美地众筹817二期基金
投资类型： 债权投资
融资总额： $2,400,000
年回报率： 8% - 8.25%
起投金额： $10,000
项目周期： 10 - 22 月
基金类型：私募股权
融资总额：$2,400,000 美元 (第一批投资$1,000,000；第二批投资$1,000,000；第三批投资$400,000)
预计收益：8.00% - 8.25% 年化股息*1
投资类型：股权质押贷款
起投额度：$10,000/认购单位
起投日期：2021年7月
项目周期：10 - 22 个月
收益方式：按期预付（预付10个月+6个月+6个月）
*1 投资认购单位1-19股，年化股息8.00%；20股以上，年化股息8.25%。
项目地址：4530 Pearson Street, Long Island City, NY, 11101
所处区域：长岛市，皇后区，纽约
土地面积：20,270 平方英尺
土地Zoning：M1-5/R7-3 （FAR为5倍）
可建面积：100,538 平方英尺
总建筑面积：138,648 平方英尺
完工后市场估值：$140,600,000 美元（估值报告由Marshall & Stevens于2021年1月提供）
开发商于2019年开始着手该土地的收购及设计工作，并于2021年第一季度获得开工许可证且开始项目的正式施工，目前地基施工团队及主体框架建筑已经开始并行施工，至5月底地基部分将基本完成。
根据规划，开发商预计于2023年第三季度完成整个项目的建筑工作，项目物业为一栋25层楼高，总计100,538平方英尺可售面积，包含130个居住单元及15个停车位的独立产权的公寓。目前预期，项目物业于2022年获得销售许可（Condo Book），并计划在拿到居住许可后（Certificate of Occupancy），及时完成居住单元的销售与过户工作，完成所有投资款项的回笼。
| 预计派息时间表 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 派息批次 | 投资批次 | 融资额度 | 付息日期 *1 | 计息开始 | 计息截止 | 计息周期 | 备注 |
| 第一次 | 第一批次 | $1,000,000 | 不晚于 8/19/2021 | 8/5/2021 | 5/31/2022 | 300 天 | 预付股息 |
| 第二批次 | $1,000,000 | 不晚于 9/19/2021 | 9/5/2021 | 5/31/2022 *2 | 269 天 | 预付股息 | |
| 第三批次 | $400,000 | 不晚于 10/19/2021 | 10/5/2021 | 5/31/2022 | 239 天 | 预付股息 | |
| 第二次 | 不晚于 6/14/2022 | 6/1/2022 | 11/30/2022 | 6个月 | 开发商有权选择延期或者不延期 | ||
| 第三次 | 不晚于 12/14/2022 | 12/1/2022 | 5/31/2023 | 6个月 | 开发商有权选择延期或者不延期 | ||
*1 若遇节假日及非工作日，股息支付将自动延后至下个工作日;
*2 第二次计息截止后，开发商享有1次延期还款的选择权。若开发商选择延期，则投资者将以相同的收益率在延期阶段获得股息。
抵押物业价值充足
根据第三方估价机构Marshall & Stevens Valuation Consulting于2021年1月所提供的估价报告显示：该项目完工后，按独立产权公寓的物业类型进行计算，整个项目物业的总估值，约$140,600,000美元。
本次美地众筹817二期基金所提供的中短期贷款，以项目公司股权作质押。截止2021年7月，项目子公司的实际股本投入已超过$1,143万美元，接近美地众筹817二期基金投资的4倍多。同时，开发商将提供个人无限责任担保，进一步保障基金投资者的利益。
地理位置优越，市场具备潜力
项目地处皇后区发展势头最为良好的社区之一 - 长岛市，与联合国总部所在的曼岛东岸仅一河之隔，周围公共交通极其发达，区域内覆盖7条地铁线路，及数条公交车线路等，至曼哈顿、皇后区各社区、及长岛等地尤为便利；从项目地址驱车至拉瓜迪亚机场仅20分钟，至JFK国际机场仅30分钟。
