美地众筹844债权基金
投资类型： 债权投资
融资总额： $4,000,000
年回报率： 8.50% - 8.75%
起投金额： $10,000
项目周期： 12 – 24 个月
| 基金类型 | 私募股权 |
| 融资额度 | $4,000,000美元 |
| 预计收益 | 8.50% - 8.75%年化股息*1 |
| 投资类型 | 股权质押贷款 |
| 起投额度 | $10,000/认购单位 |
| 起投日期 | 2024年2月 |
| 项目周期 | 12 – 24 个月*2 |
| 收益方式 | 每6个月预付股息*3 |
*1 投资认购单位1-19股，年化股息8.50%；20股以上，年化股息8.75%;
*2 投资者将获得最少6个月的股息，所有股息将按天计息至归还本金为止;
*3 第2次计息截止后，融资方享有2次延期还款的选择权。延期阶段，投资者将获得相同的股息。
- 该物业位于纽约市皇后区的长岛市，距离繁华的曼哈顿中城仅一岸之隔，是近10年来纽约市土地价值增长最为迅速的区域之一，拥有便捷的公共交通系统及设施，方便居民穿行于皇后区及曼哈顿之间，已成为众多在曼哈顿上班的年轻群体安家置业的首选区域。
- 开发商于2019年5月以$26,017,450的价格购入该地块，并在完成前期规划与建筑审批后，于2023年年中开始项目的原建筑的拆除工作（Demolition）。目前项目的拆除工作与地基工程已完成，上层建筑进入二层的建设工作，预计于2025年年中完成整个项目的建筑开发。项目拟建一栋7层楼高的商住混合用途住宅楼，共包含118套独立产权公寓，1个社区中心，以及59个停车位。独立产权公寓将于项目竣工后开始出售。
| 项目地址 | 11-36 45th Rd, LIC, NY 11101 |
| 所在区域 | 长岛市（Long Island City)，皇后区，纽约 |
| 土地面积 | 34,500 平方英尺 |
| 总建筑面积 | 107,171平方英尺 |
| 用途 | 1个社区中心、118套独立产权公寓（Condominium)、以及59个停车位 |
| 预计派息时间表 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 派息批次 | 投资批次 | 融资额度 | 付息日期 *1 | 计息开始 | 计息截止 | 计息周期 | 备注 |
| 第一次 | 第一批次 | $2,000,000 | 不晚于 3/5/2024 | 2/20/2024 | 8/19/2024 | 182天 | 预付股息*2 |
| 第二批次 | $2,000,000 | 不晚于 4/5/2024 | 3/20/2024 | 8/19/2024 | 154天 | 预付股息*2 | |
| 第二次 | - | - | 不晚于 9/3/2024 | 8/20/2024 | 2/19/2025 | 184天 | 预付股息 |
| 第三次 | - | - | 不晚于 3/6/2025 | 2/20/2025 | 8/19/2025 | 181天 | 融资方有权选择是否延期 *3 |
| 第四次 | - | - | 不晚于 9/3/2025 | 8/20/2025 | 2/19/2026 | 184天 | 融资方有权选择是否延期 *3 |
*1 若遇节假日及非工作日，股息支付将自动延后至下1个工作日;
*2 投资者将获得最少6个月的股息，所有股息将按天计息至归还本金为止;
*3 第1次计息截止后，融资方享有2次延期还款的选择权。延期阶段，投资者将获得相同的股息。
- 根据第三方估价机构CBRE所提供的估值报告，截止至2022年9月，该项目的土地价值约为$27,100,000美元；根据建筑贷款发放银行以成本估值，目前正在建筑中的整个项目估值约为$97,000,000美元；开发完成后，物业价值约为$122,950,000美元。
- 本次美地众筹844基金所提供的中短期贷款，以项目公司股权作抵押。项目公司的股本净值约为$49,950,000美元， 超过美地众筹844基金投资总额的10倍以上。同时，开发商关键个人将提供的个人无限责任担保（Unlimited Personal Guarantee），进一步保障投资者的利益。
- 项目地处皇后区发展势头最为良好的社区之一 - 长岛市，与联合国总部所在的曼哈顿东岸仅一河之隔，周围公共交通极其发达，区域内覆盖7条地铁线路，及数条公交车线路等，至曼哈顿、皇后区各社区、及长岛等地尤为便利；从项目地址驱车至拉瓜迪亚机场仅20分钟，至JFK国际机场仅30分钟。
