美地众筹848债权基金

投资类型: 债权投资

融资总额: $3,000,000

年回报率: 8.50% - 8.75%

起投金额: $10,000

项目周期: 12 – 24 个月

  • 已投资:
融资结束
基金类型 私募股权
融资额度 $3,000,000美元
预计收益 8.50% - 8.75%年化股息*1
投资类型 股权质押贷款
起投额度 $10,000/认购单位
起投日期 2024年5月
项目周期 12 – 24 个月*2
收益方式 每6个月预付股息*3

*1 投资认购单位1-19股,年化股息8.50%;20股以上,年化股息8.75%;

*2 投资者将获得最少12个月的股息,所有股息将按天计息至归还本金为止;

*3 第2次计息截止后,融资方享有2次延期还款的选择权。延期阶段,投资者将获得相同的股息。

  • 该物业纽约市皇后区的法拉盛。毗邻当地交通主干道-大学点大道和I-678高速。法拉盛是近20年来纽约市发展最为迅速的之一,拥有便捷的公共交通系统及设施,位置上非常靠近拉瓜迪亚机场(LGA)和花旗球场,可以方便地穿行于皇后区及曼哈顿之间,是许多旅客以及机组人员来到纽约后的首选酒店位置。
  • 该物业为5层楼高的酒店大楼,包含了88套酒店客房,一个会展中心和停车场。开发商于2001年低价购入该地块,2005年酒店建成运营,土地增值趋势显著。酒店落成后由世界知名酒店连锁平台万豪平稳运营多年,每年运营收入也是稳步增长。在疫情之前,开发商是对酒店进行了一次全面的升级,让酒店的配套设施都达到了当前标准的最佳状态,该酒店目前每晚的平均价格,处于该区域同类酒店中较高水平。
项目地址 28-66 College Point Blvd, Queens, NY 11354
所在区域 法拉盛(Flushing ),皇后区,纽约
土地面积 23,600 平方英尺
总建筑面积 29,175平方英尺
用途 88个酒店客房,会展中心,停车场
预计派息时间表
派息批次投资批次融资额度付息日期 *1计息开始计息截止计息周期备注
第一次第一批次$1,500,000不晚于
6/20/2024
6/6/202412/5/2024183天预付股息*2
第二批次$1,500,000不晚于
7/4/2024
6/20/202412/5/2024169天预付股息*2
第二次--不晚于
12/20/2024
12/6/20246/5/2025182天预付股息
第三次--不晚于
6/20/2025
6/6/202512/5/2025183天融资方有权选择是否延期 *3
第四次--不晚于
12/20/2025
12/6/20256/5/2026182天融资方有权选择是否延期 *3

*1 若遇节假日及非工作日,股息支付将自动延后至下1个工作日;
*2 投资者将获得最少6个月的股息,所有股息将按天计息至归还本金为止;
*3 第2次计息截止后,融资方享有2次延期还款的选择权。延期阶段,投资者将获得相同的股息。

  • 根据第三方估价机构Cushman & Wakefield(戴德梁行)提供的估值报告显示,该项目市场总价值约为$19,400,000美元。
  • 本次美地众筹848基金所发放的短期贷款,以融资方所持有的酒店公司100%的股权作为抵押。目前,该股权价值约为$7,150,000美元。同时,融资方所提供的个人无限责任担保(Unlimited Personal Guarantee);目前融资方个人资产净值约为美地众筹848基金发放贷款。
  • 本次项目的标的物业,位于法拉盛大学点核心区域内,楼下就有巴士站,5分钟可达拉瓜迪亚机场(LGA)以及法拉盛中心缅街地铁站。物业地理位置,临近皇后区棒球冠军球队Mets的花旗球场。对于旅客、机组航班人员,或者是观看球赛的球迷,其酒店独特的地位位置,均因其便捷性,呈现出相当大的竞争力。
  • 目前该标的物业酒店,全年的平均入住率约为85.3%;随着疫情后纽约市当地旅游业的恢复,以及酒店重新装修后,崭新的设施与环境,未来酒店客房的入住率与盈利能力,可能会进一步提升。
  • 融资方预计将美地众筹848基金所提供的贷款,全部用于准备竞标的新地块。美地众筹选择融资方已经成功开发并持有,且运营现金流健康充沛的现成物业作为抵押品,减少投资风险。
  • 融资方预计于贷款利率下降后,通过该酒店再融资,用商业银行所发放的新贷款,或用融资方持有的其他项目的现金回流,来偿还美地众筹848基金所发放的贷款。
  • 本项目开发商是纽约地产的华人资深开发商,在纽约市场拥有超过20年的开发经验,已完成并成功退出的项目遍布皇后区,物业涉及酒店,零售综合体,大型住宅,以及混合商住类大型地产开发项目。
  • 开发商拥有雄厚的开发实力及商业信誉,目前该开发商已经与美地众筹806基金(已还款)、808基金(已还款),以及816基金(已还款)成功合作,向美地众筹及其投资者展现了良好的借贷信誉,美地众筹期待本次的合作,能够为融资与投资双方创造双赢,为投资者创造合理的投资收益。

