美地众筹824债权基金
投资类型： 债权投资
融资总额： $4,000,000
年回报率： 7.75% - 8%
起投金额： $10,000
项目周期： 12 - 24 月
| 基金类型 | 私募股权 |
| 融资额度 | $4,000,000.00美元 |
| 预计收益 | 7.75% - 8.00% 年化股息*1 |
| 投资类型 | 股权质押贷款 |
| 起投额度 | $10,000/认购单位 |
| 起投日期 | 2022年05月 |
| 项目周期 | 12-24个月 |
| 收益方式 | 按期预付（每12个月预付一次） |
*1 投资认购单位1-19股，年化股息7.75%；20股以上，年化股息8.00%。
- 开发商于2021年12月购入该地块后立刻着手开发设计，图纸获批后，开发商于2022年第一季度获得开工许可证且开始项目的正式施工，目前地基施工团队开始施工，预计于7月底地基部分将基本完成。
- 根据规划，项目物业预计为一栋9层楼高，总建筑面积约97,000平方英尺，包含87个居住单元（其中可负担住房21个单元，市价出租66个单元）及56个停车位的出租型住宅物业。根据开发商详细的建筑周期预测，该项目物业计划在2023年第三季度获得纽约市房屋局颁布的临时居住许可（Temp. Certificate of Occupancy），之后预计于3个月内完成招租并从银行处申请长期商业贷款。目前开发商正在与商业银行商谈建筑贷款的具体细节，预计于2022年6月完成建筑贷款的过户。
| 项目地址 | Woodside, NY |
| 所在区域 | 木边，皇后区，纽约 |
| 土地总面积 | 15,000 平方英尺（150ft*100ft） |
| 土地Zoning | R5B（FAR为4.6倍） |
| 可租售面积 | 69,000平方英尺 |
| 总建筑面积 | 96,994 平方英尺 |
| 完工后市场估值 | $55,400,000 美元 |
| 预计派息时间表 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 派息批次 | 融资额度 | 付息日期 *1 | 计息开始 | 计息截止 | 计息周期 | 备注 |
| 第一次 | $4,000,000 | 不晚于 6/14/2022 | 6/1/2022 | 5/31/2023 | 12个月 | 预付股息 |
| 第二次 | 不晚于 6/14/2023 | 6/1/2023 | 11/30/2023 | 6个月 | 开发商有权选择否延期 | |
| 第三次 | 不晚于 12/14/2023 | 12/1/2023 | 5/31/2024 | 6个月 | 开发商有权选择否延期 | |
*1 若遇节假日及非工作日，股息支付将自动延后至下个工作日;
*2 第一次计息截止后，开发商将享有2次延期还款的权利。若开发商选择延期，则投资者将以相同的收益率在延期阶段获得股息收益。
- 根据第三方估价机构CBRE为建筑贷款银行于2022年5月所提供的估价报告显示：该项目建设完成后，完成租客招租运营稳定后，市场估值约为$55,400,000美元。
- 本次美地众筹824基金所提供的中短期贷款，以项目公司股权作质押。截止2022年5月，股东在项目公司的实际股本投入约$10,000,000美元，后续将陆续投入额外的$4,000,000, 预计共投入股东资金$14,000,000。接近美地众筹824基金投资的3.5倍。同时，开发商将提供个人无限责任担保，进一步保障基金投资者的利益。
- 项目地处皇后区集交通要道及新兴发展的年轻社区 – 木边市，项目区域内汇集了多条交通干线中转站，包含了长岛铁路（LIRR）多条线路的交集点以及地铁线，交通非常便利。与此同时，该区域也可非常便捷的直达纽约的两大机场，是众多游客的第一落脚点的首选。
- 木边社区内近年来也发展了多样化，全面化的经济商圈，生活所需的教育，餐饮，娱乐，休闲产业一应俱全，是纽约众多宜居社区之一，伴随着越来越多的开发商进驻，该社区的房地产氛围也越来越浓厚。
- 目前项目的建筑图纸审批通过，且开发商已着手按图纸设计进行地基的挖掘及桩基的建设，银行建筑贷款有望于6月份正式过户。
