美地众筹836债权基金
投资类型： 债权投资
融资总额： $2,200,000
年回报率： 8.50% - 8.75%
起投金额： $10,000
项目周期： 6 – 12 个月
| 基金类型 | 私募股权 |
| 融资额度 | $2,200,000美元 |
| 预计收益 | 8.50% - 8.75%年化股息*1 |
| 投资类型 | 股权质押贷款 |
| 起投额度 | $10,000/认购单位 |
| 起投日期 | 2023年7月 |
| 项目周期 | 6 – 12 个月*2 |
| 收益方式 | 每6个月预付股息*3 |
*1 投资认购单位1-19股，年化股息8.50%；20股以上，年化股息8.75%;
*2 投资者将获得最少6个月的股息，在收取6个月股息后，基金将按天计息至归还本金为止;
*3 投资者将获得每6个月一次的预付股息。
- 该物业位于纽约市皇后区的阳光区（Sunnyside)，靠近皇后区高速发展的长岛市，距离繁华的曼哈顿中城仅需乘坐10分钟地铁。该地区近10年来不动产价值增长迅速，且拥有便捷的公共交通网络及设施，居民可便捷地通勤曼哈顿与纽约各个区域，已吸引许多曼哈顿上班族在此长期租住。
- 开发商于2022年4月以$11,000,000的价格全现金购入该地块，并在完成前期规划与建筑审批后，于2023年6月开始项目的地基施工，预计于2025年第2季度完成项目的开发。项目拟建一栋8层楼高，含63个住宅单元，5个商业单位，24个停车位，以及33个自行车位的商住混合用途租赁物业，所有物业单位将于项目竣工后进行出租。该项目已经获得纽约市新一轮421-A的地税减免政策支持，为其长期持有该物业带来巨大的收益优势。
| 项目地址 | 45-02 Queens Blvd, Sunnyside, NY, 11104 |
| 所在区域 | 阳光区（Sunnyside)，皇后区，纽约 |
| 土地面积 | 13,035 平方英尺 |
| 总建筑面积 | 84,584平方英尺 |
| 用途 | 63套租赁住宅，5个商业租赁单位，24个停车位，33个自行车位 |
| 建筑开发时间 | 22个月 |
| 预计派息时间表 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 派息批次 | 付息日期 *1 | 计息开始 | 计息截止 | 计息周期 | 备注 | |
| 第一次 | 不晚于 8/3/2023 | 7/25/2023 | 1/24/2024 | 184天 | 预付股息*2 | |
| 第二次 | 不晚于 2/3/2024 | 1/25/2023 | 7/24/2024 | 182天 | 融资方有权选择是否延期 *3 | |
*1 若遇节假日及非工作日，股息支付将自动延后至下个工作日;
*2 投资者将获得最少184天的股息，在收取6个月股息后，融资方将按天计息至归还本金为止;
*3 第一次计息截止后，融资方享有1次延期还款的选择权。若融资方选择延期，则投资者将以相同的收益率在延期阶段获得股息。
- 根据第三方估价机构高力国际（Colliers International）在2023年5月提供的估值报告显示，截止到2023年5月，该项目土地价值约为$13,300,000美元；开发完成后，物业价值约为$55,100,000美元。
- 本次美地众筹836基金所提供的短期贷款，以项目公司股权作抵押。开发商对项目公司的实缴股本约为$12,500,000美元， 总股本价值为美地众筹836基金投资的5倍。同时，开发商将提供的个人无限责任担保（Unlimited Personal Guarantee），进一步保障投资者的利益。
- 项目地处皇后区发展势头最为良好的社区之一阳光区（Sunnyside)，毗邻皇后区急速成长的长岛市。周围公共交通发达，项目位置紧靠7号地铁线路，及数条公交车线路等，至曼哈顿、皇后区各社区、及长岛等地尤为便利；从项目地址驱车至拉瓜迪亚机场仅10分钟，至JFK国际机场仅25分钟。
