美地众筹835债权基金
投资类型： 债权投资
融资总额： $3,500,000
年回报率： 8.50% - 8.75%
起投金额： $10,000
项目周期： 6 – 18 个月
| 基金类型 | 私募股权 |
| 融资额度 | $3,500,000美元 |
| 预计收益 | 8.50% - 8.75%年化股息*1 |
| 投资类型 | 股权质押贷款 |
| 起投额度 | $10,000/认购单位 |
| 起投日期 | 2023年6月 |
| 项目周期 | 6 – 18 个月*2 |
| 收益方式 | 每6个月预付股息*3 |
*1 投资认购单位1-19股，年化股息8.50%；20股以上，年化股息8.75%;
*2 投资者将获得最少6个月的股息，在收取6个月股息后，融资方将按天计息至归还本金为止;
*3 投资者将获得每6个月一次的预付股息。
- 本次项目标的物业位于纽约市皇后区的科罗纳地区，毗邻当地交通主干道-北方大道。科罗纳是近20年来纽约市皇后区发展较为迅速的地区之一，拥有便捷的公共交通系统及设施，位置上靠近纽约拉瓜迪亚机场（LGA）以及花旗球场。当地酒店至曼哈顿及皇后区其他区域的交通便捷，成为许多旅客以及机组人员来到纽约后的优先选择。
- 该物业为7层楼高的酒店大楼，包含173套客房，2个商业零售空间单位，一个会展中心以及室内停车场。开发商于2006年低价购入该地块，2012年酒店建成运营，目前资产增值显著。该酒店由世界知名酒店连锁品牌万豪运营多年，每年运营收入稳步增长。在疫情期间，凭借酒店优越的地理位置以及配套设施，酒店获得与纽约政府签订的长期合作协议，进一笔保障低空置率与稳定的运营现金流。
| 项目地址 | 112-15 Northern Boulevard, Queens, NY 11368 |
| 所在区域 | 科罗纳（Corona)，皇后区，纽约 |
| 土地面积 | 20,909 平方英尺 |
| 总建筑面积 | 128,389 平方英尺 |
| 用途 | 173个酒店客房，会展中心，室内停车场，两个零售空间 |
| 预计派息时间表 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 派息批次 | 付息日期 *1 | 计息开始 | 计息截止 | 计息周期 | 备注 | |
| 第一次 | 不晚于 7/6/2023 | 6/22/2023 | 12/21/2023 | 183天 | 预付股息*2 | |
| 第二次 | 不晚于 1/5/2024 | 12/22/2023 | 6/21/2024 | 183天 | 融资方有权选择是否延期 *3 | |
| 第三次 | 不晚于 7/6/2024 | 6/22/2024 | 12/21/2024 | 183天 | 融资方有权选择是否延期 | |
*1 若遇节假日及非工作日，股息支付将自动延后至下个工作日;
*2 投资者将获得最少183天的股息，在获得6个月股息后，融资方将按天计息至归还本金为止;
*3 第一次计息截止后，融资方享有2次延期还款的选择权。若融资方选择延期，则投资者将以相同的收益率在延期阶段获得股息。
- 根据第三方估价机构LWHA提供的估值报告显示，该项目总价值约为$51,500,000美元。
- 本次美地众筹835基金所发放的短期贷款，以开发商在运营中的标的酒店100%的股权作为抵押。目前，该股权价值约为$20,700,000美元。同时，融资方亦向本次借贷提供个人无限责任担保（Unlimited Personal Guarantee），融资方个人资产净值约超过美地众筹835基金发放贷款金额的30倍。
- 标的酒店位于科罗纳核心区域，楼下就有巴士站，5分钟可达拉瓜迪亚机场（LGA）以及法拉盛中心缅街地铁站。物业紧靠皇后区棒球冠军球队Mets的花旗球场。无论是旅客、机组航班人员或者看球球迷，其酒店地位位置有着无法比拟的优势。目前该酒店与纽约市政府所签订的长期合作协议，亦帮助酒店进一步降低空置率，使得运营收益更加稳定。