- 在银行建筑贷款过户并且拨款前，开发商需要一笔中短期的夹层贷款助其完成项目的地基及外墙主体建筑的建设，所以美地众筹824基金所发放的贷款主要都将用于该部分的建筑花销，在其项目完成后，开发商将跟银行申请长期商业贷款并归还美地众筹824基金所发放的贷款。
- 本此基金标的项目的开发，由纽约地产的资深华人开发商倾心打造。其团队在纽约市场的商业地产开发经验，超过30年。已完成并成功退出的项目，遍布皇后区各个区域，已开发物业涉及零售综合体、大型住宅，以及混合商住类大型项目。2017年，主导项目的华人开发商已与美地众筹606基金成功合作，并按时归还基金的本金与收益，从美地众筹606基金所投资的项目来看，开发商所建项目符合市场需求，且销售成绩斐然，已成为当地的标志性楼盘。与此同时，美地众筹817基金所参与的长岛市高级住宅公寓的开发比预期开发时间更短，成绩斐然。开发商拥有雄厚的开发实力及商业信誉，因此美地众筹期待本次的合作，为开发商在长岛市市场获得更大的成功，与投资者达成双赢。
美地众筹824基金投资架构
资本结构
| 美地众筹824基金资本投入后情况 | 占比 | |
|---|---|---|
| 银行建筑贷款总额 | $33,500,000 | 65.05% |
| 美地众筹824基金资本投入 | 4,000,000 | 7.76% |
| 开发商总股本投入 | 14,000,000 | 27.19% |
| 资本总计 | $51,500,000 | 100.00% |
- 该项目资本结构中，目前开发商已经实际投入约$10,000,000股本，后续建筑过程中预计将投入额外$4,000,000股本，共计约$14,000,000股东股本，该股东股本占项目总投资的27.19%。
- 美地众筹824基金预计出借$4,000,000，为项目提供中短期建筑流动贷款，以开发商股本作为抵押且开发商提供无线个人担保，占项目总投资的7.76%，基金将享有直接以项目公司股权作为偿还物及追究个人资产赔付的权利。
- 预计于2022年6月过户的建筑贷款约$33,500,000，占项目总投资的65.05%，将根据开发商实际建筑进度逐步发放给开发商。
资金用途
本次美地众筹824基金所投资的$4,000,000美元，属于建筑夹层贷款，主要用于地基的水泥结构及低层部分的外墙主体框架的建设，基金资本将于6月份进入项目。
目前项目已经完成了开工前的所有准备，包含且不仅限于：图纸设计、政府申报、环境测试、保险、拆除房屋、围墙、地基挖掘及支撑，与降低水位等工作。开发商已实际出资约$10,000,000美元，其余$4,000,000股东资金将陆续进入该项目。本次基金所筹集的$4,000,000美元，将配合开发商地基建设进度，于6月份发放，以协助开发商完成阶段性施工。开发商预计将于6月中过户建筑贷款并将其用于项目建筑花销之上。
| 美地众筹824基金贷款用途 | ||
|---|---|---|
| 地面以下建筑费用明细 | 金额 | 占比 |
| Excavation（地基挖掘） | $400,000 | 10.00% |
| Support of Excavation（挡土结构） | 700,000 | 17.50% |
| Foundation（地基） | 1,200,000 | 30.00% |
| Superstructure（主体结构） | 1,700,000 | 42.50 |
| 总计 | $4,000,000 | 100% |
* 建设支出科目明细，由开发商提供。
项目邮编区域的人口情况
| 11365邮编区域内 | |
|---|---|
| 区域总人口 | 83,825 |
| 年龄中位数 | 40.5 |
| 高中及以上学历 | 52.6% |
| 上班地区分布 | 大都会地区(99.9%) |
| 家庭平均收入 | $77,052 |
| 白领/蓝领 | 75.7%/24.3% |
| 有孩子的家庭 | 25.5% |
| 平均家庭人数 | 2.67 |
| 平均房价 | $569,000 |
木边有着优越的地理环境，地处曼哈顿之外，有着丰富地交通设施建设，是长岛和纽约市的交通枢纽中心。其便利的交通网络, 使其成为众多纽约客的首选。
木边的人口呈明显家庭化，居民以家庭为主，其消费动向有明显的家庭式消费，以满足日常需求的消费品类为主。
