美地众筹846债权基金
投资类型： 债权投资
融资总额： $1,100,000
年回报率： 8.50% - 8.75%
起投金额： $10,000
项目周期： 6 – 24 个月
| 基金类型 | 私募股权 |
| 融资额度 | $1,100,000美元 |
| 预计收益 | 8.50% - 8.75%年化股息*1 |
| 投资类型 | 股权质押贷款 |
| 起投额度 | $10,000/认购单位 |
| 起投日期 | 2024年3月 |
| 项目周期 | 6 – 24 个月*2 |
| 收益方式 | 每6个月预付股息*3 |
*1 投资认购单位1-19股，年化股息8.50%；20股以上，年化股息8.75%;;
*2 投资者将获得最少6个月的股息，融资方享有2次6个月的延期权;
*3 投资者将获得每6个月一次的预付股息，在收取6个月股息后，基金将按天计息至归还本金为止。
- 该物业位于纽约市皇后区的阿斯托里亚（Astoria)区域，靠近皇后区高速发展的长岛市，至繁华的曼哈顿中城仅需乘坐12分钟地铁。该地区近10年来不动产价值增长迅速，且拥有便捷的公共交通网络，居民可便捷地通勤曼哈顿与纽约各个区域。
- 开发商于2023年10月以$21,000,000的价格购入该地块，目前原有建筑的拆除申请已提交，即将获得审批。整个项目的建筑开发，预计于2026年第一季度完成。项目拟建一栋7层楼高，含92套独立产权公寓（Condominium），2套商业租赁单位，以及26个停车位的商住混合用途大楼。其中的独立产权公寓，将于项目竣工后开始出售。
| 项目地址 | 18-35 & 18-39 College Point Boulevard, Flushing, NY 11136 |
| 所在区域 | 法拉盛（Flushing)，皇后区，纽约 |
| 土地面积 | 5,000 平方英尺 |
| 总建筑面积 | 10,000 平方英尺 |
| 用途 | 2套独立产权公寓，2间商业单位，1间社区中心以及两个停车位 |
| 预计派息时间表 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 派息批次 | 付息日期 *1 | 计息开始 | 计息截止 | 计息周期 | 备注 | |
| 第一次 | 不晚于 4/15/2024 | 4/5/2024 | 10/4/2024 | 183天 | 预付股息*2 | |
| 第二次 | 不晚于 10/15/2024 | 10/5/2024 | 4/4/2025 | 182天 | 融资方有权选择是否延期 *3 | |
| 第三次 | 不晚于 4/15/2025 | 4/5/2025 | 10/4/2025 | 183天 | 融资方有权选择是否延期 | |
| 第四次 | 不晚于 10/15/2025 | 10/5/2025 | 4/4/2026 | 182天 | 融资方有权选择是否延期 | |
*1 若遇节假日及非工作日，股息支付将自动延后至下个工作日;
*2 投资者将获得最少6个月的股息，所有股息将按天计息至归还本金为止;
*3 第1次计息截止后，融资方享有3次延期还款的选择权。若融资方选择延期，则投资者将以相同的收益率在延期阶段获得股息。
- 根据第三方估价机构BBG所提供的估值报告，该项目目前的土地价值约为$2,650,000美元，项目完工后的市场估值约为$6,275,000美元。
- 本次美地众筹846基金所发放的短期贷款，以持有土地的项目公司的100%股权作为抵押。目前，该股权价值约为$2,300,000美元。同时，融资方关键个人，将向本次借贷提供个人无限责任担保（Unlimited Personal Guarantee）。
- 标的物业位于法拉盛大学点区域，楼下就有Q65巴士站，13分钟可达拉瓜迪亚机场（LGA)，公交车10分钟可达到法拉盛中心缅街地铁站。其物业作为以服务华人社区为主的混合使用物业，有着得天独道的地理优势。
