美地众筹821债权基金
投资类型： 债权投资
融资总额： $3,000,000
年回报率： 7.75% - 8%
起投金额： $10,000
项目周期： 6 - 12 月
| 基金类型 | 私募股权 |
| 融资额度 | $3,000,000美元 |
| 预计收益 | 7.75% - 8.00% 年化股息*1 |
| 投资类型 | 股权质押贷款 |
| 起投额度 | $10,000/认购单位 |
| 起投日期 | 2022年03月 |
| 项目周期 | 6-12个月 |
| 收益方式 | 按期预付（延期期间每3个月一付） |
*1 投资认购单位1-19股，年化股息7.75%；20股以上，年化股息8.00%。
- 开发商于2019年4月以$3,100,000购入Lot58，于2019年4月以$7,000,000购入隔壁的停车场以及从60-20 WOODSIDE AVENUE买入的空权(Air Right)，目前该地块总收购价格为$10,100,000。在合并土地之后，开发商着手设计开发。目前已完成地基的水泥结构浇筑。
- 开发商预计将在为期28个月的建筑周期内完成对该地块的开发，该开发案预计将建成78个单位的住宅大楼，其中54个单元为正常单位（包含35个一居室及19个两居室），以及24个可负担住宅单元（15个一居室及9个两居室），共计51,966平方英尺。
| 项目地址 | 40-22 61st St. Woodside, Queens, NY, 11377 |
| 所在区域 | 木边，皇后区，纽约 |
| 土地总面积 | 约21,015 平方英尺 |
| 土地Zoning | C1-3, R6A & R5B |
| 可售面积 | 51,966 平方英尺 |
| 总建筑面积 | 64,908 平方英尺 |
| 目前市场估值 | $10,600,000 美元（估值报告由 Cushman & Wakefield于2021年7月提供） |
| 预计派息时间表 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 派息批次 | 融资额度 | 付息日期 *1 | 计息开始 | 计息截止 | 计息周期 | 备注 |
| 第一次 | $1,500,000 | 不晚于 3/15/2022 | 3/1/2022 | 8/31/2022 | 6个月 | 预付股息 |
| $1,500,000 | 不晚于 4/1/2022 | 3/15/2022 | 8/31/2022 | 5.5个月 | 预付股息 | |
| 第二次 | 不晚于 9/15/2022 | 9/1/2022 | 11/30/2022 *2 | 3个月 | 开发商有权选择是否延期 | |
| 第三次 | 不晚于 12/15/2022 | 12/1/2022 | 2/28/2023 | 3个月 | 开发商有权选择是否延期 | |
*1 若遇节假日及非工作日，股息支付将自动延后至下个工作日;
*2 第一次计息截止后，开发商享有2次延期还款的选择权。若开发商选择延期，则投资者将以相同的收益率在延期阶段获得股息。
- 截止至2022年2月份，开发商对该地块的投入皆为自有资金，包含且不仅限于$10,100,000的土地购买费用，建筑设计费用，地基建筑费用，及其他软成本支出。
- 开发商将在2022年第二季度内向传统商业银行申请建筑按揭抵押贷款，以支持其在建筑花费中的开销。根据开发商的以往经验及信用记录，其有望从商业银行处获得约$24,000,000的建筑贷款。
- 以现有的开发成本计算，开发商抵押给美地众筹821基金的股权价值将超过$10,600,000。
- 项目地处皇后区的交通枢纽位置 – 木边（Woodside），项目步行5分钟的范围内覆盖着数条交通枢纽干线，公共交通极其发达，区域内覆盖LIRR及7号地铁线，及数条公交车线路等，至曼哈顿、皇后区各社区、及长岛等地尤为便利；从项目地址驱车至拉瓜迪亚机场仅10分钟，至JFK国际机场仅25分钟。
