美地众筹833债权基金
投资类型： 债权投资
融资总额： $1,800,000
年回报率： 8.25 - 8.50%
起投金额： $10,000
项目周期： 6 – 18 个月
| 基金类型 | 私募股权 |
| 融资额度 | $1,800,000美元 |
| 预计收益 | 8.25 - 8.50%年化股息*1 |
| 投资类型 | 股权质押贷款 |
| 起投额度 | $10,000/认购单位 |
| 起投日期 | 2023年4月 |
| 项目周期 | 6 – 18个月*2 |
| 收益方式 | 每6个月预付股息*3 |
*1 投资认购单位1-19股，年化股息8.25%；20股以上，年化股息8.50%;
*2 投资者将获得最少6个月的股息，在收取6个月股息后，融资方将按天计息至归还本金为止;
*3 投资者将获得每6个月一次的预付股息。
- 本次美地众筹833基金的4处抵押物业，均位于皇后区的成熟商圈，且商业与零售空间已具备长期稳定的租户。周边社区发展成熟，居民收入稳定。
- 4栋物业的总估值为$16,040,000美元。开发商将通过物业产权公司的股权抵押获得贷款，并使用贷款收购一处纽约布鲁克林中心区域的商住混合物业，进行全新开发。
| 项目地址 | 66-76 Fresh Pond Road, Flushing 180-32 Union Turnpike, Queens 32-61 Francis Lewis Boulevard, Flushing 43-19 Queens Boulevard, Long Island City |
| 所在区域 | 皇后区，纽约 |
| 土地面积 | 2499 平方英尺 / 8959 平方英尺 / 6041 平方英尺 / 2300 平方英尺 |
| 总建筑面积 | 5000平方英尺 / 4400平方英尺 / 4632平方英尺 / 5865平方英尺 |
| 用途 | 住宅与商业租赁 |
| 物业购买时间 | 2017年/2000年/1998年/2015年 |
| 预计派息时间表 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 派息批次 | 付息日期 *1 | 计息开始 | 计息截止 | 计息周期 | 备注 | |
| 第一次 | 不晚于 5/1/2023 | 4/14/2023 | 10/13/2023 | 183天 | 预付股息*1 | |
| 第二次 | 不晚于 10/30/2023 | 10/14/2023 | 4/13/2024 | 183天 | 融资方有权选择是否延期 *3 | |
| 第三次 | 不晚于 4/29/2024 | 4/14/2024 | 10/13/2024 | 183天 | 融资方有权选择是否延期 | |
*1 若遇节假日及非工作日，股息支付将自动延后至下个工作日;
*2 投资者将获得最少6个月的股息，在收取6个月股息后，融资方将按天计息至归还本金为止;
*3 第一次计息截止后，融资方享有2次延期还款的选择权。若融资方选择延期，则投资者将以相同的收益率在延期阶段获得股息。
- 本次美地众筹833基金所提供的中短期贷款，以开发商长期持有的4栋住宅/商业租赁物业的项目公司100%的股权作抵押。目前，4栋物业的总估值为$16,040,000美元，去除所有的按揭抵押贷款后，股本净值约为$7,204,094美元，为833基金贷款总额的4倍。
- 同时，融资方将提供的个人无限责任担保（Unlimited Personal Guarantee），融资方个人资产净值超过美地众筹833基金所发放贷款总额的8倍。
- 本次833基金的四处抵押标的项目均位于皇后区的核心区域，靠近地铁站和公交，四通八达，周边人口稠密商业发达。
- 开发商持有物业多年，一直经营良好，现金流稳定，目前都处于信用租客满租状态。其敏锐的地产投资眼光让其过往20年的发展中稳中有升，专注于大纽约地区被低估的房地产资产的战略收购、开发和运营。
- 美地众筹833基金所提供的贷款为中短期收购贷款，开发商计划将其用于收购一处纽约布鲁克林中心区域的商住混合物业，并于收购完成后进行全新的地产开发。
- 在收购完成后，开发商向商业银行申请按揭贷款，并计划通过新的贷款，或其持有的其他项目的现金流回款，来偿还美地众筹833基金所发放的贷款。
- 项目开发商在纽约已完成了数个中大型商业地产的建造及开发，在业内有着姣好的口碑及声誉。其主要开发项目遍布皇后区及布鲁克林区，核心团队有着超过30年的本地地产开发经验，了解市场情况，且在地产项目的开发过程中，具备突出的执行力。
- 此次美地众筹833基金，是开发商与美地众筹继821基金之后的第二次合作。希望通过此次的合作，开发商与美地众筹的投资人能延续双赢的开端，为之后更深入的合作建立基础。
美地众筹833基金投资架构
资本结构
| 美地众筹833基金资本投入后情况 | 占比 | |
|---|---|---|
| 银行贷款剩余总额 | $7,035,906 | 43.86% |
