美地众筹838债权基金
投资类型： 债权投资
融资总额： $2,200,000
年回报率： 8.50% - 8.75%
起投金额： $10,000
项目周期： 6 – 12 个月
| 基金类型 | 私募股权 |
| 融资额度 | $2,200,000美元 |
| 预计收益 | 8.50% - 8.75%年化股息*1 |
| 投资类型 | 股权质押贷款 |
| 起投额度 | $10,000/认购单位 |
| 起投日期 | 2023年8月 |
| 项目周期 | 6 – 12 个月*2 |
| 收益方式 | 每6个月预付股息*3 |
*1 投资认购单位1-19股，年化股息8.50%；20股以上，年化股息8.75%;
*2 投资者将获得最少6个月的股息，开发商享有1次6个月的延期权;
*3 投资者将获得每6个月一次的预付股息，在收取6个月股息后，基金将按天计息至归还本金为止。
- 该物业位于纽约市皇后区的长岛市，距离繁华的曼哈顿中城仅一岸之隔，是近10年来纽约市土地价值增长最为迅速的区域之一，拥有便捷的公共交通系统及设施，方便居民穿行于皇后区及曼哈顿之间，已成为众多在曼哈顿上班的年轻群体安家置业的首选区域。
- 标的物业位于Skyline Tower楼内。该大楼层高67层，共计802套公寓住宅，目前为止仍是皇后区最高的住宅楼，也是皇后区的著名地标建筑。该大楼位于皇后区长岛市的核心区域，楼下就是地铁站，有E/M/R/G/7号地铁线。向西15分钟至曼哈顿中城，30分钟内可到达哥伦比亚大学，纽约大学等世界名校以及曼哈顿各个办公区；25分钟车程内，东可抵达法拉盛，南可抵达布鲁克林，北可至LGA国际机场。
| 项目地址 | 3 Court Square PH308, LIC, NY 11101 |
| 所在区域 | 长岛市（Long Island City)，皇后区，纽约 |
| 单位面积 | 1,325 平方英尺 |
| 成交价格 | $2,900,000 |
| 成交均价 | $2,188.00/平方英尺 |
| 成交时间 | 2/17/2023 |
| 预计派息时间表 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 派息批次 | 付息日期 *1 | 计息开始 | 计息截止 | 计息周期 | 备注 | |
| 第一次 | 不晚于 09/04/2023 | 08/21/2023 | 02/20/2024 | 184天 | 预付股息*2 | |
| 第二次 | 不晚于 03/06/2024 | 02/21/2024 | 08/21/2024 | 183天 | 融资方有权选择是否延期 *3 | |
*1 若遇节假日及非工作日，股息支付将自动延后至下个工作日;
*2 投资者将获得最少6个月的股息，在获得6个月股息后，融资方将按天计息至归还本金为止;
*3 第一次计息截止后，融资方享有1次延期还款的选择权。若融资方选择延期，则投资者将以相同的收益率在延期阶段获得股息。
- 本次美地众筹838基金所提供的短期贷款，是以该物业做为抵押的收购贷款（Acquisition Loan）。至2023年8月，根据当前本地市场情况，该物业的价值约为$3,600,000美元，抵押物价值为美地众筹基金贷款投资总额的1.63倍。
- 该抵押物业于2023年2月，以$2,900,000美元的全款被融资方购入，其购入价格远低于市场价值。同时，融资方为本次融资提供个人无限责任担保（Unlimited Personal Guarantee），进一步保障投资者的利益。
- 项目地处皇后区发展势头最为良好的社区之一 - 长岛市，与联合国总部所在的曼岛东岸仅一河之隔，周围公共交通极其发达，区域内覆盖7条地铁线路，及数条公交车线路等，至曼哈顿、皇后区各社区、及长岛等地尤为便利；从项目地址驱车至拉瓜迪亚机场仅20分钟，至JFK国际机场仅30分钟。
- 目前，整个长岛市区域的人口密度，已开始追赶曼哈顿传统优质居住社区，人群具备收入稳定且稳步增长的特点。整个区域的发展，形成宜商宜居特色，周边住宅项目呈现租售共荣的景象。
- 开发商预计将美地众筹838基金所提供的短期贷款，全部用于其新项目的收购与前期的设计、审批，以及部分软性开销（Soft Costs) 等。
- 开发商预计通过向商业银行申请再融资（Refinance），或用其持有的其他项目的现金流回款，来偿还美地众筹838基金所发放的短期收购贷款。
- 融资方主营地产玻璃幕墙业务，与本地地产商圈合作紧密，并在近十年内逐渐累计起以皇后区为主的纽约本地地产开发经验。其团队长期与纽约多家知名地产开发商合作，近几年已在纽约及新泽西内完成数个项目的开发，并拥有2个正在开发的项目。
- 本次美地众筹838基金，是美地众筹与融资方的第一次合作。希望通过此次合作，在协助项目方完成开发计划的同时，为基金的投资者提供合适的投资机会，从本地地产市场的开发机遇中分享红利。
美地众筹838基金投资架构
资本结构
| 美地众筹838基金资本投入后情况 | 占比 | |
|---|---|---|
| 美地众筹838基金出借贷款 | $2,200,000 | 75.86% |
| 融资方房产净值 | $700,000.00 | 24.14% |
| 资本总计 | $2,900,000.00 | 100.00% |
- 该项目资本结构中，美地众筹838基金贷款总额为$2,200,000美元，占抵押物业成交价格的75.86%。
