美地众筹618债权基金

投资类型: 债权投资

融资总额: $1,200,000

年回报率: 8.00%

起投金额: $10,000

项目周期: 12 - 24 个月

  • 已投资:
融资结束
基金类型 私募股权
融资额度 $1,200,000美元
预计收益 7.75% - 8.00%年化股息*1
投资类型 第一顺位按揭抵押贷款
起投额度 $10,000/认购单位
起投日期 2022年11月
项目周期 12 - 24 个月*2
收益方式 每6个月预付股息*3

*1 投资认购单位1-19股,年化股息7.75%;20股以上,年化股息8.00%;

*2 投资者将获得最少6个月的股息,在收取12个月股息后,融资方将按天计息至归还本金为止;

*3 投资者将获得每6个月一次的预付股息。

  • 该物业地处皇后区小颈区域,位于小颈历史悠久的富人区,周边独立一家庭的豪宅林立,居民均为富裕阶层,且周边教育资源丰富,地税性价比也十分高。
  • 该物业计划开发成一栋总占地面积约15,795平方英尺、居住面积约5,000平方英尺(不含地下室)的豪华独立一家庭住宅。目前项目建筑图纸已于2022年1月获批,并开工建造。实际施工已完成地基挖掘工作,外墙主体建筑也基本完工,其余建筑工作正有条不紊的进行中。
项目地址 4929 Annadale Lane, Little Neck, NY, 11362
所在区域 小颈,皇后区,纽约
建筑面积 约5,000 平方英尺
土地面积 15,795 平方英尺
TCO时间 2023年第四季度
预计派息时间表
派息批次付息日期 *1计息开始计息截止计息周期备注
第一次不晚于
12/1/2022
11/15/20225/14/20236个月预付股息*1
第二次不晚于
6/1/2023
5/15/202311/14/20236个月预付股息*2
第三次不晚于
12/1/2023
11/15/20235/14/20246个月融资方有权选择是否延期 *3
第四次不晚于
6/1/2024
5/15/202411/14/20246个月融资方有权选择是否延期 *3

*1 若遇节假日及非工作日,股息支付将自动延后至下个工作日;
*2 投资者将获得最少6个月的股息,在收取6个月股息后,融资方将按天计息至归还本金为止;
*3 第二次计息截止后,融资方享有2次延期还款的选择权。若融资方选择延期,则投资者将以相同的收益率在延期阶段获得股息。

  • 根据第三方估价机构Marshall Stevens在今年10月提供的估值报告显示:该项目目前市场估值约$2,820,000美元,建成之后销售市场价值约为$2,860,000美元。
  • 本次美地众筹618基金所提供的短期贷款,以项目土地及土地上的建筑作为抵押。截止2022年10月,开发商共计投入约$1,550,000美元的股本, 接近美地众筹618基金投资的1.3倍。同时,开发商将提供的个人无限责任担保(Unlimited Personal Guarantee),进一步保障投资者的利益。
  • 该物业位于皇后区小颈,离长岛火车驱车仅需3分钟,可方便通过长岛火车30分钟内直达曼哈顿中城。同时,其便利的高速公路网络也可方便地进入长岛及纽约周边地区,是近几年来华人热衷投资的区域。
  • 该区在近年来凭借其优秀的学区优势,低廉的地税负担及便利的生活条件,吸引着众多的华人投资者,数以百计的华人家庭搬入,在该区域落户。
  • 该开发项目的主体建筑结构已经基本结束,项目有望于明年年第四季度获得纽约市房屋局(Department of Building)颁发的入住许可证CO(Certificate of Occupancy)。美地众筹618基金所发放的按押贷款, 将用于开发商之后建筑所需投入的建筑花销中。
  • 开发商在项目完成后,将通过出售该物业,或从商业银行获得存货贷款(Inventory Loan)来偿还美地众筹618基金所发放的贷款。
  • 项目开发商在纽约从事建筑材料批发及零售超20年,并积极参与纽约布鲁克林及皇后区的地产开发项目,已成功在本地完成十多个建筑项目的开发。
  • 其投资策略保守,秉承着稳扎稳打的宗旨,稳健的逐一推进其开发项目。同时,开发商长期遵循做精做好的原则,严格把控每个项目的建筑质量,在业内树立良好的口碑和信用。本项目是开发商与美地众筹的第一次合作,希望通过本次的合作达成多方共赢。

美地众筹618基金投资架构


资本结构

美地众筹618基金资本投入后情况占比
美地众筹618基金所发贷款 $1,200,000.00 43.64%
开发商实缴股本 $1,550,000.00 56.36%
总计: $2,750,000.00 100.00%
  • 本次美地众筹618基金所投资的项目,资本结构十分清晰。
  • 根据第三方估价报告显示,项目建筑完成后,项目估值约$2,860,000美元,618基金的贷款进入后,该项目总计投资$2,750,000美元。
  • 开发商实际投入$1,550,000美元的现金股本,占项目总投资的56.36%。
  • 美地众筹618基金预计出借$1,200,000第一顺位抵押贷款,做为项目建筑贷款,占项目总投资的43.64%,低于一般商业银行55%的出借水平。
  • 618基金将享有土地以及建筑物作为抵押物的权利,项目开发商也将提供个人无限责任担保。

