美地众筹842债权基金
投资类型： 债权投资
融资总额： $3,000,000
年回报率： 8.50% - 8.75%
起投金额： $10,000
项目周期： 6 – 24 个月
| 基金类型 | 私募股权 |
| 融资额度 | $3,000,000美元 |
| 预计收益 | 8.50% - 8.75%年化股息*1 |
| 投资类型 | 股权质押贷款 |
| 起投额度 | $10,000/认购单位 |
| 起投日期 | 2023年12月 |
| 项目周期 | 6 – 24 个月*2 |
| 收益方式 | 每6个月预付股息*3 |
*1 投资认购单位1-19股，年化股息8.50%；20股以上，年化股息8.75%;
*2 投资者将获得最少6个月的股息，所有股息将按天计息至归还本金为止;
*3 第1次计息截止后，融资方享有3次延期还款的选择权。延期阶段，投资者将获得相同的股息 。
- 本次项目的标的物业，位于纽约市布鲁克林区的戴克高地，毗邻当地交通主干道-I287。戴克高地是布鲁克林的传统优质社区，近5年来当地也涌现出许多新住宅，来满足日益增长的住房需求。该区域拥有便捷的公共交通系统，并靠近布鲁克林最大的华人社区 — 8大道，使得许多华人选择在此安家落户。
- 该物业为3层楼高的混合使用大楼，包含146套独立产权公寓（Condo)，9间社区中心（Community Facility）以及123个车位。该物业已于2022年正式完工并开始销售，目前大部分公寓基本售罄。本次基金的融资，开发商将提供其中的23套独立产权公寓和23个车位的股权质押。
| 项目地址 | 1238 63rd St, Brooklyn, NY 11219 |
| 所在区域 | 戴克高地（Dyker Heights)，布鲁克林区，纽约 |
| 土地面积 | 66,136 平方英尺 |
| 用途 | 146套独立产权公寓，9间社区中心以及123个车位 |
| 质押物业 | 23套独立产权公寓和23个车位 |
| 预计派息时间表 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 派息批次 | 付息日期 *1 | 计息开始 | 计息截止 | 计息周期 | 备注 | |
| 第一次 | 不晚于 1/10/2024 | 12/27/2023 | 06/26/2024 | 183天 | 预付股息*2 | |
| 第二次 | 不晚于 7/11/2024 | 06/27/2024 | 12/26/2024 | 183天 | 融资方有权选择是否延期 *3 | |
| 第三次 | 不晚于 1/10/2025 | 12/27/2024 | 06/26/2025 | 182天 | 融资方有权选择是否延期 | |
| 第四次 | 不晚于 7/11/2025 | 06/27/2025 | 12/26/2025 | 183天 | 融资方有权选择是否延期 | |
*1 若遇节假日及非工作日，股息支付将自动延后至下个工作日;
*2 投资者将获得最少6个月的股息，所有股息将按天计息至归还本金为止;
*3 第1次计息截止后，融资方享有3次延期还款的选择权。延期阶段，投资者将获得相同的股息。
- 根据第三方估价机构世邦魏理仕（CBRE）所提供的估值报告显示，该项目中质押的23套独立产权公寓和23个停车位，目前的市场总价值约为$15,175,000美元。
- 本次美地众筹842基金所发放的短期贷款，以拥有物业的项目公司的100%股权作为抵押。目前，该股权价值约为$6,375,000美元。同时，融资方关键个人，将向本次借贷提供个人无限责任担保（Unlimited Personal Guarantee）。
- 项目物业位于纽约市布鲁克林的戴克高地区域，因其每年圣诞节的灯盏而世界闻名。本地项目的标的物业，位于大型华裔社区8大道与当地传统犹太白人社区之间，治安良好，交通非常便利，走路5分钟可到达4条不同的地铁线车站。