- 目前法拉盛目前已经美东最大的华人聚集社区，70%的当地居民均为华裔，71%的当地人口均为外国出生的移民。根据纽约市政府的数据，法拉盛目前是曼哈顿之外，纽约人流量最大的地区。当地社区的华人对于住宅以及社区中心需求仍在不断增长，潜力巨大。截至2024年2月，法拉盛地区的住宅价格中位数已达到$699,000美元，年同比上涨5.4%。
- 开发商预计将美地众筹846基金所提供的中短期贷款，全部用于本次项目初期建设的成本上，包括地基挖掘等建筑支出，以及部分软性开销（Soft Costs)等。
- 开发商预计将通过商业银行所发放的建筑贷款，或用其持有的其他地产项目的现金回款，来偿还美地众筹846基金所发放的贷款。
- 开发商为家族式经营，深耕本地市场，由小型住宅开发起家，时至今日已开发或持有超过20万平方英尺的商业与住宅物业，在纽约本地的华人建筑开发商中商誉良好。近年来，开发商瞄准纽约市皇后区的多个新兴社区开拓市场，目前已在标的物业所在的法拉盛，开发了多个项目，对周边市场情况以及当地的住宅和商业需求，非常了解。
- 目前，该开发商已经与美地众筹804基金、807基金，809基金，812基金，818基金，822基金成功合作，各个基金均按时履行还款义务，拥有良好的商业信誉。
美地众筹846基金投资架构
资本结构
| 美地众筹846基金资本投入后情况 | 占比 | |
|---|---|---|
| 商业银行贷款 | $1,800,000 | 34.61% |
| 美地众筹846基金出借贷款 | $1,100,000 | 21.15% |
| 融资方股本净值 | $2,300,000 | 44.24% |
| 总计 | $5,200,000 | 100.00% |
- 目前该标的项目的资本结构中，商业银行贷款总额为$1,800,000美元，占项目总资本投入的34.61%。
- 开发商目前的股本净值为$2,300,000美元，占总资本投入的44.24%，超过美地众筹846基金所提供贷款总额的2倍。美地众筹846基金拟出借的$1,100,000美元，为项目提供中短期贷款，占项目总资本投入的21.15%。
- 美地众筹846基金将享有项目公司100%的股权作为抵押物，且项目开发商的关键个人，将提供的个人无限责任担保。
项目邮编区域的人口情况
| Flushing/Whitestone | |
|---|---|
| 区域总人口 | 242,765 |
| 年龄中位数 | 44 |
| 居民出生地 | 纽约州出生（38.90%）/ 外国出生（56.70%） |
| 族裔构成 | 亚裔(52.50%)/白人(26.90%)/拉丁裔(16.00%)/非裔（2.20%） |
| 家庭收入中位数 | $64,610 |
| 有孩子家庭（18岁以下） | 19.4% |
| 失业率 | 12.77% |
法拉盛是纽约市近20年发展最为迅速的地区之一，因为其便利的交通以及紧邻LGA机场的地理位置优势，让许多亚洲新移民纷纷落户于此。
该区域内人口呈明显种族多样化，法拉盛居民以亚洲族裔占主导，同时也聚集着其他种族居民，包括西裔、白人裔等。
区域内居民以有稳定收入的中年家庭为主，平均年龄约44岁，大部分都为勤恳努力工作的新移民。拥有18岁以下孩子的家庭占19.4%，住宅市场以独立产权公寓为主。
法拉盛过去十年的变化日新月异，大量新亚裔居民开始涌入该区域，促使租房市场火热。由于该地区待售房屋库存量低，而潜在买家需求却非常强劲，不断推动当地各类不动产价格的持续上涨。
* 数据来源：NYU Furman Center, 以及U.S. Census Bureau，于2024年3月。
项目地区发展及住宅地产概况
根据国家统计局所做American Community Survey中的最新数据，截止至2021年底，项目所在的Flushing/Whitestone行政划区，当地住宅的自住房比例为52.20%，住宅市场以独立产权公寓为主。在册登记的住宅数量为98,610个单元。
从2006-2021年间，项目所在区域中位数租房价格从$1630美元/月，上涨到$1770美元/月，涨幅高达8.6%，住宅出租的空置率仅为3.60%，好于皇后区平均水平。
