美地众筹830债权基金
投资类型： 债权投资
融资总额： $1,500,000
年回报率： 8.00 - 8.25%
起投金额： $10,000
项目周期： 6 – 24 个月
| 基金类型 | 私募股权 |
| 融资额度 | $1,500,000美元 |
| 预计收益 | 8% - 8.25%年化股息*1 |
| 投资类型 | 股权质押贷款 |
| 起投额度 | $10,000/认购单位 |
| 起投日期 | 2023年1月 |
| 项目周期 | 6 – 24 个月*2 |
| 收益方式 | 每6个月预付股息*3 |
*1 投资认购单位1-19股，年化股息8%；20股以上，年化股息8.25%;
*2 投资者将获得最少6个月的股息，在收取6个月股息后，融资方将按天计息至归还本金为止;
*3 投资者将获得每6个月一次的预付股息。
- 该物业位于纽约市皇后区的法拉盛繁忙的交通要道-北方大道上。法拉盛是近20年来纽约市发展最为迅速的之一，拥有便捷的公共交通系统及设施，可以方便地穿行于皇后区及曼哈顿以及长岛之间，是众多在曼哈顿以及皇后区上班的年轻群体安家置业的首选。
- 该物业为7层楼高的综合性商住楼，包含了34套condo住宅和6个商业单位。开发商于2021年底拿到房屋局颁发的临时居住许可证（Temporary Certificate of Occupancy）。2023年第一季度住宅公寓完成约60%的销售并归还所有银行建筑贷款。目前地下室，一楼和二楼的商业单位，也已经在2023年全部找到了信用出众的租客并签订长期租约。
| 项目地址 | 146-17 Northern Blvd, Queens, NY 11354 |
| 所在区域 | 法拉盛，皇后区，纽约 |
| 土地面积 | 8,602 平方英尺 |
| 总建筑面积 | 41,854平方英尺 |
| 用途 | 34套住宅，6个商业单位 |
| 预计派息时间表 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 派息批次 | 付息日期 *1 | 计息开始 | 计息截止 | 计息周期 | 备注 | |
| 第一次 | 不晚于 2/21/2023 | 2/7/2023 | 8/6/2023 | 6个月 | 预付股息 *2 | |
| 第二次 | 不晚于 8/21/2023 | 8/7/2023 | 2/6/2024 | 6个月 | 融资方有权选择是否延期 *3 | |
| 第三次 | 不晚于 2/21/2024 | 2/7/2024 | 8/6/2024 | 6个月 | 融资方有权选择是否延期 *3 | |
| 第四次 | 不晚于 8/21/2024 | 8/7/2024 | 2/6/2025 | 6个月 | 融资方有权选择是否延期 *3 | |
*1 若遇节假日及非工作日，股息支付将自动延后至下个工作日;
*2 投资者将获得最少6个月的股息，在收取6个月股息后，融资方将按天计息至归还本金为止;
*3 第一次计息截止后，融资方享有3次延期还款的选择权。若融资方选择延期，则投资者将以相同的收益率在延期阶段获得股息。
- 根据第三方估价机构CBRE及BBG提供的估值报告显示，该项目地下室，一楼和二楼的商业单位的总价值约为$16,100,000美元。
- 本次美地众筹830基金所发放的短期贷款，以开发商在该物业地下室，一楼和二楼所持有的公司股权作为抵押。目前，该股权价值约为$5,725,000美元。同时，融资方所提供的个人无限责任担保（Unlimited Personal Guarantee），融资方个人资产净值超过美地众筹830基金发放贷款金额的10倍。
- 抵押物业位于法拉盛核心区域内，楼下就有巴士站，离长岛铁路车站仅需8分钟步行，周边人口极其稠密且商业发达。该区目前已发展成为最大的华裔及韩裔聚集地，是亚裔最热衷的投资区域之一。