- 在皇后区近几年崛起的社区中，木边赫赫在目。其迅速崛起不仅依靠着其完善的交通设施，且周边商圈发展速度也尤为迅猛，生活设施完备，大量的中南美洲新移民在此完成其生活必须的交通中转，周边的居民密集度远高于皇后区其他地区。目前，该区域人群的收入稳定且稳步增长，整个区域的发展，有着浓厚的地区经济特色，具有商业氛围小型化，灵活化的特点，周边商业及住宅开发项目近年来更是层出不穷。
- 开发商预计将美地众筹821基金所筹集款项全部用于项目的建筑花销中。在建筑贷款获批之前，开发商仍需要大量资金用于项目的外墙主体结构的建造上，为了保证工程进度及质量，开发商向美地众筹申请中短期建筑贷款。
- 预计在今年第三季度开发商将获得商业银行提供的建筑按揭抵押贷款，彼时，开发商也将如约按期返还美地众筹821基金所借贷款。
- 项目开发商在纽约以完成了数个中大型商业地产的建造及开发，在业内有着姣好的口碑及声誉。其主要开发项目遍布皇后区及布鲁克林区，有着完善的商业地产开发经验，了解整个商业地产的开发过程且具备突出的执行力。
- 此次美地众筹821基金为开发商与美地众筹的首次合作，希望通过此次的合作，开发商与美地众筹的投资人能完成一次双赢的开端，为之后更深入的合作建立基础。
美地众筹821基金投资架构
资本结构
| 821基金进入后质押项目资本结构 | 占比 | |
|---|---|---|
| 银行按揭抵押贷款总额 | $0 | 0% |
| 美地众筹821基金发放贷款 | 3,000,000 | 22.05% |
| 项目总股本价值 | 10,600,000 | 77.95% |
| 资本总计 | $13,600,000 | 100.00% |
在美地众筹821基金所发放贷款进入质押项目后，该项目的资本结构包含：
- 截止至2022年2月22日，产权报告显示目前该物业没有任何贷款。
- 美地众筹821基金所发放的$3,000,000美元股权质押过桥贷款，在总资本结构中维持约22.05%左右的占比。
- 项目自有股本，价值约$10,600,000，占比77.95%。开发商将100%的股权质押给美地众筹821基金，并提供个人无限责任担保。
资金用途
本次美地众筹821基金发放的$3,000,000美元，在开发商获得传统商业银行的建筑贷款之前，为开发商提供的短期流动资金，用于该项目的外墙主体建筑花销。目前该项目已在2021年底将原有建筑物拆除，并且已经基本完成地基的建设，准备开始地面以上的水泥结构浇筑。开发商拟建物业为住宅大楼，预计总建筑面积约6.5万平方英尺，土地成本约为$198/平方英尺，建筑成本约为$362/平方英尺，总开发费用为$618/平方英尺。
| 40-22 61st St. Woodside开发成本预算 | ||
|---|---|---|
| 花销项目名称 | 金额 | 占比 |
| 土地收购成本 | $10,300,000 | 25.61% |
| 建筑成本 | 23,530,000 | 58.50% |
| 地上建筑成本 | 19,195,976 | 47.73% |
| 地基及地下建筑 | 4,334,024 | 10.53% |
| 软成本及融资成本 | 6,392,000 | 15.89% |
| 总计 | $40,222,000 | 100% |
* 建设支出科目明细，由开发商提供。
项目区域邮编内的人口情况
| 11377邮编区域内 | |
|---|---|
| 区域总人口 | 83,825 |
| 年龄中位数 | 40.5 |
| 高中及以上学历 | 52.6% |
| 上班地区分布 | 大都会地区(99.9%) |
| 白领/蓝领 | 75.7%/24.3% |
| 家庭收入中位数 | $77,052 |
| 有孩子的家庭 | 25.5% |