- 除却838基金贷款总额后，融资方于抵押物业中剩余的房产净值为$700,000美元，占抵押物业成交价格的24.14%。
- 美地众筹838基金将单独享有抵押物业100%的所有权做为抵押物，且融资方将提供的个人无限责任担保。
项目邮编区域的人口情况
| 11101 邮编区域内 | |
|---|---|
| 区域总人口 | 31,366 |
| 年龄中位数 | 35 |
| 高中及以上学历 | 69.8% |
| 上班地区分布 | 大都会地区(99.8%) |
| 平均家庭年收入 | $66,579 |
| 白领/蓝领 | 90.5%/9.5% |
| 有孩子家庭 | 23.6% |
| 平均家庭人数 | 2.21 |
| 平均房价 | $975,000 |
长岛市以其优越的地理条件和便捷的交通环境，成为了近年来纽约市内许多优质地产开发项目的首选，随着越来越多的地产项目落户于此，长岛市逐渐吸引越来越多的企业和居民进入，也是华人投资和移民的首选区域之一。
长岛市的人口呈明显年轻化，其居民及消费群体均为各个族裔的年轻白领，有较为稳定的工作收入及消费能力，且族裔构成多样化。
该区域内居民平均年龄约35岁；拥有孩子的家庭占23%，住宅市场人群以自住刚需为主，近年来出现了众多的豪华出租公寓和豪华独立产权公寓，地区待售房屋库存量不高，而潜在买家需求却非常强劲，价格持续上涨。
* 数据来源：United States Zip Codes. Org. & Esri Zip Code Lookup，American Community Survey，于2023年8月
项目地区周边住宅地产概况
至2023年第二季度，纽约长岛市住房销售价格的中位数约为$785,000美元，年同比上升65.30%。地区住宅楼盘每平方英尺的价格中位数为$1,311美元，年同比上升37.7%，单季度完成79个产权住房的交易。
随着大量新建中高端产权公寓楼盘完工并进入市场，2023年长岛市住宅市场进一步走强，房价与每平方英尺中位价均大幅提高，交易量相比刚出疫情后的2022年，显著恢复。
根据第三方数据平台PropertyShark所提供的数据，目前长岛市地区已成交住宅的价格中位数，已位列整个皇后区第十名，是皇后区近十年来，住宅地产价格上升最快的区域。
皇后区独立产权公寓市场价格走势
* 数据来源： PropertyShark。
项目周边同类已售产权公寓（Comparable Condominium Sold）价格分析
* 根据Zillow的数据，目前该地区周边同类已售产权公寓的平均价格为：$1,927/平方英尺。
项目周边同类已售产权公寓（Comparable Condominium Sold）价格分析
* 根据第三方估值报告的数据，目前该地区周边同类已售产权公寓的平均价格为：$2,800/平方英尺。
项目的成本估值分析
* 数据来源： 开发商提供数据、Zillow以及StreetEasy，由美地众筹进行整理、计算并比较。
地理位置
项目地处皇后区长岛市的中心地带，周围公共交通发达，紧邻数条地铁线路，以及数条公交线路，至曼哈顿，皇后区和布鲁克林区的各个区域，方便快捷。从项目地址驱车，10分钟抵达拉瓜迪亚机场，25分钟抵达JFK国际机场。
周边交通
- 地铁: E, M, R, N, W, 7号线（步行约2分钟）
- 至曼哈顿中城：约10分钟地铁
- 至肯尼迪机场: 约25分钟车程
- 至拉瓜迪亚机场：约10分钟车程
周边学校
项目所在的长岛市，近年来已形成完备的基础教育系统，多所小学、初中、高中在区域内落户，满足居民的教育需求，多所新的职业技能培训机构也纷纷落户，满足年轻人群职业与工作发展的学习需求。
饮食居住
除了交通极为便利之外，区域周边商业发达，生活设施一应俱全，人口稠密，环境安全，宜商宜居，已吸引大量30岁左右的年轻人落户，同期优质项目更是只租不卖。作为纽约市的新晋崛起的地区，有着无比雄厚的发展前景。
休闲娱乐
项目周边娱乐休闲设施的发展，正在不断迎合新生代年轻群体的需求。各类公园、运动中心、博物馆遍布于项目地址周围步行可达的范围内。便捷的交通，也能缓解曼哈顿上班族的通勤压力。
开发商公司：BCG GLASS INDUSTRY.
开发商网站：https://bcgfacades.com/
本次基金的融资方，来自于以玻璃建材为主营业务的新晋地产开发公司。该公司由两位纽约的华人新生代开发商领导成立，从玻璃建材领域起步，于近十年内逐渐累计起以皇后区为主的纽约本地地产开发经验。目前该公司已在纽约皇后区完成5个物业的开发工作，并积极进军具有发展潜力的社区，拓展市场。
在过去的十五年中， 该公司通过主营的玻璃建材业务，已在本地地产商圈建立良好的合作关系， 通过与多位知名的华人地产开发商合作，逐渐进入地产开发领域。
- 美地众筹838基金所发放的贷款，属于为融资方提供短期资金流动性的收购贷款。在确定抵押物充足，融资方有良好信用及经验的前提下，发放该笔贷款，帮助其成功收购新项目。融资方将通过银行重新贷款，或用其持有其他项目的的现金回流，来偿还美地众筹838基金所发放的贷款。
- 美地众筹认为，本次838基金的融资方经验充足且信用良好，在业内有较好的口碑，同时项目资本结构合理，在抵押物价值充足的前提下，为开发商提供流动资金具备可行性，且融资方提供个人无限责任担保。
- 美地众筹认为，在双方融资协议、法律权责明晰的情况下，基金所投资的短期收购贷款，违约风险低于行业水平，值得投资。
美地众筹838基金项目评估
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