商将提供个人无限责任担保，进一步保障基金投资者的利益。
地理位置优越，市场具备潜力
项目地处皇后区埃姆赫斯特区域，周围公共交通发达，紧邻地铁M/R号线,除此外还包括其他10余条地铁线与公交车线路Q59等，可至皇后区各个社区，可直达曼哈顿或长岛等地；从项目地址驱车10分钟可抵达拉瓜迪亚机场，20分钟可抵达JFK国际机场。
此项目位于Elmhurst中国城黄金核心区域，交通极为便利；周边商业发达，生活设施一应俱全，周边人口稠密，华人为主，环境安全，宜商宜居，同期优质项目只租不卖；除此之外Costco, Queens Plaza, Elmhurst Hospital 均5分钟车程直达。
贷款用途清晰，退出机制明确
目前，项目图纸已经获批，正在申请银行建筑贷款。本次银行发放的建筑贷款将用于偿还土地贷款以及建筑投入，后续建筑资金有保障。本次美地众筹816基金将根据建筑进度分批进入，以用于地基挖掘，地基建设等前期建设。前期建设完成后，美地众筹816基金所发放的贷款将退出。开发商将以申请的银行建筑贷款，偿还美地众筹816基金的贷款。
开发商经验丰富，开发能力稳健
本项目开发商是纽约地产的华人资深开发商，在纽约市场拥有超过20年的开发经验，已完成并成功退出的项目遍布皇后区，物业涉及酒店，零售综合体，大型住宅，以及混合商住类大型地产开发项目。目前，该开发商已经与美地众筹806基金及808基金成功合作，其中808基金预计于2月底收回本金，806基金运营稳定，预计将于2021年第一季度末完成退出。开发商拥有雄厚的开发实力及商业信誉，美地众筹期待本次的合作，协助开发商巩固其华人社区的开发龙头的位置。
| 资本投入 | 占比 | |
|---|---|---|
| 银行按揭抵押贷款 | $20,000,000 | 60.6% |
| 美地众筹816基金股权质押贷款 | $4,000,000 | 12.1% |
| 开发商股本 | $9,000,000 | 27.3% |
| 总计 | $33,000,000 | 100.00% |
在开发资本预算中，银行出借的$20,000,000美元，且享有对整个物业的第一顺位留置权（First Lien），在总资本投入中占比60.6%；美地众筹816基金出借的$4,000,000美元，占比12.1%，将获得该项目公司100%股权的质押，同时，开发商将提供个人无限责任担保，在贷款违约的最坏情况下，享有直接以项目公司股权作为偿还物及追究个人资产赔付的权利。开发商截止至2021年2月份实际资本投入$9,000,000，全部质押给美地众筹816基金。
| 资本用途 | 占比 | |
|---|---|---|
| 金额 | ||
| 土地成本 | $14,250,000 | 39.23% |
| 建筑成本 | $19,475,625 | 53.61% |
| 软成本 | $700,000 | 1.93% |
| 融资成本 | $1,900,000 | 5.23% |
| 总计 | $36,325,625 | 100.00% |
开发商于2018年购入该物业，并且持续运营至今。目前，开发商已经申请银行建筑贷款$20,000,000美元，用于偿还土地贷款和支持后续建筑的成本。美地众筹816基金将投入到地基挖掘及地基建设。的前期建设中。根据开发进度，该项目预计于2023年完成且交付。
| 816基金贷款用途 | 资金占比 | |
|---|---|---|
| 地面以下建筑费用明细 | 美地816基金出资 | |
| Shoring/ Pile work（地基支撑及打桩） | $800,000 | 20% |
| Excavating/ Grading（地基挖掘） | $1,600,000 | 40% |
| Foundation/ Underpinning（地基建设） | $1,600,000 | 40% |
| 共计 | $4,000,000 | 100% |
* 建设支出科目明细，由开发商提供。后续建筑费用可与美地众筹人员联系后获得。
本次美地众筹816基金所投资的$4,000,000美元，属于建筑夹层贷款，将帮助开发商完成地面以下的基础建设如地基挖掘与地基建设等。本次资金将根据工程进度分四批进入项目，主要用于地基建设。
目前项目已经完成了开工前的所有准备工作，包含且不仅限于：申请图纸，政府申报，环境测试，保险，拆除房屋，围墙，地基挖掘及支撑，降低水位等工作。开发商已经实际出资超过$9,000,000美元，本次基金所筹集的$4,000,000美元将根据开发商地基建设进度逐步发放，以协助开发商完成地基。而后，银行建筑贷款将协助后续开发至项目完工且交付。
项目邮编区域人口情况：
| 11373 邮编区域内 | |
|---|---|
| 区域总人口 | 94,437 |
| 平均年龄 | 38.2 |
| 高中及以上学历 | 71% |
| 族裔构成 | 亚裔(48.47%), 白人(7.15%), 拉丁裔(40.96%) |
| 家庭收入中位数 | $69,948 |
| 白领/蓝领 | 77%/22.9% |
| 有孩子的家庭 | 33.2% |
| 平均家庭人数 | 3.1 |
| 屋主自住比率 | 29.9% |
埃姆赫斯特区有着良好的华人居住与商业基础， 加上便利的交通、优秀的教育系统以及发达的配套设施，让这里成为众多亚裔企业和居民的首选，也是华人投资和移民的首选区域之一。未来，越来越多的豪华公寓及大型商场会在这里选址施工。
埃姆赫斯特地区内人口呈明显种族多样化，该区域人口以亚裔和西裔为主导，同时聚集着东南亚裔和非裔等族裔。