此项目地址所在区域，已成为近年来曼哈顿附近新兴崛起的黄金地段。不仅交通便利，且周边商圈发展速度也尤为迅猛，生活设施完备，吸引大量从事金融、IT等行业的年轻人居住于此，成为主要群体，居民消费能力强且粘性高。目前，整个长岛市区域的人口密度，已开始追赶曼哈顿传统优质居住社区，人群具备收入稳定且稳步增长的特点。整个区域的发展，形成宜商宜居特色，周边住宅项目呈现租售共荣的景象。
贷款用途清晰，退出机制明确
目前的项目进展方面，建筑图纸已经通过政府批准，同时获得银行建筑贷款。本次美地众筹817二期基金所发放的贷款，将用于项目前期所需的建筑费用，帮助开发商在项目前期维持良好的财务水平，以便更为安全地获得后续的银行建筑贷款。至2021年7月，项目开发商已大规模投入股本，且随着项目进展将继续增加股本投入；美地众筹817二期基金，则会根据实际建筑进度，分批以债权投资项目，以支持地基建设等前期花费。
开发商经验丰富，开发能力稳健
本此基金标的项目的开发，由纽约地产的资深华人开发商领军，本地新锐开发商共同参与。整个团队在纽约市场的商业地产开发经验，超过30年。已完成并成功退出的项目，遍布皇后区各个区域，已开发物业涉及零售综合体、大型住宅，以及混合商住类大型项目。2017年，主导项目的华人开发商已与美地众筹606基金成功合作，并按时归还基金的本金与收益，从美地众筹606基金所投资的项目来看，开发商所建项目符合市场需求，且销售成绩斐然，已成为当地的标志性楼盘。开发商拥有雄厚的开发实力及商业信誉，因此美地众筹期待本次的合作，为开发商在长岛市市场获得更大的成功，与投资者达成双赢。
| 二期基金资本投入后情况 | 占比 | |
|---|---|---|
| 银行按揭抵押贷款总额 | $25,692,000 | 65% |
| 美地众筹817二期基金资本投入 | $2,400,000 | 6.07% |
| 开发商总股本投入 | $11,434,154 | 28.93% |
| 总计 | $39,526,154 | 100.00% |
| 拟定二期基金资本投入后情况 | 占比 | |
|---|---|---|
| 银行按揭抵押贷款总额 | $64,230,000 | 64.35% |
| 美地众筹817一期+二期基金资本投入 | $6,000,000 | 6.01% |
| 开发商总股本投入 | $29,585,385 | 29.64% |
| 总计 | $99,815,385 | 100.00% |
该项目资本结构中，目前银行已出借$64,275,000美元的建筑贷款，享有对整个项目物业的第一顺位留置权（First Lien），在总资本结构中维持65%。美地众筹817二期基金将出借$2,400,000美元，在总资本结构中维持6.07%左右的占比。美地众筹817一期与二期基金所投入的总计$6,000,000美元，将获得该开发公司100%股权的质押，同时，开发商也将提供个人无限责任担保，在贷款违约的最坏情况下，一期与二期基金将享有直接以项目公司股权作为偿还物及追究个人资产赔付的权利。截至2021年7月，开发商实缴的总股本达到$29,585,385，接近美地众筹817一期与二期基金所发放贷款的5倍。
| 整个项目资本投入 | 占比 | |
|---|---|---|
| 银行按揭抵押贷款总额 | $64,230,000 | 64.35% |
| 美地众筹817一期二期基金所发股权质押贷款总额 | $6,000,000 | 6.00% |
| 开发商总股本投入 | $29,585,385 | 29.65% |
| 总计 | $99,815,385 | 100% |
在项目的资本预算中，银行按揭抵押贷款将作为建筑工程的主要花费，美地众筹817一二期基金的$600万美元将主要用于项目前期的建筑工程成本，如地基及主体外墙结构的建筑花费，开发商总股本投入主要用于购置土地及前期建筑的准备工作，包含但不仅限于：土地购置花费、建筑图纸设计、保险及其他花费。
| 整个项目资本用途 | 占比 | |
|---|---|---|
| 土地成本 | $32,344,168 | 32.50% |
| 建筑成本 | $50,002,500 | 50.23% |
| 软成本 | $9,225,980 | 9.27% |