- 周边居民多为华人与韩国移民，投资及自住型住宅需求非常旺盛，该区有着这雄厚的经济实力及购买力，拥有着极其优渥的发展潜力。
- 开发商预计将美地众筹830基金所提供的贷款，全部用于其Kew Gardens项目的外墙主体结构和内部水电排布的建筑支出。我们选择开发商已经成功开发以及持有的现成物业作为抵押品，减少投资风险。
- 开发商预计在Kew Garden项目开发完成后，通过从商业银行获得的长期商业贷款或用其持有其他项目的现金回流，来偿还美地众筹830基金所发放的贷款。
- 融资方团队在纽约地产市场拥有超过15年的投资经验，同时在中国国内也有丰富的地产开发经验。其团队主要从事房地产的开发，已在纽约市内完成5个项目的开发，同时有三个正在进行的项目。
- 本次美地众筹830基金，是美地众筹与融资方的第一次合作。双方皆希望通过此次合作，构建一个新的投融资模式，与美地众筹的投资者一起三方共赢。
美地众筹830基金投资架构
资本结构
| 美地众筹830基金资本投入后情况 | 占比 | |
|---|---|---|
| 银行贷款总额 | $8,875,000 | 55.12% |
| 美地众筹830基金出借贷款 | $1,500,000 | 9.32% |
| 融资方股本价值 | $5,725,000 | 35.56% |
| 物业总估值 | $16,100,000 | 100.00% |
- 美地众筹830基金的抵押品为融资方之前所参与开发物业146-17 Northern Blvd后所得6个商业单位，从2023年起均已和信用出众租客签订长期租约，现金流稳定，符合美地众筹发放贷款的风险评估标准。
- 抵押物业的总价约为$16,100,000美元，银行贷款总额为$8,875,000,美地众筹830基金所发放贷款为$1,500,000。除去银行贷款外，开发商的股本净值仍接近美的众筹830基金所借出贷款的4倍，能够保障基金投资者安全。
- 此外，融资方签署个人担保（Personal Guarantee），担保向基金按时支付本金与利息。如果还款出现问题，美地众筹830基金可通过法律程序，追诉其名下的个人资产偿还还投资者。
项目邮编区域的人口情况
| 11354 邮编区域内 | |
|---|---|
| 区域总人口 | 55,200 |
| 年龄中位数 | 44.7 |
| 高中及以上学历 | 73% |
| 族裔构成 | 亚裔(63%) / 白人(16%) / 拉丁裔(16%) |
| 家庭平均收入 | $51,615 |
| 白领/蓝领 | 84.9%/15.1% |
| 有孩子家庭 | 25.2% |
| 平均家庭人数 | 2.7 |
| 屋主资助比例 | 39% |
法拉盛有着良好的华人居住与商业基础， 加上便利的交通、优秀的教育系统以及发达的配套设施，让这里成为众多亚裔企业和居民的首选，也是华人投资和移民的首选区域之一。未来，越来越多的豪华公寓及大型商场会在这里选址施工，法拉盛也在逐步转型成为一个更现代、更时尚的华人社区。
该区域内人口呈明显种族多样化，法拉盛居民以亚裔占主导，超过60%，但同时也聚集着其他各色种族居民，包括拉美裔、中东裔、欧洲裔和非裔等。
区域内居民以有稳定收入的中年家庭为主，平均年龄约44.7岁；拥有孩子的家庭占1/4，区域内住宅自住比率仅39%，住宅市场以租赁为主。
近几年大量新移民涌入区域，使得租房市场火热，由于该地区待售房屋库存量低，而潜在买家需求却非常强劲，价格持续上涨，投资该地区房产俨然是明智之举。
* 数据来源： United States Zip Codes. Org. & Esri Zip Code Lookup，于2023年1月。