| 平均家庭人数 | 2.67 |
| 平均房价 | $569,000 |
木边有着优越的地理环境，地处曼哈顿之外，有着丰富地交通设施建设，是长岛和纽约市的交通枢纽中心。其便利的交通网络, 使其成为众多纽约客的首选。
木边的人口呈明显家庭化，居民以家庭为主，其消费动向有明显的家庭式消费，以满足日常需求的消费品类为主。
该区域内居民平均年龄约40.5岁；拥有孩子的家庭占25.5%，住宅市场人群以刚需自住为主，近年来该区域的新建住宅及家庭相对较少，地区待售房屋库存量不高，而潜在买家需求以投资需求为主导，投资意愿强烈，推动其价格持续上涨。
* 数据来源： United States Zip Codes. Org. & Esri Zip Code Lookup。
该项目周边土地价格分析（Land Valuation Analysis of Underlying Property）
* 目前该地区周边同类土地价格均价为：$215/平方英尺。
项目土地的估值分析：
在比对过所有有效市场数据后，我们认为该区域类似规划用地的土地价格应该为$180/平方英尺。将此数据应用到该项目地块上之后，我们预估, 该地块价值如下：
* 数据来源： 项目估价报告；由美地众筹进行整理、计算并比较。
地理位置
项目地处皇后区木边的中心地带，周围公共交通发达，紧邻数条LIRR铁路及E,M,R及7号地铁线，以及数条公交车线路，至曼哈顿及皇后区、布鲁克林区的各个区域，方便快捷；从项目地址驱车，10分钟抵达拉瓜迪亚机场，25分钟抵达JFK国际机场。
周边交通
- 乘坐地铁：M，M，R，7（步行5分钟左右）
- 长岛火车(LIRR)：南线及北线
- 乘坐公交车：Q18, Q32
- 至曼哈顿中城：约10分钟
- 至肯尼迪机场：约25分钟车程
- 至拉瓜迪亚机场：约15分钟车程
周边学校
项目位于皇后区，附近基础教育机构完备，多所小学、初中、高中在区域内落户，满足居民的教育需求，有多所学校提供给年轻群体的专业技能培训，符合年轻人群不断学习和进取的生活需求。
饮食居住
此项目位于皇后区周边核心区域，除了丰富的地铁选择之外，也有长岛火车南北线，交通极为便利；周边小型商业发达，以家庭式消费为核心的体系为周边稠密的人口及家庭提供服务。周边环境安全，宜商宜居，近年来，作为皇后区迅速崛起的地产开发热点。
休闲娱乐
项目附近符合家庭式的娱乐休闲设施齐备，附近的公园，托儿所，教育辅导机构，运动中心，博物馆也都应有尽有。
开发商公司：AMPIERA GROUP
开发商网站：https://ww.ampiera.com
以往合作项目：无
Ampiera集团总部位于纽约皇后区，是一家以房地产投资、开发和管理公司。从创立运营至今已超过10年，该公司的核心业务专注于大纽约地区被低估的房地产资产的战略收购、开发和运营。
主要地标性开发项目包含了法拉盛中国银行所在的大楼，Bay Ridge及长岛市的数个商业地产开发项目。
- 美地众筹821基金所发放的贷款，属于为开发商提供中短期资金流动性的夹层贷款。在确定抵押物充足，开发商有良好信用及经验的前提下，发放该笔贷款给开发商，帮助其用于项目的主体结构建筑支出。
- 美地众筹821基金在完成发放贷款之后，将继续进行严格的资金使用审查。严格审查项目的建筑进度及资金使用情况，同时，了解开发商建筑贷款的申请进度，以便及时的退出。
- 美地众筹认为，本次821基金的开发商经验充足且信用良好，在业内有这姣好的口碑，同时项目资本结构合理，在股权价值充足的前提下，为开发商提供流动资金具备可行性。股权价值为美地众筹821基金所发放贷款的2倍，且开发商提供个人担保。
- 美地众筹认为，在双方借贷协议、法律权责明晰的情况下，基金所投资的中短期贷款，违约风险低于行业水平，值得投资。
美地众筹821基金项目评估
投资协议书 (仅认证投资者能下载)
评估报告 (仅认证投资者能下载)