美地众筹828债权基金
投资类型： 债权投资
融资总额： $2,000,000
年回报率： 8.00 - 8.25%
起投金额： $10,000
项目周期： 12 – 24 个月
| 基金类型 | 私募股权 |
| 融资额度 | $2,000,000美元 |
| 预计收益 | 8% - 8.25%年化股息*1 |
| 投资类型 | 股权质押贷款 |
| 起投额度 | $10,000/认购单位 |
| 起投日期 | 2022年12月 |
| 项目周期 | 12 – 24 个月*2 |
| 收益方式 | 每6个月预付股息*3 |
*1 投资认购单位1-19股，年化股息8%；20股以上，年化股息8.25%;
*2 投资者将获得最少12个月的股息，在收取12个月股息后，融资方将按天计息至归还本金为止;
*3 投资者将获得每6个月一次的预付股息。
- 该物业位于纽约市皇后区最近几年蓬勃发展的木边(Woodside)，地处贯穿皇后区的最大主干道皇后大道（Queens Blvd)，毗邻贯穿布鲁克林和皇后区的I-278高速，位于长岛至曼哈顿的咽喉位置。
- 开发商于2022年6月以$16,200,000的价格购入该地块，原来此物业为隶属Walgreens的药房和停车场。目前在土地收购之后，开发商即将开始对原来地面建筑的拆除工作（Demolition)以及地基的挖掘。开发商预计在为期3年零3个月的建筑周期内完成对该地块的开发，此开发案预计将建成一栋12层高的住宅大楼，包含120套住宅公寓（Condo),60个停车位以及60个储藏空间。
| 项目地址 | 58-01 Queens Blvd, Queens, NY 11377 |
| 所在区域 | 木边（Woodside)，皇后区，纽约 |
| 可售住宅面积 | 96,602 平方英尺 |
| 土地面积 | 18,924 平方英尺 |
| 住宅单元 | 120套 |
| 建筑开发时间 | 3年零3个月 |
| 预计派息时间表 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 派息批次 | 付息日期 *1 | 计息开始 | 计息截止 | 计息周期 | 备注 | |
| 第一次 | 不晚于 12/21/2022 | 12/7/2022 | 6/6/2023 | 6个月 | 预付股息 | |
| 第二次 | 不晚于 6/21/2023 | 6/7/2023 | 12/6/2023 | 6个月 | 预付股息 *2 | |
| 第三次 | 不晚于 12/21/2023 | 12/7/2023 | 6/6/2024 | 6个月 | 融资方有权选择是否延期 *3 | |
| 第四次 | 不晚于 6/21/2024 | 6/7/2024 | 12/6/2024 | 6个月 | 融资方有权选择是否延期 | |
*1 若遇节假日及非工作日，股息支付将自动延后至下个工作日;
*2 投资者将获得最少12个月的股息，在收取12个月股息后，融资方将按天计息至归还本金为止;
*3 第一次计息截止后，融资方享有2次延期还款的选择权。若融资方选择延期，则投资者将以相同的收益率在延期阶段获得股息。
- 根据第三方估价机构CBRE在今年5月提供的估值报告显示：截止到2022年5月份，该项目价值为$16,300,000美元。
- 本次美地众筹828基金所提供的短期贷款，以项目公司股权作抵押。截止2022年11月，开发商项目公司实缴股本价值约为$9,100,000美元, 接近美地众筹828基金投资总额的4倍有余。开发商亦将提供的个人无限责任担保（Unlimited Personal Guarantee），进一步保障投资者的利益。
- 项目物业位于皇后区的交通枢纽位置-木边（Woodside)。项目步行5分钟的范围内覆盖数条交通枢纽干线，区域内覆盖长岛铁路（LIRR）以及7号地铁线，还有数条公交线路等，至曼哈顿，皇后区其他社区以及长岛和布鲁克林等极为方便。