- 作为纽约人口密集度最高的布鲁克林区，随着布鲁克林中心区域（Downtown Brooklyn）以及公园坡（Park Slope）的发展势头，新兴地产开发项目逐渐沿着地铁线向南延伸，戴克高地等周边社区发展迅速，涌现出一批新建住宅项目，以满足当地购房者的市场需求。
- 开发商预计将美地众筹842基金所提供的贷款，全部用于偿还该项目建筑过程中申请的银行贷款。我们选择开发商所持有的23套现成物业及23个停车位作为抵押品，减少投资风险。
- 开发商预计在明后年利率降低后，从商业银行申请利率较低的长期贷款或用出售物业所得的销售款项，来偿还美地众筹842基金所发放的短期贷款。
- 开发商拥有20多年的开发、建设及供应链管理经验，已成为一家综合性的地产公司。在地产开发中，具备从收购、财务、设计、工程、施工管理到营销的垂直整合能力。近年来，开发商瞄准纽约市布鲁克林区的多个新兴社区，开发了多个项目，对周边市场情况以及当地的住宅和商业需求，十分了解。
- 本次美地众筹842基金，是美地众筹与融资方的第一次合作。双方希望通过此次合作，在协助开发商项目成功的同时，为美地众筹的客户提供理想的地产投资机会。
美地众筹842基金投资架构
资本结构
| 美地众筹842基金资本投入后情况 | 占比 | |
|---|---|---|
| 银行贷款 | $5,800,000 | 38.22% |
| 美地众筹842基金出借贷款 | $3,000,000 | 19.77% |
| 融资方股本价值 | $6,375,000 | 42.01% |
| 物业总估值 | $15,175,000 | 100.00% |
- 本次美地众筹842基金的抵押品，为融资方成功开发并持有的23套独立产权公寓和23个停车位。目前大楼建筑已经全部完成，销售许可证（Condo Book）也已经拿到，基金投资不涉及建筑风险，符合美地众筹的风险评估标准。
- 根据第三方估价报告，标的物业目前的价值约为$15,175,000美元，银行贷款总额为5,800,000美元，美地众筹842基金所发放贷款为$3,000,000美元。除去银行和美地众筹842贷款外，目前开发商的股本净值约$6,375,000美元。
- 此外，融资方关键个人将签署个人无限担保（Personal Guarantee），承诺向基金按时支付本金与利息。如果还款出现问题，美地众筹842基金将通过法律程序，追诉其名下的个人资产偿还投资者。
项目邮编区域的人口情况
| 11219 邮编区域内 | |
|---|---|
| 区域总人口 | 99,018 |
| 区域总家庭数量 | 27,154 |
| 高中及以上学历 | 68.9% |
| 族裔构成 | 亚裔(23.5%)/白人(60.5%)/西裔(12.4%) |
| 平均家庭年收入 | $71,688 |
| 有孩子家庭 | 52% |
| 平均家庭人数 | 3 |
布鲁克林的戴克高地，是纽约的一个传统白人社区。 近5年来当地涌现出越来越多的新楼来满足日益增长的住房需求。该地区拥有便捷的公共交通系统及设施，以及靠近布鲁克林最大的华人社区—8大道，使得越来越多华人选择在此购房生活 。
该区域内人口呈明显种族多样化，居民以白人占主导，同时也聚集着其他各色种族居民，包括西裔、亚裔等。
区域内居民以有稳定收入的中年家庭为主，大部分都为在纽约市工作的中产白领。
近年来，大量亚裔新居民开始涌入该区域，促使租房市场火热。由于该地区待售房屋库存量低，潜在买家需求正在上涨，因此住宅的价格持续上涨。
* 数据来源：CBRE估值报告，以及citydata.com。
布鲁克林住宅市场情况
根据世邦魏理仕（CBRE）的第三方估值报告，由Douglas Elliman总结的2023年第一季度布鲁克林的住宅销售情况显示，目前布鲁克林区的在售房源下降，住宅价格持续小幅增长。