| 融资成本 | $7,960,000 | 8.00% |
| 总计 | $99,532,648 | 100% |
截至2021年7月，开发商的实缴股本，已用于购置土地、建筑图纸设计，DOB及MTA及其他政府部门的申请费用、建筑保险，及其他软成本，实际支出共计约$2,950万美元，剩余的前期建筑成本，主要由银行的建筑贷款与美地众筹817二期基金的贷款所承担。
| 817二期基金贷款用途 | 资金占比 | |
|---|---|---|
| 地面以下建筑费用明细 | 817二期基金资本 | |
| Pile Work(地基打桩) | $1,200,000 | 50.00% |
| Foundation Concrete(地基水泥) | $800,000 | 33.33% |
| Lower floor superstructure(低层外墙) | $400,000 | 16.67% |
| 总计 | $2,400,000 | 100% |
* 建设支出科目明细，由开发商提供。
本次美地众筹817二期基金所投资的$2,400,000美元，属于建筑夹层贷款，主要用于地基的水泥结构及低层部分的外墙主体框架的建设，基金资本将根据工程进度分批进入项目。
目前项目已经完成了开工前的所有准备，包含且不仅限于：图纸设计、政府申报、环境测试、保险、拆除房屋、围墙、地基挖掘及支撑，与降低水位等工作。开发商实际出资已超过$29,500,000美元，本次基金所筹集的$2,400,000美元，将根据开发商地基建设进度，分三批逐步发放，以协助开发商完成阶段性施工。开发商将于项目中期阶段获得后续的银行建筑贷款，用于至项目完工且交付。
项目邮编区域人口情况：
| 11101 邮编区域内 | |
|---|---|
| 区域总人口 | 31,366 |
| 年龄中位数 | 35 |
| 高中及以上学历 | 69.8% |
| 工作地区分布 | 大都会地区(99.8%) |
| 家庭平均年收入 | $66,579 |
| 白领/蓝领 | 90.5%/9.5% |
| 有孩子的家庭 | 23.6% |
| 平均家庭人数 | 2.21 |
| 平均房价 | $975,000 |
长岛市以其优越的地理条件和便捷的交通环境，成为了近年来纽约市内许多优质地产开发项目的首选，随着越来越多的地产项目落户于此，长岛市逐渐吸引越来越多的企业和居民进入，也是华人投资和移民的首选区域之一。
长岛市的人口呈明显年轻化，其居民及消费群体均为各个族裔的年轻白领，有较为稳定的工作收入及消费能力，且族裔构成多样化。
该区域内居民平均年龄约35岁；拥有孩子的家庭占23%，住宅市场人群以自住刚需为主，近年来出现了众多的豪华出租公寓和豪华独立产权公寓，地区待售房屋库存量不高，而潜在买家需求却非常强劲，价格持续上涨。
* 数据来源： United States Zip Codes. Org. & Esri Zip Code Lookup，American Community Survey，于2021年05月
地理位置：
项目地处皇后区长岛市中心地带，周围公共交通发达，紧邻7条地铁线及数条公交车线路，至曼哈顿及皇后区、布鲁克林区的各个区域，方便快捷；从项目地址驱车，15分钟抵达拉瓜迪亚机场，25分钟抵达JFK国际机场。
周边交通：
地铁：M，R，E，G，7，N，W（步行5分钟左右）
公交线：Q32, Q60, Q67, Q101, Q102
至曼哈顿中城：约10分钟
至肯尼迪机场：15英里（约25分钟车程）
至拉瓜迪亚机场：7英里（约15分钟车程）
周边学校：
项目位于曼哈顿周边的黄金地带，附近基础教育机构完备，多所小学、初中、高中在区域内落户，满足居民的教育需求，有多所学校提供给年轻群体的专业技能培训，符合年轻人群不断学习和进取的生活需求。
饮食居住：
此项目位于曼哈顿周边核心区域，交通极为便利；周边商业发达，生活设施一应俱全，周边人口稠密，以30岁左右的年轻人为主，环境安全，宜商宜居，同期优质项目只租不卖；近年来，作为纽约市的新晋崛起的地区，有着无比雄厚的发展前景。
休闲娱乐：
项目附近符合年轻群体的娱乐休闲设施齐备，附近的公园，运动中心，博物馆也都触手可及，除了本地区周边的设施，也可以便捷的通勤至曼哈顿各区。
开发商公司：Pearson JV LLC.