随着大量新建中高端产权公寓楼盘完工并进入市场，法拉盛区域住宅价格进一步走强，房价与每平方英尺中位数均大幅提高。截止至2022年底，当地的单户家庭销售价格中位数为$990,000美元；独立产权公寓的销售价格中位数为$613,000美元。
在2010-2020这10年间，一共有3,165个4家庭以上新建住宅单位在法拉盛区域，其中84%都是市场价住宅单位（Market Rate Units), 低收入可负担住宅只有13%。这也侧面反映出该区域中高收入人口在不断涌入，对于该区域的整体发展有积极利好推动。
*数据来源: NYU Furman Center，于2024年3月。
项目周边同类已售产权公寓（Comparable Condominium Sold）价格分析
* 根据Zillow的数据，目前该地区周边同类已售独立产权公寓单元的平均价格为：$1,041/平方英尺。
项目周边同类在售产权公寓（Comparable Condominium Listing）价格分析
* 根据Zillow与StreetEasy的数据，目前该地区周边同类在售独立产权公寓单元的平均价格为：$1,165/平方英尺。
项目的对比估值分析
* 图片来源：BBG所提供的第三方估值报告。
地理位置
该项目周边交通便捷，四通八达。项目所在地，公交车10分钟可达7号线地铁站以及长岛铁路车站，20分钟火车可达曼哈顿中城；驾车到拉瓜迪亚机场，仅需8分钟。步行1分钟可到达几条主要的公交路线的途径车站。
周边交通
- 地铁: 7号线（公交车约10分钟）
- 至曼哈顿中城：约20分钟火车
- 至肯尼迪机场: 约25分钟车程
- 至拉瓜迪亚机场：约8分钟车程
周边学校
项目位于法拉盛中心地带，附近基础教育机构完备，多所小学、初中、高中在区域内落户，满足孩子的教育需求。附近更有众多语言学习机构及各式早教机构，保证孩子全面发展。
饮食居住
社区周围非常靠近成熟的华人商圈，生活便利。区域内涵盖各式中国与韩国超市，各式中餐、快餐应有尽有，附近还有大型购物中心，满足日常饮食与居住的购物的需求。
休闲娱乐
项目附近博物馆、体育馆及娱乐场所丰富。附近的科罗纳公园，是该地区的文化地标之一。纽约科学馆、纽约羽毛球馆、国家网球中心、皇后区艺术博物馆、皇后区野生动物中心，以及花旗球场也都近在咫尺。
开发商公司：CKZ Realty LLC.
开发商网站：http://www.greatstoneny.com/
以往合作项目：美地众筹804基金 / 美地众筹807基金 / 美地众筹809基金 / 美地众筹812基金 / 美地众筹818基金 / 美地众筹822基金 / 美地众筹823基金 / 美地众筹617基金 / 美地众筹827基金
CKZ Realty创立至今，已在纽约积累了18年的本地不动产项目开发经验。团队主创人员由地产经纪入行，后成功转型为地产开发商。其首个位于皇后区Elmhurst的项目，于2002年推出，并取得巨大的商业成功。
俞后数十年，历经各类开发实践的沉淀与积累， 秉持着打造高品质地产项目的初衷， CKZ Realty在纽约的地产商圈中，荣获越来越好的口碑与商业成就。
- 美地众筹846基金所发放的贷款，属于为开发商提供中短期资金流动性的贷款。在确定抵押物充足，开发商有良好信用及经验的前提下，发放该笔贷款给开发商，帮助其项目初期的建筑的过程中，流动资金充足。开发商将通过商业银行发放的建筑贷款，或用其持有其他项目的的现金回流，来偿还美地众筹846基金的贷款。
- 美地众筹认为，本次846基金的开发商经验充足且信用良好，在业内有较好的口碑。目前该项目的资本结构合理，贷款对成本比（Loan-to-cost Ratio）约为55.76%，股本净值超过846基金所发放贷款的2倍，且开发商关键个人将提供个人无限责任担保。
- 美地众筹认为，在双方借贷协议、法律权责明晰的情况下，846基金所投资的中短期债务，违约风险低于行业水平，符合固定收益类理财产品的投资标准。
美地众筹846基金项目评估
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