- 在皇后区近几年崛起的社区中，木边赫赫在目。依靠其便捷的交通环境，周边新居住区与商圈发展迅速。目前，该区域的人群收入稳定且稳步增长，整个区域的发展，有着浓厚的地区经济特色， 具有商业氛围小型化，灵活化的特点，周边商业及住宅开发项目，近几年更是层出不穷。
- 开发商预计将美地众筹828基金所提供的贷款，用于项目的原有建筑拆除（Demolition)以及其他的软性成本（Soft Cost)，包括不仅限于土地地税，政府申请费用和利息等。
- 开发商在项目初期建筑完成后，将通过申请商业银行的建筑贷款（Construction Loan），或用其持有的其他项目的现金流回款，来偿还美地众筹828基金所投资的贷款。
- 项目开发商于纽约曼哈顿布鲁克林及曼哈顿地产开发圈颇有名气，其独特的开发策略，以及对项目现金流与建筑进度的成熟把控，帮助其在业内树立良好的口碑和威望。其出色的项目管理水平，也在地产商圈颇受好评。
- 此次项目开发商已与美地众筹合作多次，过往的604基金（已还款），805基金（已还款），819基金（已融资），826基金（已融资）向美地众筹及其投资者展现了开发实力与良好的信誉。
美地众筹828基金投资架构
资本结构
| 美地众筹826基金资本投入后情况 | 占比 | |
|---|---|---|
| 银行建筑贷款总额 | $8,100,000 | 42.18% |
| 美地众筹828基金资本投入 | $2,000,000 | 10.42% |
| 开发商实际股本投资 | $9,100,000 | 47.40% |
| 资本总计 | $19,200,000 | 100.00% |
- 该项目资本结构中，开发商已经实际投入的实缴股本约$9,100,000美元，占项目总投资的47.40%。
- 美地众筹828基金预计出借$2,000,000美元，为项目提供中短期过桥贷款，占项目总投资的10.42%。
- 828基金将享有项目公司100%股权作为直接抵押物，且项目开发商将提供个人无限责任担保。
项目邮编区域的人口情况
| 11377邮编区域内 | |
|---|---|
| 区域总人口 | 83,825 |
| 年龄中位数 | 40.5 |
| 高中及以上学历 | 52.6% |
| 上班地区分布 | 大都会地区(99.9%) |
| 家庭平均收入 | $77,052 |
| 白领/蓝领 | 75.7%/24.3% |
| 有孩子家庭 | 25.5% |
| 平均家庭人数 | 2.67 |
| 平均房价 | $569,000 |
木边有着优越的地理环境，地处交通枢纽，有着丰富地交通设施，位于长岛和纽约市的交通中转位置。其便利的交通网络, 使其成为众多纽约客的理想居住区域。
木边的人口呈明显家庭化，居民以成婚的家庭为主，其消费趋向以满足日常需求的消费品类为主。
该区域内居民平均年龄约40.5岁；拥有孩子的家庭占25.5%，住宅市场人群以刚需自住为主，近年来该区域的新建住宅存量有限，具备产权公寓项目的开发潜力；待售房屋库存量亦不高，潜在买家需求仍十分稳定，推动地区价格上涨。
* 数据来源： United States Zip Codes. Org. & Esri Zip Code Lookup。
项目地区周边新开发住宅地产发展情况
木边（Woodside)隶属于皇后区的第二辖区（Queens Community District 2）。地区内以各类住宅类（Residential）物业，以及工业类（Industrial）物业为主。其中12%属于1-2家庭住宅，14%属于多家庭公寓楼，4%为商住混合物业。其中多家庭公寓楼大部分为上世纪建成的老旧合作公寓（Co-Op），产权公寓（Condominium）数量较少。
近年来，随着附近长岛市（Long Island City)和阳光边（Sunnyside）的迅速发展，木边的产权公寓的价格攀升，新楼盘均价已经超过$1400/平方英尺。