美地众筹848基金投资架构


资本结构

美地众筹848基金资本投入后情况占比
按揭抵押贷款 $9,250,000 47.60%
美地众筹848基金出借贷款 $3,000,000 15.50%
融资方股本净值 $7,150,000 36.90%
物业总估值 $19,400,000 100.00%
  • 美地众筹848基金的底层项目,为融资方持有并运营的万豪酒店(Marriott)旗下品牌酒店万豪拉瓜迪亚机场万枫酒店(Fairfield Inn by Marriot NY LGA Airport/Flushing),全年平均入住率85.3%,酒店收入稳定,符合美地众筹发放贷款的风险评估标准。
  • 根据第三方评估报告,抵押物业的总价约为$19,400,000美元,第一顺位按揭抵押贷款为$9,250,000美元,美地众筹848基金所发放贷款为$3,000,000美元。除去贷款,融资方的股本净值为$7,150,000美元,超过848基金所借出贷款的2倍。
  • 此外,融资方签署个人担保(Personal Guarantee),担保向基金按时支付本金与利息。如果还款出现问题,美地众筹848基金可通过法律程序,追诉其名下的个人资产偿还投资者。

项目邮编区域的人口情况

Flushing/Whitestone
区域总人口242,765
年龄中位数44
居民出生地纽约州出生(38.90%)/ 外国出生(56.70%)
族裔构成亚裔(32.50%)/白人(26.90%)/拉丁裔(16.00%)/非裔(2.20%)
家庭收入中位数$64,610
有孩子家庭(18岁以下)19.4%
失业率12.77%

法拉盛是纽约市近20年发展最为迅速的地区之一,因为其便利的交通以及紧邻LGA机场的地理位置优势,让许多亚洲新移民纷纷落户于此。

该区域内人口呈明显种族多样化,法拉盛居民以亚洲族裔占主导,同时也聚集着其他种族居民,包括西裔、白人裔等。

区域内居民以有稳定收入的中年家庭为主,平均年龄约44岁,大部分都为勤恳努力工作的新移民。拥有18岁以下孩子的家庭占19.4%,住宅市场以独立产权公寓为主。

法拉盛过去十年的变化日新月异,大量新亚裔居民开始涌入该区域,促使租房市场火热。由于该地区待售房屋库存量低,而潜在买家需求却非常强劲,不断推动当地各类不动产价格的持续上涨。

* 数据来源:NYU Furman Center, 以及U.S. Census Bureau,于2024年5月。


项目地区发展及地产概况

根据国家统计局所做American Community Survey中的最新数据,截止至2021年底,项目所在的Flushing/Whitestone行政划区,当地住宅的自住房比例为52.20%,住宅市场以独立产权公寓为主。在册登记的住宅数量为98,610个单元。

从2006-2021年间,项目所在区域中位数租房价格从$1630美元/月,上涨到$1770美元/月,涨幅高达8.6%,住宅出租的空置率仅为3.60%,好于皇后区平均水平。

在2010-2020这10年间,一共有3,165个4家庭以上新建住宅单位在法拉盛区域,其中84%都是市场价住宅单位(Market Rate Units), 低收入可负担住宅只有13%。这也侧面反映出该区域中高收入人口在不断涌入,对于该区域的整体发展有积极利好推动。

根据第三方Cushman&Wakefield(戴德梁行)的估值报告,项目所在区域中住宅、零售、仓库,以及商业地产都呈现出稳中有升的趋势。其中酒店业的平均入住率也高达80%,在后疫情时代的表现,超出纽约市其他地区的平均水平。

*数据来源: NYU Furman Center,于2024年5月。


项目周边同类酒店客房每晚价格(Comparable Hotel Price per Night)分析

* 根据HOTELS-NEWYORKCITY.ORG ,以及Booking.com上搜集到的数据,目前项目周边同类酒店客房的每晚平均价格约为:$155/每晚。


项目盈利能力分析

目前纽约市拉瓜迪亚机场及法拉盛地区,中高档次的连锁酒店住宿需求,有显著上升,截止至2024年四月,12个月的增长幅度约6.2%;同地区中高档次的连锁酒店的客房供应量,则没有显著的提升,12个月的增长幅度仅0.7%,细分市场内,需求大于供给,利好标的项目。

随着疫情后纽约市当地旅游业的复苏,酒店业入住率逐步恢复,截止至2024年四月,12个月内全市范围酒店入住率达到82.4%;标的项目入住率,在重新装修后,12个月内达到85.3%,入住率增长显著。

截止至2024年四月,纽约市拉瓜迪亚机场及法拉盛地区的中高档次的连锁酒店,盈利能力显著恢复,12个月内收入(Revenue)增长率为17.9%;标的项目的收入增长率则达到34.3%,高于市场细分板块的表现。