| 美地众筹833基金出借贷款 | $1,800,000 | 11.22% |
| 融资方股本价值 | $7,204,094 | 44.91% |
| 物业总估值 | $16,040,000 | 100.00% |
- 美地众筹833基金的抵押品为融资方所长期持有的4栋住宅/商业租赁物业。目前4栋物业的运营状况十分良好，且均与信用出众的租客签订长期租约，现金流稳定，符合美地众筹发放贷款的风险评估标准。
- 抵押物业的总价值约为$16,040,000美元，银行贷款剩余总额为$7,035,906，美地众筹833基金所发放贷款为$1,800,000。除去银行贷款外，开发商的股本净值是美地众筹833基金所发放贷款的4倍，抵押价值充足。
- 此外，融资方向本地贷款提供了个人无限责任担保（Unlimited Personal Guarantee），担保向基金按时支付本金与利息。如果还款出现问题，美地众筹833基金可通过法律程序，追诉其名下的个人资产偿还投资者。
该项目周边同类已售土地（Comparable Land Sold）价格分析
* 数据来源： ACRIS NYC；由美地众筹进行整理、计算并比较。
项目的成本估值分析
* 第三方估价机构估值报告，由美地众筹进行整理并比较。
66-76 Fresh Pond Rd 地理位置
Ridgewood地区位于纽约皇后区南面，项目周边交通便捷，四通八达。步行1分钟可到达地铁站M线，24分钟可到达曼哈顿，巴士Q58也可直通法拉盛。从项目地址驱车，只需25分钟抵达拉瓜迪亚机场，30分钟抵达JFK国际机场。
周边交通
- 地铁: M号线（步行约1分钟）
- 至肯尼迪机场: 约30分钟车程
- 至拉瓜迪亚机场：约25分钟车程
180-32 Union Turnpike 地理位置
Fresh Meadows地区位于纽约皇后区东北面，项目周边公共交通发达，拥有数条公交车线路，可方便直达曼哈顿以及皇后区，布鲁克林的各个区域。从项目地址驱车，只需10分钟抵达拉瓜迪亚机场，20分钟抵达JFK国际机场。
周边交通
- 公交车: Q64,Q65,QM4,QM44
- 至肯尼迪机场: 约20分钟车程
- 至拉瓜迪亚机场：约10分钟车程
32-61 Francis Lewis Blvd 地理位置
Bayside地区位于纽约皇后区东北面，地理位置优越，步行8分钟LIRR火车站，25钟可到达曼哈顿Penn Station，步行3分钟至公交车站，可达到法拉盛以及长岛等地区。项目位置靠近皇后区以及长岛交通枢纽I-295以及北方大道（Northern Blvd)，且治安良好，生活十分便利安全。
周边交通
- 地铁: 7号线（Flushing Main St)
- 火车: LIRR长岛铁路（走路约8分钟）
- 至肯尼迪机场: 约30分钟车程
- 至拉瓜迪亚机场：约25分钟车程
43-19 Queens Blvd 地理位置
Sunnyside地区位于纽约皇后区西面，紧邻Long Island City和Woodside。项目周边交通便捷，四通八达。步行1分钟可到达地铁站7线，15分钟可到达曼哈顿中城，巴士也是方便连接皇后区其他区域。从项目地址驱车，只需20分钟抵达拉瓜迪亚机场，30分钟抵达JFK国际机场。项目所在地商业繁荣，交通便捷，治安良好，是皇后区的黄金地段之一。
周边交通
- 地铁: 7号线（步行约1分钟）
- 至肯尼迪机场: 约30分钟车程
- 至拉瓜迪亚机场：约20分钟车程
开发商公司：AMPIERA GROUP.
开发商网站：https://www.ampiera.com/
以往合作项目：美地众筹821基金
Ampiera集团总部位于美国纽约市皇后区，是一家涉及房地产投资、开发与管理的综合型地产公司。该公司从创立至今，已运营超过10年，其核心业务专注于大纽约地区的产权公寓开发，并于近年来开始涉猎办公空间以及商业类地产的开发与管理。
Ampiera集团擅长挖掘本地市场的价值洼地，在其过往的发展中，以战略收购、开发和运营被低估的不动产而著称。目前该公司已经成功完成了包括皇后区法拉盛中国银行所在的大楼，Bay Ridge及长岛市的数个大型商业地产项目等本地市场的新型地标性建筑。
- 本次美地众筹833基金，为融资方提供中短期的收购贷款。美地众筹选择开发商已经成功开发并拥有100%所有权的物业作为抵押品，减少本次贷款所承担的违约风险。开发商在收购完成，计划通过申请商业银行的长期贷款， 或使用其持有其他项目的现金汇款，来偿还美地众筹833基金的贷款。
- 美地众筹833基金的本次债权投资，以较低的贷款对价值比（LTV）发放该笔贷款。本次美地众筹833基金所发放的短期贷款，用4栋长期持有的物业进行抵押，因此不存在额外的建筑及开发风险。4栋物业均坐落于皇后区成熟的商圈与社区，不仅价值充足，且市场流通性高，进一步降低了833基金的投资风险。
- 美地众筹认为，在双方借贷协议、法律权责明晰的情况下，基金所投资的中短期贷款，违约风险低于行业水平，值得投资。
美地众筹833基金项目评估
投资协议书 (仅认证投资者能下载)
评估报告 (仅认证投资者能下载)