数个多家庭新住宅大楼于近期在木边建成，包括2020年竣工的46-02 70th Street的9层楼高、74个单位的公寓大楼，以及位于52-22 Roosevelt Ave.的商住两用的混合大楼物业等。
皇后区第二辖区的土地用途比例和规划
* 数据来源： 第三方CBRE估值报告。
邮编区域住房价格5年走势
* 数据来源： Redfin.com。
该项目周边同类土地（Comparable Land）价格比较
* 目前该地区周边同类土地价格均价为：$190/平方英尺。
项目土地的估值分析
由于目前该标的项目尚处于土地阶段，因此美地众筹仅评估土地价格，来衡量该项目目前的市场价值。
在比对过近期有效的市场数据后，美地众筹认为该区域类似规划用地的土地，价格约为$180/平方英尺左右。
将此数据应用到该项目所在地块之后，项目估值如下。
* 数据来源： 项目估价报告；由美地众筹进行整理、计算并比较。
地理位置
项目地处皇后区木边的中心地带，周围公交交通发达，紧邻LIRR铁路以及E,M,R及7号地铁线，附近公交线路充沛，至曼哈顿或纽约各个区域，均十分快捷。从项目地址驱车，10分钟抵达拉瓜迪亚机场，25分钟抵达JFK国际机场。
周边交通
- 地铁: E, M, R, 7号线（步行约5-10分钟）
- LIRR长岛火车站：南线及北线
- 至曼哈顿中城：约15分钟地铁
- 至肯尼迪机场: 约25分钟车程
- 至拉瓜迪亚机场：约10分钟车程
周边学校
项目所在区域基础教育机构完备，多所小学、初中、高中于其中落户，满足居民的教育需求，有多所学校提供给年轻群体的专业技能培训，符合年轻人群不断学习和进取的生活需求。
饮食居住
项目周边小型商业发达，餐饮、超商符合不同族裔生活需求，各类便民服务亦十分完备，符合该区域居民人口所展现的家庭式消费需求。
休闲娱乐
项目附近包括健身房、社区运动中心，多所公园以及博物馆。托儿所、教育辅导机构、图书馆也都应有尽有。
开发商公司：New Empire Corp.
开发商网站：https://www.newempirecorp.com/
以往合作项目：美地众筹604基金/美地众筹805基金/美地众筹819基金/美地众筹812基金/美地众筹826基金
New Empire Corp.创建于1997年，在纽约地产市场具备20年以上的开发经验，其过往项目遍布纽约市的布鲁克林、曼哈顿和皇后区。秉着打造豪华且舒适的居住环境的主旨，其精心打造的长岛市34街项目和布鲁克林区Ocean Avenue项目，荣获纽约市及布鲁克林区的最佳销售奖。在公司CEO，Bentley Zhao与Vice President，Kevin Zhao的带领下，该公司已设计并建筑了100多个住宅与酒店项目，使New Empire Corp.取得令人瞩目的成就。
- 美地众筹828基金所发放的贷款，属于为开发商提供中短期资金流动性的夹层贷款。在确定抵押物充足、开发商具备良好信用及经验的前提下，该笔贷款将帮助开发商完成项目初期的建筑拆除（Demolition) 、地基的挖掘，以及地税、政府申请费用与利息等支出。
- 美地众筹828基金在完成此次项目的债权投资后，将继续进行后续资金的使用审查，确保项目的建筑进度与资金使用情况一致。同时，了解开发商的财务情况与项目建筑贷款的申请进度，以便按时返还本金。
- 美地众筹认为，本次828基金的开发商经验充足且信用良好，在业内有较好的口碑。目前项目的资本结构合理，开发商实缴股本价值为美地众筹828基金所投资贷款总额的4倍，股权价值充足，且开发商提供个人无限责任担保，因此为开发商提供流动资金的债权投资，具备可行性。
- 美地众筹认为，在双方借贷协议、法律权责明晰的情况下，基金所投资的中短期贷款，违约风险低于行业水平，值得投资。
美地众筹828基金项目评估
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