- 开发商预计将美地众筹835基金所提供的贷款，全部用于其新购入的位于Rego Park地区的项目建筑支出。美地众筹选择开发商已经成功开发并产生运营收益的标的酒店作为抵押品，以此减少投资风险。
- 开发商预计将通过商业银行所获得的贷款，或用其持有的其他地产项目的现金回款，来偿还美地众筹835基金所发放的贷款。
- 本项目开发商是纽约地产业界资历雄厚的华人开发商，在本地市场拥有超过20年的开发经验，已完成并成功退出的项目遍布皇后区，物业涉及酒店、零售综合体、多家庭住宅楼，以及商住混合类的大型地产开发项目。目前，该开发商已经与美地众筹806基金、808基金，以及816基金成功合作，且按时履行向基金的还款义务，树立良好的商业信誉。美地众筹期待本次的合作，协助开发商巩固其华人社区的开发龙头的位置。
美地众筹835基金投资架构
资本结构
| 美地众筹835基金资本投入后情况 | 占比 | |
|---|---|---|
| 银行贷款剩余 | $30,800,000 | 59.8% |
| 美地众筹835基金出借贷款 | $3,500,000 | 6.8% |
| 融资方股本价值 | $20,700,000 | 40.2% |
| 物业总估值 | $51,500,000 | 100.00% |
- 美地众筹835基金的抵押品为融资方开发并持有的万豪拉瓜迪亚机场春山高端套房酒店（SpringHill Suites by Marriot LGA Airport)。该酒店已于疫情期间与纽约市政府签订长期租约，现金流稳定，符合美地众筹发放贷款的风险评估标准。
- 根据第三方评估报告，抵押物业的总价约为$51,500,000美元，银行贷款剩余总额为$30,800,000美元，美地众筹835基金所发放贷款为$3,500,000美元。除去银行贷款外，目前开发商对酒店的股本净值约$20,700,000美元，超过美地众筹835基金所发放贷款的6倍，违约风险较低。
- 此外，融资方关键人签署个人无限担保（Personal Guarantee），承诺向基金按时支付本金与利息。如果还款出现问题，美地众筹835基金可通过法律程序，追诉其名下的个人资产偿还投资者。
项目邮编区域的人口情况
| 11368 邮编区域内 | |
|---|---|
| 区域总人口 | 109,931 |
| 年龄中位数 | 31 |
| 高中及以上学历 | 64% |
| 族裔构成 | 亚裔(10)%/白人(32)%/非洲裔(6.8%) |
| 家庭平均收入 | $62.254 |
| 有孩子家庭 | 49% |
| 平均家庭人数 | 3.9 |
科罗纳是纽约市近10年发展较为迅速的地区之一， 因为其便利的交通以及紧邻LGA机场的地理位置优势，让许多世界知名品牌的酒店在此落户。
该区域内人口呈明显种族多样化，科罗纳居民以西裔白人占主导，同时也聚集着其他各色种族居民，包括亚裔、非裔等。
区域内居民以有稳定收入的年轻家庭为主，平均年龄约31岁，拥有孩子的家庭占1/2。
由于距离法拉盛中心十分接近，近几年大量新亚裔居民开始涌入该区域，促使租房市场火热。由于该地区待售房屋库存量低，而潜在买家需求却非常强劲，进一步推动了不动产价格的持续上涨。
* 数据来源：United States Zip Codes. Org. & Wikipedia, 于2023年6月。
纽约市酒店类商业地产市场情况
根据世邦魏理仕2022年的报告，纽约市酒店类商业地产于疫情后恢复迅速，2023年与2024年的入住率将恢复至77.2%与82%。较2021年，2022年纽约酒店客房的需求已增长41.8%，同时平均每日房价（ADR）上涨29.7%。