尽管2023年按揭抵押贷款的利率较去年同期几乎翻倍，区域内住宅中位数的价格，依旧上涨到了历史上的第三高点。布鲁克林住宅中位数价格较去年同期上涨0.2%到达平均$950,000，较疫情之前上涨了18.1%。
相较于布鲁克林的其他区域， 戴克高地不仅是成熟的白人居住社区，也靠近布鲁克最大华人社区—8大道，在具备传统优质社区的良好治安环境和便利的通勤条件的同时，也为亚裔居民的生活和饮食提供便利。因此，该区域更高的房产性价比，于近年来吸引大量的年轻华人落户于此。
* 图片来源：世邦魏理仕（CBRE）所提供的第三方估值报告。
项目周边同类已售住宅物业单元（Comparable Condo Units Sold）价格分析
* 根据Zillow和StreetEasy的公开成交记录，目前该地区周边同类已售住宅物业单元的平均价格为：$984.17/平方英尺。
项目周边同类在售住宅物业单元（Comparable Condo Units For Sale）价格分析
* 根据Zillow和StreetEasy的数据，目前该地区周边同类在售住宅物业单元的平均价格为：$1,011.00/平方英尺。
项目物业的估值分析
* 图片来源：戴德梁行所提供的第三方估值报告。
地理位置
该物业周边交通便捷，四通八达。项目所在地，走路5分钟可达N、Q、W、D号线地铁站，20分钟地铁可达曼哈顿下城；驾车至拉瓜迪亚机场需30分钟，至肯尼迪国际机场需35分钟。
周边交通
- 地铁: N、Q、W、D号线（步行约5分钟）
- 至曼哈顿下城：约20分钟地铁
- 至肯尼迪机场: 约35分钟车程
- 至拉瓜迪亚机场：约30分钟车程
周边学校
项目位于戴克高地中心地段，附近基础教育机构完备，多所小学、初中、高中在区域内落户，满足孩子的教育需求。附近更有众多语言学习机构及各式早教机构，保证孩子全面发展。
饮食居住
社区周围非常靠近成熟的华人商圈，生活便利。区域内涵盖各式中国与韩国超市，各式中餐、快餐应有尽有，附近还有大型购物中心，满足日常饮食与居住的购物的需求。
休闲娱乐
项目附近博物馆、体育馆及娱乐场所丰富。附近的布鲁克林博物馆，是该地区的文化地标之一，也是纽约第二大仅次于大都会的世界一流博物馆。日落公园与戴克海滩公园、纽约水族馆、布鲁克林网队主场巴克莱中心，也都社区附近。
开发商公司：Leeboy Group.
开发商网站：https://www.leeboygroup.com/
Leeboy Group拥有20多年的开发、建设及供应链管理经验，已成为一家综合性的地产公司。在地产开发中，具备从收购、财务、设计、工程、施工管理到营销的垂直整合能力。
该公司早年以事地产建材水喉生意起家，从建筑工作基层做起。20年前开始着手小型住宅的开发，时至今日已开发或持有超过20万平方英尺的商业与住宅物业。公司领导人李冠宇多年来脚踏实地，通过实干在纽约本地华人商圈中建立良好商誉。
近年来，该公司于纽约市布鲁克林区的多个新兴社区，成功开发了数个地产项目。
- 本次美地众筹842基金，为融资方提供中短期贷款。美地众筹选择开发商已经成功开发并完工的23套独立产权公寓以及23个停车位作为抵押品。开发商预计在明后年利率降低后，从商业银行申请利率较低的长期贷款或用出售物业所得的销售款项，来偿还美地众筹842基金所发放的贷款。
- 本次美地众筹842基金的标的项目，贷款对价值比（LTV）较低，仅58%，且物业不存在额外的建筑风险及开发风险。
- 本次项目的标的物业位于布鲁克林传统优质社区戴克高地，地理位置优越。该项目大楼2022年完工之后，销售状况良好，公寓基本售罄。
- 美地众筹认为，本次842基金的中短期债权投资，违约风险较低，适合追求固定收益类产品的投资者。
美地众筹842基金项目评估
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