项目邮编区域的人口情况

11362 邮编区域内
区域总人口18,694
年龄中位数42.7
高中及以上学历91.3%
族裔构成亚裔/白人/非洲裔等
家庭收入中位数$92,212
有孩子家庭23%
平均家庭人数3.17
屋主自住比例79%

小颈位于皇后区贝赛与长岛大颈之间,总面积两平方英里的区域。该地区交通方便,直通长岛高速且公共交通便利,至曼哈顿仅需30分钟。近十年来,地区持续发展,各类方便居民的零售、餐饮已十分齐全,针对亚裔居民日常消费的店铺也越来越多。

该区域内人口呈明显种族多样化,以白人主导占45.7%,亚裔占42.14%。非洲裔占2.35%;该区域的居民以家庭收入稳定的中产居民为主,平均年龄约42.7岁,生活及消费习惯较为稳定。

该区内的经济活动较为稳定,主要以社区服务型经济为主,居民可支配金额较高,家庭收入中位数约$92,000美元,居民有较强的消费能力及消费欲望。

* 数据来源:Point 2 Homes,UnitedStatesZipCodes.com以及Esri.com的公开数据。


项目周边同类已售土地( Comparable Residential Land Sold)市场分析

* 截止至2022年11月,该地区同类已售土地的平均售价约:$200/平方英尺。


项目周边同类已售住宅( Comparable Residential Property Sold)市场分析

* 截止至2022年11月,该地区同类已售住宅的平均售价为:$590/平方英尺。


第三方估价公司对项目的估价分析

* 数据来源: 项目估价报告;由美地众筹进行整理并比较。

根据第三方估价机构Marshall Stevens于2022年10月进行的估值分析,该物业建成后的保守估值预计为$2,860,000,按目前建筑进度,考虑成本的估值约为$2,820,000。

地理位置

项目位于小颈黄金居住区,距离地铁M/R号线步行5分钟, 离长岛火车LIRR地铁5分钟车程,乘火车25分钟直达曼哈顿。项目地址毗邻皇后区以及长岛交通大动脉495号公路以及Northern Blvd.,驱车20分钟直达LGA与JFK机场。住户步行可达皇后区核心商圈,享受购物、娱乐与各类生活设施;周围医院、警局、银行、学校、老人中心等便民服务一应俱全。

周边交通

  • LIRR长岛火车站:约0.8英里(驱车约3分钟)
  • 至肯尼迪机场:约12英里(驱车约28分钟)
  • 至拉瓜迪亚机场:约12英里(驱车约25分钟)

周边学校

该社区隶属纽约市一流水平学区,在纽约当地学区中竞争力非常高。根据Great Schools平台数据,学区内PS94以及PS221为10分和9分学校。

饮食居住

项目所在社区有浓烈的商业氛围与生活气息,附近餐厅包括日餐、意餐、中餐等各种选择繁多。同时,临街为北方大道繁华地段,购物便利。作为发展成熟的社区,周围银行、超市、诊所、健身房和购物中心不计其数,居民的餐饮与居住,多姿多彩。

休闲娱乐

小颈周边有图书馆,并且靠近法拉盛新鲜草原公园、皇后区艺术博物馆、科学博物馆,以及美国网球公开赛赛场。丰富的娱乐设施非常适合有孩子的家庭定居。

开发商公司:Great Stone General Construction Corp.

开发商网站:https://www.greatstoneny.com/

Great Stone General Construction Corp.,创立至今已积累18年的本地不动产项目开发经验,团队主创人员由地产经纪入行,后成功转型为地产开发商。

其首个位于皇后区Elmhurst的项目,于2002年成功推出,并取得巨大的商业成功。俞后数十年,历经各类开发实践的沉淀与积累,秉持打造高品质地产项目的初衷,开发商在纽约的地产商圈中,荣获越来越好的口碑与商业成就。

  • 美地众筹618基金属于中短期按揭抵押贷款,协助开发商解决项目中后期的资金短缺问题。目前该项目外墙主体结构建筑已经基本完成,此时进行的债权投资,违约风险相对更低。
  • 通过尽职调查,美地众筹认为,本次618基金的标的地理位置优越,开发进程保守稳健,项目定位也符合市场需求,在项目建筑完成之后具备竞争力。同时,项目资本结构合理,目前开发商的自有投资股本约$1,550,000美元,是基金投入资本的1.3倍有余。618基金也将拥有第一顺位留置权,且开发商将提供给个人无限责任担保,进一步保障投资安全。
  • 美地众筹相信,在双方借贷协议、法律权责明晰的情况下,本次618基金进行的债权投资,抵押物充足,违约风险低于行业水平,对基金的投资者来说,是一个理想的机会。

美地众筹618基金项目评估

 私募备忘录(PPM) (仅认证投资者能下载)

 投资协议书 (仅认证投资者能下载)
 运营协议书 (仅认证投资者能下载)

 评估报告 (仅认证投资者能下载)