- 目前，整个长岛市区域的人口密度，已开始追赶曼哈顿传统优质居住社区，人群具备收入稳定且稳步增长的特点。整个区域的发展，形成宜商宜居特色，周边住宅项目呈现租售共荣的景象。
- 开发商预计将美地众筹844基金所提供的短期贷款，全部用于标的项目的建筑支出，以及建筑阶段的部分软性开销（Soft Costs) 等。
- 开发商预计于项目建筑顺利完工后，使用建筑贷款的尾款，本次标的项目中独立产权公寓的销售款项，或其持有的其他项目的销售款项或现金流回款，来偿还美地众筹844基金所发放的中短期贷款。
- 本此基金标的项目的开发，由纽约地产界的资深华人开发商倾心打造。其团队在纽约市场的住宅地产开发经验，超过30年。已完成并成功退出的项目，遍布皇后区各个区域，已开发物业涉及零售综合物业、大型住宅，以及商住混合类大型地产项目。
- 本次项目的开发商，已与美地众筹成功合作并推出美地众筹810基金、 813基金、814基金，以及829基金。已合作基金均按时收到贷款利息，并按时归还投资者本金。开发商拥有扎实的开发能力及极好的商业信誉，所建项目均符合市场需求，且销售成绩斐然。美地众筹期待本次项目的合作能够达成开发商与投资者的双赢，在协助开发商于长岛市市场获得成功的同时，为投资者创造合适投资机会。
美地众筹844基金投资架构
资本结构
| 美地众筹844基金资本投入后情况 | 占比 | |
|---|---|---|
| 银行建筑贷款总额 | $69,000,000 | 56.12% |
| 美地众筹844基金出借贷款 | $4,000,000 | 3.25% |
| 开发商股本净值 | $49,950,000 | 40.63% |
| 总计 | $122,950,000 | 100.00% |
- 根据第三方估价机构CBRE所提供的估值报告，本次标的项目开发完成后，物业价值约为$122,950,000美元。开发商股本净值约为$49,950,000美元，占项目总资本价值的40.63%。
- 商业银行的建筑贷款总额为$122,950,000美元，占项目总资本价值的56.12%。
- 美地众筹844基金拟出借的$4,000,000美元，为项目提供中短期贷款，占项目总资本价值的3.25%。
- 根据资本结构，该项目的贷款对价值比（Loan-to-Value）为59.37%。
- 844基金将享有项目公司100%的股权作为抵押物，且项目开发商关键个人将提供个人无限责任担保。
项目邮编区域的人口情况
| Long Island City/Astoria | |
|---|---|
| 区域总人口 | 156,981 |
| 年龄中位数 | 34 |
| 居民出生地 | 纽约州出生（42.70%）/ 外州出生（20.20%）/ 外国出生（37.10%） |
| 族裔构成 | 亚裔(15.00%)/白人(47.60%)/西裔(27.90%)/非裔（4.70%） |
| 家庭收入中位数 | $78,030 |
| 有孩子家庭（18岁以下） | 14.9% |
| 失业率 | 13.06% |
长岛市以其优越的地理条件和便捷的交通环境，成为了近年来纽约市内许多优质地产开发项目的首选，随着越来越多的地产项目落户于此，长岛市逐渐吸引越来越多的企业和居民进入，也是华人投资和移民的首选区域之一。
长岛市的人口呈明显年轻化，其居民及消费群体均为各个族裔的年轻白领，有较为稳定的工作收入及消费能力，且族裔构成多样化。
该区域内居民平均年龄约34岁；拥有18岁以下孩子的家庭占14.9%，住宅市场以租赁公寓为主，近年来出现了众多的豪华出租公寓和独立产权公寓，地区待售房屋库存量不高，潜在买家需求强劲，价格持续上涨。
* 数据来源：NYU Furman Center, 以及U.S. Census Bureau，于2024年2月。
项目地区发展及住宅地产概况
根据国家统计局所做American Community Survey中的最新数据，截止至2021年底，项目所在的Long Island City/Astoria行政划区，当地住宅的自住房比例为18.90%，住宅市场以租赁公寓为主。在册登记的住宅数量为95,762个单元。住宅出租的空置率仅为3.30%，好于皇后区平均水平。
近年来，该地区成交量最大的住宅类型为2-4户家庭住宅，独立产权公寓的成交量其次。至2022年底，独立产权公寓的成交量为134套。