根据Crain’s New York Business的报告，纽约市酒店类商业地产在疫情期间的总价值从$327亿美元下降到$263 亿美元，降幅为19.6%。根据TheRealDeal的分析，随着游客回归，目前纽约市的中小型精品酒店运营盈利情况良好，而大型酒店仍萎靡不振。
近十年科罗纳地区的酒店多以新建开发为主，于2015-2019年出现过新建热潮。目前该地区大部分酒店业主平安度过疫情期继续持有物业，市场上鲜有转手交易。
纽约市酒店疫情后供需以及游客量预测
* 数据来源： NYS Comptroller, The Tourism Industry in New York City Reigniting the Return。
项目周边酒店物业，单位房间售价（ Comparable Hotel Room Price Analysis）市场分析
* 截止至2023年6月，该地区同类酒店单位房价的平均售价约为：$274,000/房间。
物业的销售和收入估值分析
* 数据来源：第三方估价机构估值报告，由美地众筹进行整理、计算并比较。
地理位置
该酒店周边交通便捷，四通八达。项目所在地，可乘坐巴士5分钟至7号线地铁站，20分钟可达曼哈顿中城；驾车到拉瓜迪亚机场，仅需5分钟。步行1分钟可到达几条主要的公交路线的途径车站。
周边交通
- 地铁: 7号线（巴士约5分钟）
- 至曼哈顿中城：约20分钟火车
- 至肯尼迪机场: 约5分钟车程
- 至拉瓜迪亚机场：约18分钟车程
周边学校
项目位于科罗纳中心地带，附近基础教育机构完备，多所小学、初中、高中在区域内落户，满足孩子的教育需求。附近更有众多语言学习机构及各式早教机构，保证孩子全面发展。
饮食居住
社区周围非常靠近成熟的华人商圈，生活便利。区域内涵盖各式中国与韩国超市，各式中餐、快餐应有尽有，附近还有大型购物中心，满足日常饮食与居住的购物的需求。
休闲娱乐
项目附近博物馆、体育馆及娱乐场所丰富。附近的科罗纳公园，是该地区的文化地标之一。纽约科学馆、纽约羽毛球馆、国家网球中心、皇后区艺术博物馆、皇后区野生动物中心，以及花旗球场也都近在咫尺。
开发商公司：United Construction & Development Group.
开发商网站：https://unitedgroupny.com/
以往合作项目：美地众筹806基金 / 美地众筹808基金 / 美地众筹816基金
United Construction & Development Group 成立于1990年初，在纽约有超过20年的开发经验。经由创始人Chris Xu领导，公司已经成为纽约市地产开发商圈的佼佼者。该公司已开发、运营并管理超过二百万平方英尺的商业、住宅、工业以及零售地产，其中位于纽约市皇后区最高的住宅项目 - LIC Skyline Tower，是该开发商的代表作。
开发商往昔成功的开发记录、对不同项目开发的丰富经验、及其商业借贷方面的良好信用，亦使其旗下项目的合作伙伴与投资者受益。
- 本次美地众筹835基金，为融资方提供中短期贷款。美地众筹选择开发商已经成功开发并长期持有，拥有稳定现金流的酒店物业作为抵押品，进一步降低投资的风险。项目结束后，开发商将通过商业银行贷款，或用其持有其他项目的现金流回款，来偿还美地众筹835基金所发放的贷款。
- 美地众筹835基金以较低的贷款对价值比（LTV）发放该笔贷款。本次美地众筹835基金所发放的短期贷款，其贷款对价值比低于70%，且抵押物业没有额外的建筑风险及开发风险。
- 本次项抵押酒店的入住率与盈利情况，均十分稳定。作为坐落于科罗纳核心区域内的酒店，该物业坐拥拉瓜迪亚机场（LGA）与花旗育场（Citi Field）的地理之便。与此同时，该酒店已与纽约政府签订的长期合作协议。综合考虑，美地众筹认为本次835基金的短期债权投资，违约风险较低，适合追求固定收益类产品的投资者。
美地众筹835基金项目评估
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