区域内居民以有稳定收入的中青年家庭为主，平均年龄约36岁；拥有孩子的家庭占1/3，区域内住宅自住比率仅30%，住宅市场以租赁为主。近几年大量新移民涌入区域，使得租房市场火热，由于该地区待售房屋库存量低，而潜在买家需求却非常强劲，价格持续上涨，投资该地区房产俨然是明智之举。
* 数据来源： United States Zip Codes. Org. & Esri Zip Code Lookup，于2021年2月。
地理位置：
项目地处皇后区埃姆赫斯特区域，周围公共交通发达，紧邻地铁M/R号线,除此外还包括其他10余条地铁线与公交车线路Q59等，可至皇后区各个社区，可直达曼哈顿或长岛等地；从项目地址驱车10分钟可抵达拉瓜迪亚机场，20分钟可抵达JFK国际机场。
周边交通：
地铁：M号线、R号线（步行约3分钟至站点）
公交线：Q29、Q53、Q58、Q59、Q60
至曼哈顿中城：7英里（约18分钟车程）
至肯尼迪机场：8英里（约20分钟车程）
至拉瓜迪亚机场：4.5英里（约10分钟车程）
周边学校：
项目位于Elmhurst中心地带，附近基础教育机构完备，多所小学、初中、高中在区域内落户，满足孩子的教育需求。如Elm Tree Elementary School，Jewish Institute Of Queens，NYC School Construction Authority，International High School For Health Sciences等。
饮食居住：
此项目位于Elmhurst中国城黄金核心区域，交通极为便利；周边商业发达，生活设施一应俱全，周边人口稠密，华人为主，环境安全，宜商宜居，同期优质项目只租不卖；除此之外Costco, Queens Plaza, Elmhurst Hospital 均5分钟车程直达。
休闲娱乐：
项目附近博物馆、体育馆及娱乐场所丰富。附近的可乐娜公园，是该地区的文化地标之一。纽约科学馆、纽约羽毛球馆、国家网球中心、皇后区艺术博物馆、皇后区野生动物中心，以及花旗球场也都近在咫尺。
开发商公司：United Construction & Development Group
开发商网站：https://unitedgroupny.com/
以往合作项目：美地众筹806基金/ 美地众筹808基金
United Construction & Development Group，成立于1990年初，在纽约有超过20年的开发经验。由创始人Chris Xu领导，公司已经成为纽约市地产开发行业的佼佼者。该开发商已经开发、运营并且管理超过二百万平方英尺的商业、住宅、工业以及零售地产，其中Queens最高的住宅项目LIC Skyline Tower就是该开发商的代表作。
开发商往昔成功的开发记录、对不同项目开发的丰富经验、及其商业借贷方面的良好信用，已经帮助合作伙伴和投资人获取丰厚的回报。
开发商过往项目图片：
美地众筹816基金属于开发建筑夹层贷款投资，在开发商已经确定建筑贷款及图纸获批的基础上，并且，开发商实际出资金额超过所贷金额数倍的前提下，为开发项目提供前期地基部分的建筑费用。
美地众筹认为，本次816基金的标的项目优质，开发商资历雄厚，有着极其卓越的项目开发能力，同时项目资本结构合理，在项目有充足资金完成的前提下，第一顺位建筑贷款的比例低于60%，开发商质押的股本估值约$900万美元，是美地众筹816基金所提供贷款的2.25倍，且开发商提供个人担保。因此，在双方借贷协议、法律权责明晰的情况下，基金所投资的短期贷款，抵押物充足，违约风险低于行业水平。
美地众筹816基金的整个投资过程，将严格根据本项目地基建设进度，经过实地查验后，分三批发放给开发商，预计在开发商完成地基建设后，有些许可用资金用于之后的主体开发，旨在有效帮助开发商完成项目预期目标的同时，控制基金债权投资的风险。
| 类别 | 0 | 1 | 2 | 3 | 4 |
|---|---|---|---|---|---|
| 开发商 | |||||
| 开发商经验 | 1-3 年 | 3-5 年 | 5-10 年 | 10-15 年 | 15+ 年 |
| 开发商业绩 | 0-3M | 3-10M | 10-30M | 30-50M | 50M+ |
| 信用分数 | 较低 | 合格 | 良好 | 优秀 | 卓越 |
| 财务数据 | |||||
| 开发商自有资金 | 1-20% | 20-30% | 30-40% | 40-50% | 50-60% |
| 贷款对成本比 | 85-100% | 70%-85% | 65%-70% | 50-65% | 1-50% |
| 财务索偿权 | 普通股 | 优先股 | 股权质押债务 | 二级留置权债务 | 一级留置权债务 |
| 地理位置 | |||||
| 地点 | 冷门郊区 | 热门郊区 | 地区中心区域 | 城市非核心区域 | 城市核心区域 |
| 交通及生活便利指数 | <40 | 40-55 | 55-70 | 70-85 | 85-100 |
| 市场供需关系 | 供>>需 | 供>需 | 供≈需 | 供<需 | 供<<需 |
| 项目情况 | |||||
| 开发阶段 | 项目进度0-20% | 项目进度20-40% | 项目进度40-60% | 项目进度60-80% | 项目进度80-100% |
| 项目抵押品 | 无 | 极为不足 | 较为不足 | 较为充足 | 极为充足 |
| 投资周期 | >48 月 | 37-48 月 | 25-36 月 | 13-24 月 | <12 月 |
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