随着大量新建中高端产权公寓楼盘完工并进入市场，长岛市住宅价格进一步走强，房价与每平方英尺中位价均大幅提高。截止至2022年底，当地的单户家庭销售价格中位数为$995,000美元；独立产权公寓的销售价格中位数为$612,500美元。
根据第三方CBRE的估值报告，长岛市目前处在一个爆炸性增长的一个转型期。尤其是近年来纽约政府的区域规划的支持（New Zoning Ordinance），长岛市也在完成高档住宅化和“绅士化”（gentrification）的发展。
根据第三方CBRE估值报告中披露的REIS的数据和预测，借着长岛市快速发展的东风，该开发案项目的新住宅公寓会被高需求的市场完全吸收。
*数据来源: NYU Furman Center，于2024年2月。
项目周边同类已售产权公寓（Comparable Condominium Sold）价格分析
* 根据Zillow与PropertyShark的数据，目前该地区周边同类已售独立产权公寓单元的平均价格为：$1,257/平方英尺。
项目周边同类在售产权公寓（Comparable Condominium Listing）价格分析
* 根据Zillow与PropertyShark的数据，目前该地区周边同类在售独立产权公寓单元的平均价格为：$1,382/平方英尺。
项目的对比估值分析
* 数据来源：CBRE第三方估价报告。
地理位置
项目地处皇后区长岛市的中心地带，周围公共交通发达，紧邻数条地铁线路，以及数条公交线路，至曼哈顿，皇后区和布鲁克林区的各个区域，方便快捷。从项目地址驱车，10分钟抵达拉瓜迪亚机场，25分钟抵达JFK国际机场。
周边交通
- 地铁: E, M, R, N, W, 7号线（步行约2分钟）
- 至曼哈顿中城：约10分钟地铁
- 至肯尼迪机场: 约25分钟车程
- 至拉瓜迪亚机场：约10分钟车程
周边学校
项目所在的长岛市，近年来已形成完备的基础教育系统，多所小学、初中、高中在区域内落户，满足居民的教育需求，多所新的职业技能培训机构也纷纷落户，满足年轻人群职业与工作发展的学习需求。
饮食居住
除了交通极为便利之外，区域周边商业发达，生活设施一应俱全，人口稠密，环境安全，宜商宜居，已吸引大量30岁左右的年轻人落户，同期优质项目更是只租不卖。作为纽约市的新晋崛起的地区，有着无比雄厚的发展前景。
休闲娱乐
项目周边娱乐休闲设施的发展，正在不断迎合新生代年轻群体的需求。各类公园、运动中心、博物馆遍布于项目地址周围步行可达的范围内。便捷的交通，也能缓解曼哈顿上班族的通勤压力。
开发商公司：Century Development Group.
开发商网站：http://www.centurygroupdevelopment.com/
以往合作项目：美地众筹810基金 / 美地众筹813基金 / 美地众筹814基金 / 美地众筹829基金
Century Development Group（世纪集团）于1990年成立，以商业及住宅为主打开发项目。成功开发的物业，遍布纽约皇后区及布鲁克林等区域。目前已经开发并持有的物业面积超过100万平方英尺，已开发项目的总价值超过$3亿美元。
该公司在多家庭以及产权公寓的开发方面，具备超过三十年的本地经验，目前正在开发的项目，估值超过$4.2亿美元。凭借在商住混合类住宅物业上不断扩大的开发规模， 世纪集团目前在纽约地区的华人开发商中，位列领军企业。
- 美地众筹844基金所发放的贷款，属于为开发商提供的中短期夹层贷款。在确定抵押物充足，开发商有良好信用及经验的前提下，发放该笔贷款给开发商，帮助其完成项目的建筑工程，为项目提供所需的流动资本。
- 美地众筹认为，本次844基金的开发商经验充足且信用良好，在业内有较好的口碑，同时项目资本结构合理，在股权价值超过844基金所发放贷款的10倍以上的前提下，为开发商提供流动资金具备可行性，且开发商关键个人将提供个人无限责任担保。
- 本次基金债务投资结束时，开发商将通过银行建筑贷款的尾款，项目独立产权公寓的销售款项，或用其持有的其他项目的现金回款，来偿还美地众筹844基金所发放的贷款。美地众筹认为，在双方借贷协议、法律权责明晰的情况下，基金所投资的短期债务，风险可控，违约概率较低，适合想要进行地产类资产配置的投资者需求。
美地众筹844基金项目评估
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