- 近几年，纽约皇后区靠近曼哈顿的几个沿河社区，以长岛市为首飞速发展，人口密度正在追赶曼哈顿传统优质居住社区，居民具备收入稳定且稳步增长的特点，租赁类住宅市场火热。阳光区作为其中的新兴区域，未来增长潜力巨大，其中新建住宅项目市场供不应求，具备极佳的竞争优势。
- 开发商预计将美地众筹836基金所提供的短期贷款，全部用于本次项目初期建设的成本上，包括地基挖掘等建筑支出，以及部分软性开销（Soft Costs) 等。
- 开发商预计于银行建筑贷款分批进入后，于一年内用银行的建筑贷款，或其持有的其他项目的现金流回款，来偿还美地众筹836基金所发放的短期贷款。
- 项目开发商在纽约已完成了数个中大型商业地产的建造及开发，在业内有着良好的口碑及声誉。其主要开发项目遍布皇后区及布鲁克林区，核心团队有着超过30年的本地地产开发与管理经验，熟知市场情况，且在地产项目的开发过程中，具备突出的执行力。
- 此次美地众筹836基金，是开发商与美地众筹继821基金（已还款）和833（已融资）之后的第三次合作。双方希望通过此次的合作，在协助项目方完成开发计划的同时，再次为基金的投资者提供合适的投资机会，从本地地产市场的开发机遇中分享红利。
美地众筹836基金投资架构
资本结构
| 美地众筹836基金资本投入后情况 | 占比 | |
|---|---|---|
| 银行建筑贷款总额 | $25,000,000 | 62.97% |
| 美地众筹836基金出借贷款 | $2,200,000 | 5.54% |
| 开发商股本投入 | $12,500,000 | 31.49% |
| 物业总估值 | $38,200,000 | 100.00% |
- 该项目资本结构中，开发商实缴股本为$12,500,000美元，股本占项目总资本投入的31.49%。
- 美地众筹836基金拟出借的$2,200,000美元，为项目提供短期贷款，占项目总资本投入的5.76%。
- 836基金将享有项目公司100%的股权作为抵押物，且项目开发商关键个人将提供的个人无限责任担保。
项目邮编区域的人口情况
| 11104 邮编区域内 | |
|---|---|
| 区域总人口 | 52,348 |
| 年龄中位数 | 35 |
| 高中及以上学历 | 64.96% |
| 上班地区分布 | 大都会地区(99.8%) |
| 平均家庭年收入 | $83,303 |
| 白领/蓝领 | 82.81%/17.19% |
| 有孩子家庭 | 22.84% |
| 平均家庭人数 | 2 |
| 租房比例 | 74.73% |
阳光区（Sunnyside)以其优越的地理条件和便捷的交通环境，吸引了许多优质地产开发项目纷纷落户于此。跟随着临近长岛市快速发展的东风，阳光区也逐渐吸引越来越多的居民进入。
阳光区（Sunnyside)的人口呈明显年轻化，其居民及消费群体均为各个族裔的年轻白领，有较为稳定的工作收入及消费能力，且族裔构成多样化。
该区域内居民平均年龄约39岁；拥有孩子的家庭占22.84%，住宅市场人群以租赁为主，近年来出现了众多的豪华出租公寓和豪华独立产权公寓，地区待售房屋库存量不高，而潜在买家需求却非常强劲，价格持续上涨。
* 数据来源：Point2homes.com，于2023年7月
项目地区周边住宅地产概况
根据第三方估值报告中引用CoStar的数据显示，在阳光区（Sunnyside）租赁住宅市场的供需关系非常强劲。在过去的10年内，在该区一共有223栋物业，总计7309套住宅单位，只有43套空置，空置率低达0.6%。并且，与2000-2010年时期的1.27%比起来，空置率进一步下降，凸显出当地租赁住宅市场的活力。
根据Douglas Elliman提供的纽约租赁公寓的报告数据，2023年第一季度，皇后区长岛市、以及周边的阿斯托里亚（Astoria）, 阳光区Sunnyside，以及伍德赛德 （Woodside）地区，公寓的租赁价格已从疫情阶段恢复，且租金增长显著，平均租金上涨至$52.67每平方英尺每年，公寓平均租赁价格上涨至$3,577每单元。