项目地区周边新开发零售商业地产发展情况
至2023年1月，在皇后区东北部共有6个正在进行中的零售商业地产开发（具体如右图），总共将会给该地区带来128，207平方英尺的零售商业面积。
项目所在区域的零售商业地产的根基非常牢固，因为该地区有着大量的中产阶级人口。虽然在COVID-19爆发期间，疾病大流行导致全球范围的实体生意受损，但是随时美国疫情在2021年的好转，2023年大家普遍的乐观情绪高涨。
在经历了短暂的阵痛之后，长期来看，零售商业地产依然会朝着良性的方向发展。目前皇后区的商业地产租出率也已经达到了96.3%，该项目的商业单位租出率已经是100%。
皇后区东北部在建零售商业地产明细
纽约四大区零售销售增长图
* 数据来源： CBRE估值报告。
项目周边同类物业，商业租赁单位（ Comparable Commercial Rental Units）市场分析
* 截止至2023年1月，该地区同类物业租赁单元租金的平均价格（平方英尺/年）为：$73.56/平方英尺/年。
项目周边同类商业物业销售市场（ Comparable Commercial Sold）分析
* 截止至2023年1月，该地区同类物业单元出售的平均价格（平方英尺）为：$1,179/平方英尺。
项目的收入估值分析
第三方估价公司估值分析：
* 数据来源：第三方估价机构CBRE和BBG的估值报告，由美地众筹进行整理、计算并比较。
地理位置
项目周边交通便捷，四通八达。项目所在地，巴士8分钟至7号线地铁站，30分钟可达曼哈顿中城；距离长岛铁路火车站，仅8分钟步行路程；驾车到肯尼迪机场，仅需20分钟。步行1分钟可到达几条主要的公交路线的途径车站。
周边交通
- 地铁: 7号线（巴士约10分钟）
- 火车: LIRR长岛铁路（走路约8分钟）
- 至曼哈顿中城：约20分钟火车
- 至肯尼迪机场: 约25分钟车程
- 至拉瓜迪亚机场：约10分钟车程
周边学校
项目位于法拉盛中心地带，附近基础教育机构完备，多所小学、初中、高中在区域内落户，满足孩子的教育需求。附近更有众多语言学习机构及各式早教机构，保证孩子全面发展。
饮食居住
社区周围是非常成熟的华人商圈，生活便利。区域内涵盖各式中国与韩国超市，各式中餐、快餐应有尽有，附近还有大型购物中心，满足日常饮食与居住的购物的需求。
休闲娱乐
项目附近博物馆、体育馆及娱乐场所丰富。附近的可乐娜公园，是该地区的文化地标之一。纽约科学馆、纽约羽毛球馆、国家网球中心、皇后区艺术博物馆、皇后区野生动物中心，以及花旗球场也都近在咫尺。
开发商公司：FBL Development.
本次基金标的项目的开发，由两位纽约地产的华人新生代开发商联手。整个团队在纽约市场的商业地产开发经验，超过15年。开发商团队在的纽约皇后区已完成的5个物业的开发工作，并积极进军更具核心竞争力的社区，赢取更多的市场红利。
在活跃地开展项目开发并积累地产行业经验的同时，在过去的15年中，开发团队也形成了一套从全周期开发形式，完成了初具规模的市场经验积累及沉淀。
- 本次美地众筹830基金，为融资方提供中短期贷款。我们选择开发商已经成功开发并持有的物业作为抵押品，减少投资的风险。开发商在新项目完成后，将通过获得商业银行的库存贷款（Inventory Loan)， 或用其持有其他项目的现金回流，来偿还美地众筹830基金的贷款。
- 美地众筹830基金以较低的贷款对价值比（LTV）发放该笔贷款。本次美地众筹830基金所发放的短期贷款，其抵押物业没有额外的建筑风险及开发风险。作为坐落于公寓租赁及销售市场均火爆的法拉盛核心区域内的物业，不仅价值充足，且市场流通性高，使得该笔短期贷款的投资风险，大大降低。
美地众筹830基金项目评估
投资协议书 (仅认证投资者能下载)
评估报告 (仅认证投资者能下载)