该区域内居民平均年龄约40.5岁；拥有孩子的家庭占25.5%，住宅市场人群以刚需自住为主，近年来该区域的新建住宅及家庭相对较少，地区待售房屋库存量不高，而潜在买家需求以投资需求为主导，投资意愿强烈，推动其价格持续上涨。
* 数据来源： United States Zip Codes. Org. & Esri Zip Code Lookup。
该项目周边土地价格分析（Land Valuation Analysis of Underlying Property）
目前该地区周边同类土地价格均价为：$174/平方英尺。
该项目社区单位出租情况（Community Facility Units Rent Roll of Underlying Property）
* 截至2022年4月，该物业所有商业单位已全部出租，平均租金为$38/平方英尺/年。
第三方估价公司对项目物业进行的估值分析：
* 根据第三方CBRE估价报告对该物业的估值，该出租型物业建成后预计可获得每年$2,577,000的净收入，根据该收入估算，第三方估价公司预计项目建成后稳定运营的价值约$55,400,000。
* 美地众筹基金对该物业建成后稳定运营的价值约为$53,000,000。
地理位置
项目地处皇后区木边的中心地带，周围公共交通发达，紧邻数条LIRR铁路及7号地铁线，以及数条公交车线路，至曼哈顿及皇后区、布鲁克林区的各个区域，方便快捷；从项目地址驱车，10分钟抵达拉瓜迪亚机场，25分钟抵达JFK国际机场。
周边交通
- 乘坐地铁：7号线（步行2分钟左右）
- 长岛火车（LIRR）：南线及北线
- 公交车：Q32, Q60
- 至曼哈顿中城：约10分钟
- 至肯尼迪机场：约25分钟车程
- 至拉瓜迪亚机场：约15分钟车程
周边学校
项目位于皇后区，附近基础教育机构完备，多所小学、初中、高中在区域内落户，满足居民的教育需求，有多所学校提供给年轻群体的专业技能培训，符合年轻人群不断学习和进取的生活需求。
饮食居住
此项目位于皇后区周边核心区域，除了丰富的地铁选择之外，也有长岛火车南北线，交通极为便利；周边小型商业发达，以家庭式消费为核心的体系为周边稠密的人口及家庭提供服务。周边环境安全，宜商宜居，近年来，作为皇后区迅速崛起的地产开发热点。
休闲娱乐
项目附近符合家庭式的娱乐休闲设施齐备，附近的公园，托儿所，教育辅导机构，运动中心，博物馆也都应有尽有。
以往合作项目：美地众筹606基金/美地众筹806基金/美地众筹810基金/美地众筹813基金/美地众筹817基金
本次基金标的项目的开发，由纽约地产的资深华人开发商领军。整个团队在纽约市场的商业地产开发经验，超过30年。
就项目所在的纽约皇后区，开发团队已完成的物业涉及零售综合体、大型住宅，以及混合商住类大型项目，且遍布各个新兴开发区域。
除了纽约本地市场，开发团队在中国及美国的核心城市区域，已经积累开发超过500万平方英尺的地产项目，开发资历深厚。
除了活跃的开发记录、丰富的地产行业经验之外，在过去的20年中，开发团队也形成了一套从收购、开发、管理、到销售的全周期开发模式，为项目参与方、合伙人，及投资人创造了丰厚的回报。
- 美地众筹824基金属于中短期建筑夹层贷款，在审核开发商建筑图纸符合市场需求及银行后续建筑贷款获批的基础上，为开发商提供中短期额外的资金流动性，解决中短期资金问题。通过项目中充足的股权质押的方式，协助开发商完成项目建设进度的同时也保障了投资人投资安全性的双赢目标。
- 通过深入的尽职调查，美地众筹认为，本次824基金的标的地理位置优越，开发团队资历雄厚，且有着极强的应变处理能力。同时项目资本结构合理，在项目资金规划中，第一顺位建筑贷款的比例将维持在65%的水平，同时，开发商的实际投资股本将达$14,000,000万美元，将全部质押给824基金，是基金投入资本的3.5倍，且开发商将提供给人无限责任担保，在众多的优质条件的保护下，符合美地众筹项目选择要求。
- 美地众筹相信，在双方借贷协议、法律权责明晰的情况下，本次824基金所投资的中短期贷款，抵押物充足，违约风险低于行业水平，对基金的投资者来说，是一个理想的机会。
美地众筹824基金项目评估
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