以往合作项目：美地众筹606基金，美地众筹806基金，美地众筹810基金，美地众筹813基金
本此基金标的项目的开发，由纽约地产的资深华人开发商领军，本地新锐开发商共同参与。整个团队在纽约市场的商业地产开发经验，超过30年。
就项目所在的纽约皇后区，开发团队已完成的物业涉及零售综合体、大型住宅，以及混合商住类大型项目，且遍布各个新兴开发区域。
除了纽约本地市场，开发团队在中国及美国的核心城市区域，已经积累开发超过500万平方英尺的地产项目，开发资历深厚。
除了活跃的开发记录、丰富的地产行业经验之外，在过去的20年中，开发团队也形成了一套从收购、开发、管理、到销售的全周期开发模式，为项目参与方、合伙人，及投资人创造了丰厚的回报。
开发商过往项目图片：
美地众筹817二期基金属于建筑夹层贷款投资，在开发项目图纸已获得政府部门批准，并且获得银行建筑贷款的基础上，为项目提供前期地基部分的建筑费用，以便缓和项目过程中可能出现的流动资金压力，使项目财务保持良性运作。
美地众筹认为，本次817二期基金的标的项目优质，开发团队资历雄厚，有着极其卓越的项目开发能力，同时项目资本结构合理，在目前的项目规划中，第一顺位建筑贷款的比例将维持在低于65%的水平。另一方面，目前开发商的实缴股本约$1,143万美元，将质押给817二期基金，约是二期基金投入资本的5倍，且开发商将提供给人无限责任担保。
美地众筹817二期基金的整个投资过程，将严格根据标的项目的实际建设进度，阶段性的实地考察，分批次发放给开发商，旨在有效帮助开发商完成项目预期目标的同时，控制基金债权投资的风险。
美地众筹相信，在双方借贷协议、法律权责明晰的情况下，本次817二期基金所投资的中短期贷款，抵押物充足，违约风险低于行业水平，对基金的投资者来说，是一个理想的机会。
| 类别 | 0 | 1 | 2 | 3 | 4 |
|---|---|---|---|---|---|
| 开发商 | |||||
| 开发商经验 | 1-3 年 | 3-5 年 | 5-10 年 | 10-15 年 | 15+ 年 |
| 开发商业绩 | 0-3M | 3-10M | 10-30M | 30-50M | 50M+ |
| 信用分数 | 较低 | 合格 | 良好 | 优秀 | 卓越 |
| 财务数据 | |||||
| 开发商自有资金 | 1-20% | 20-30% | 30-40% | 40-50% | 50-60% |
| 贷款对成本比 | 85-100% | 70%-85% | 65%-70% | 50-65% | 1-50% |
| 财务索偿权 | 普通股 | 优先股 | 股权质押债务 | 二级留置权债务 | 一级留置权债务 |
| 地理位置 | |||||
| 地点 | 冷门郊区 | 热门郊区 | 地区中心区域 | 城市非核心区域 | 城市核心区域 |
| 交通及生活便利指数 | <40 | 40-55 | 55-70 | 70-85 | 85-100 |
| 市场供需关系 | 供>>需 | 供>需 | 供≈需 | 供<需 | 供<<需 |
| 项目情况 | |||||
| 开发阶段 | 项目进度0-20% | 项目进度20-40% | 项目进度40-60% | 项目进度60-80% | 项目进度80-100% |
| 项目抵押品 | 无 | 极为不足 | 较为不足 | 较为充足 | 极为充足 |
| 投资周期 | >48 月 | 37-48 月 | 25-36 月 | 13-24 月 | <12 月 |
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