*数据来源: 融资方提供数据,由STR, Inc.整理并分析。


项目盈利能力分析

根据酒店业咨询公司STR, Inc.公司所总结的可比性市场数据组,目前标的酒店的入住率变化,基本与当地同类酒店的变化相一致。相较于刚刚完成装修的2022年,2023年整体入住率增长显著,在2023年至今,达成显著增长的月份有:二月13%的增长,三月34%的增长,四月31%的增长,五月30.5%的增长、六月26.5%的增长、七月49.2%的增长、八月42.6%的增长、十一月34%的增长,以及2024年一月55.4%的增长。

目前标的酒店已达到细分市场内入住率平均水平,并略好于细分市场平均水平。根据 MPI Index (入住率渗透指数),标的物业于2023年,有5个月的入住率超过市场表现,酒店运营业绩较为优越。

除了入住率之外,相较于STR, Inc.公司所选取的可比性市场内的其他酒店,标的酒店的利润率,较高于同类其他酒店,尤其在2023年的入住旺季,客房每晚价格比可比性市场内的其他酒店,涨幅更高,利润率也更高,入住旺季的利润率变化幅度,高出其他竞争酒店约10%左右。根据 ARI Index (平均客房价格指数),标的物业于2023年,连续9个月的利润率超过市场水平,酒店的盈利能力显著。

*数据来源: 融资方提供数据,由STR, Inc.整理并分析。


项目的收入估值分析

  • 美地众筹以完成重新装修,并且客房入住率已经进入稳定期的酒店作为本次基金投资的标的项目,因此在项目估值上,选择通过项目盈利能力进行估值的收入估值法,作为衡量该标的项目市场价值的主要依据。
  • 根据目前标的项目的实际情况,美地众筹接受并引用第三方估价机构Cushman & Wakefield(戴德梁行) 在估值报告中所使用的数据以及估值结果,认为$19,400,000美元的总估值,反映并符合当前标的项目的市场价值。
  • * 图片来源: 第三方估价机构Cushman & Wakefield(戴德梁行) 所提供的估价报告。

    地理位置

    项目周边交通便捷,四通八达。项目所在地,巴士5分钟至7号线地铁站,20分钟可达曼哈顿中城;驾车到拉瓜迪亚机场,仅需5分钟。步行1分钟可到达几条主要的公交路线的途径车站。

    周边交通

    • 地铁: 7号线(巴士约5分钟)
    • 至曼哈顿中城:约20分钟火车
    • 至肯尼迪机场: 约18分钟车程
    • 至拉瓜迪亚机场:约5分钟车程

    周边学校

    项目位于法拉盛中心地带,附近基础教育机构完备,多所小学、初中、高中在区域内落户,满足孩子的教育需求。附近更有众多语言学习机构及各式早教机构,保证孩子全面发展。

    饮食居住

    社区周围非常靠近成熟的华人商圈,生活便利。区域内涵盖各式中国与韩国超市,各式中餐、快餐应有尽有,附近还有大型购物中心,满足日常饮食与居住的购物的需求。

    休闲娱乐

    项目附近博物馆、体育馆及娱乐场所丰富。附近的科罗纳公园,是该地区的文化地标之一。纽约科学馆、纽约羽毛球馆、国家网球中心、皇后区艺术博物馆、皇后区野生动物中心,以及花旗球场也都近在咫尺。

    开发商公司:United Construction & Development Group.

    开发商网站:http://unitedgroupny.com/

    以往合作项目:美地众筹806基金 / 美地众筹808基金 / 美地众筹816基金 / 美地众筹835基金

    United Construction & Development Group,成立于1990年初,在纽约有超过20年的开发经验。由创始人Chris Xu领导,公司已经成为纽约市地产开发行业的佼佼者。该开发商已经开发、运营并且管理超过二百万平方英尺的商业、住宅、工业以及零售地产,其中Queens最高的住宅项目LIC Skyline Tower就是该开发商的代表作。

    开发商往昔成功的开发记录、对不同项目开发的丰富经验、及其商业借贷方面的良好信用,已经帮助合作伙伴和投资人获取丰厚的回报。

    • 本次美地众筹848基金,为融资方提供中短期贷款。美地众筹选择融资方长期持有,且具备稳定现金流的酒店物业作为项目标的,降低基金的投资风险。融资方预计于贷款利率下降后,通过该酒店再融资,用商业银行所发放的新贷款,或用融资方持有的其他项目的现金回流,来偿还美地众筹848基金所发放的贷款。
    • 本次848基金的融资方经验充足且信用良好,在业内有较好的口碑,同时项目资本结构合理, 美地众筹848基金的标的项目,贷款对价值比(LTV)较低,仅63.14%,且物业不存在额外的建筑风险及开发风险。
    • 本次项目的标的物业临近拉瓜迪亚机场(LGA)和花旗球场(Citi Field), 地理位置优越。该酒店目前全年平均入住率约为85.3%,现金流稳中有升,盈利能力显著。
    • 美地众筹认为,本次848基金的中短期债权投资,违约风险较低,适合追求固定收益类产品的投资者。

    美地众筹848基金项目评估

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     投资协议书 (仅认证投资者能下载)
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     评估报告 (仅认证投资者能下载)