皇后区过去十年租赁住宅市场趋势
* 数据来源： Douglas Elliman。
该项目周边同类出租1房1卫（Comparable 1B1B for Rent）租金分析
* 根据第三方估值报告和StreetEasy的数据，目前该地区周边同类出租1房1卫的平均租金为：$4.84/平方英尺/月， $58.08/平方英尺/年。
该项目周边同类出租2房2卫（Comparable 2B2B for Rent）租金分析
* 根据第三方估值报告和StreetEasy的数据，目前该地区周边同类出租2房2卫的平均租金为：$5.31/平方英尺/月， $63.72/平方英尺/年。
项目的收入估值分析
* 数据来源： 单元信息与租金预期由该项目开发商提供。
项目的收入估值分析
* 数据来源： 单元信息与租金预期由该项目开发商提供。
项目的收入估值分析
* 单元信息与租金预期由该项目开发商提供；项目估值由美地众筹计算并比较。
地理位置
项目地处皇后区阳光区（Sunnyside)的中心地带，周围公共交通发达，紧邻7号地铁线路，以及数条公交线路，至曼哈顿，皇后区和布鲁克林区的各个区域，住户出行方便快捷。从项目地址驱车，10分钟抵达拉瓜迪亚机场，25分钟抵达JFK国际机场。
周边交通
- 地铁: 7号线（步行约1分钟）
- 至曼哈顿中城：约12分钟地铁
- 至肯尼迪机场: 约25分钟车程
- 至拉瓜迪亚机场：约10分钟车程
周边学校
项目所在的阳光区（Sunnyside)，近年来已形成完备的基础教育系统，多所小学、初中、高中在区域内落户，满足居民的教育需求，多所新的职业技能培训机构也纷纷落户，满足年轻人群职业发展的学习需求。
饮食居住
除了交通极为便利之外，区域周边商业发达，生活设施一应俱全，人口稠密，环境安全，宜商宜居，已吸引大量30岁左右的纽约客居住于此。作为纽约市的新兴居住社区，有着潜力巨大的发展前景。
休闲娱乐
项目周边娱乐休闲设施的发展，正在不断迎合新生代年轻群体的需求。各类公园、运动中心、博物馆遍布于项目地址周围步行可达的范围内。便捷的交通，也能缓解曼哈顿上班族的通勤压力。
开发商公司：AMPIERA GROUP.
开发商网站：https://www.ampiera.com
以往合作项目：美地众筹821基金 / 美地众筹833基金
Ampiera集团总部位于美国纽约市皇后区，是一家涉及房地产投资、开发与管理的综合型地产公司。该公司从创立至今，已运营超过10年，其核心业务专注于大纽约地区的产权公寓开发，并于近年来开始涉猎办公空间以及商业类地产的开发与管理。
Ampiera集团擅长挖掘本地市场的价值洼地，在其过往的发展中，以战略收购、开发和运营被低估的不动产而著称。目前该公司已经成功完成了包括皇后区法拉盛中国银行所在的大楼，Bay Ridge及长岛市的数个大型商业地产项目等本地市场的新型地标性建筑。
- 美地众筹836基金所发放的贷款，属于为开发商提供短期资金流动性的贷款。在确定抵押物充足，开发商有良好信用及经验的前提下，发放该笔贷款给开发商，帮助其完成项目初期的建筑工程，为项目提供所需的流动资本。
- 美地众筹认为，本次836基金的开发商经验充足且信用良好，在业内有较好的口碑，同时项目资本结构合理，在股权价值约为836基金所发放贷款的5倍的前提下，为开发商提供流动资金具备可行性，且开发商提供个人无限责任担保。
- 本次基金债务投资结束时，开发商将通过银行建筑贷款，或用其持有的其他项目的现金回流，来偿还美地众筹836基金所发放的贷款。美地众筹认为，在双方借贷协议、法律权责明晰的情况下，基金所投资的短期债务，风险可控，违约概率较低，是一个理想的地产投资机会。
美地众筹836基金项目评估
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