• 本次项目的标的物业，位于纽约市布鲁克林区的展望高地，毗邻当地布鲁克林最繁华的中心区和布鲁克林高地。展望高地是布鲁克林近年来高速发展的新兴社区，环境优美，因比邻布鲁克林中央公园之称的展望公园（Prospect Park）而得名。近几年来，当地涌现出许多新兴住宅，来满足日益增长的住房需求。
• 本次项目的标的物业为9层楼高的商住混合用途大楼，包含132套独立产权公寓（ Condominiums)，20,000平方英尺的零售和商业空间以及76个停车位。该项目于2023年末正式开工，目前已完成原来地面建筑的拆除工作，即将完成地基建设，并于纽约州地产金融局成功备案销售许可证（Condo Book），预计2026年竣工。

• 根据第三方估价机构Marshall & Stevens所提供的估值报告显示 ，标的物业目前的市场价值约为$26,310,000美元。
• 目前该标的项目的资本结构中，商业银行所出借的土地贷款总额为$10,000,00美元；美地众筹849基金所发放的贷款总额为$5,000,000美元。除去银行和美地众筹849贷款后，目前开发商的股本净值约$11,310,000美元。
• 本次融资，融资方关键个人将签署个人无限担保（Personal Guarantee），承诺向基金按时支付本金与利息。如果还款出现问题，美地众筹849基金将通过法律程序，追诉其名下的个人资产偿还投资者。

布鲁克林的展望高地，得名于纽约市布鲁克林的地标景点展望公园。该公园建于1867年，占地面积236公顷，也出自纽约中央公园的设计师之手。为当地社区提供了独特的绿化环境和自然氛围，在寸土寸金的纽约市难能可贵。

该地区拥有便捷的公共交通系统及设施，因为靠近布鲁克林中心区以及曼哈顿下城，近5年在当地涌现出一批新的住宅开发项目，来满足日益增长的住房需求。

区域内居民以有稳定收入的中年家庭为主，平均年龄约35岁，大部分都为勤恳工作的本地中产阶级，拥有18岁以下孩子的家庭占20.5%。

近年来，大量曼哈顿的工作白领，作为新居民开始涌入该区域，促使当地租金价格与住宅价格稳步上涨。由于该地区待售房屋库存量低，潜在买家需求上升，因此新建住宅的市场前景可观。

* 数据来源：NYU Furman Center, 以及U.S. Census Bureau，于2024年7月。

根据 Marshall & Stevens 所提供的第三方估值报告，展望高地自疫情2020年至今，人口变化仅为-0.4%。相对于纽约市许多其他区域的人口外流现象，该区域稳定的人口数量与居民相对年轻的特点，有助于地区住宅市场的稳定发展。

尽管美国2023年按揭抵押贷款的利率较去年同期几乎翻倍，展望高地区域内的住宅价格中位数，依旧上涨到了历史上的第三高点。布鲁克林住宅中位数价格较去年同期持平，到达平均$950,000，较疫情之前上涨了18.1%。

相较于布鲁克林的其他区域， 展望高地环境优美，具备传统优质社区的良好治安环境和便利的通勤条件。相较于临近的布鲁克林中心区以及威廉斯堡区域的高昂房价，该地区的住宅价格性价比更高，吸引大量的年轻中产白领落户于此。

*数据来源: Marshall & Stevens 所提供的第三方估值报告。

本次基金的标的物业为9层楼高的混合用途大楼，该项目目前已完成原来地面建筑的拆除工作，并于纽约州地产金融局成功备案销售许可证（Condo Book），即将完成地基的建设，预计2026年竣工。

基于估价机构Marshall & Stevens 所提供的第三方估值报告，该项目所有土地目前在市场上销售的价值约为$26,310,000美元，项目完成后的市场价值约为$107,380,000美元，具体估值结果如右图所示。

由于该标的项目目前的建筑工程尚未完全展开，美地众筹认为估价机构所评估的$26,310,000美元的土地价值，符合目前标的项目的实际估值。

*数据来源: Marshall & Stevens 提供的第三方估值报告。

地理位置

该物业地处布鲁克林核心区域，周边交通便捷，四通八达。项目所在地址，走路2分钟可达Q号线地铁站，乘坐地铁15分钟可达曼哈顿下城；驾车至拉瓜迪亚机场需30分钟，至肯尼迪国际机场需40分钟。

周边交通

• 地铁: Q号线（步行2分钟）
• 至曼哈顿下城：约15分钟地铁
• 至肯尼迪机场: 约30分钟车程
• 至拉瓜迪亚机场：约40分钟车程

周边学校

项目位于布鲁克林展望高地，附近基础教育机构完备，多所小学、初中、高中在区域内落户，满足孩子的教育需求。附近更有众多语言学习机构及各式早教机构，保证孩子全面发展。

饮食居住

社区周围具备成熟的亚裔商圈，生活便利，靠近华人老移民聚居区。区域内涵盖各式中国与韩国超市，各式中餐、快餐应有尽有，附近还有大型购物中心，满足日常饮食与居住的购物的需求。

休闲娱乐

项目附近博物馆、体育馆及娱乐场所丰富。附近的布鲁克林博物馆，是该地区的文化地标之一，也是纽约仅次于大都会博物馆的的第二大博物馆。日落公园与戴克海滩公园、纽约水族馆、布鲁克林网队主场巴克莱中心，也都在社区附近。

开发商公司：New Empire Corp.

开发商网站：http://www.newempirecorp.com/

以往合作项目：美地众筹604基金 / 美地众筹805基金 / 美地众筹819基金 / 美地众筹826基金 / 美地众筹828基金 / 美地众筹832基金

New Empire Corp.创建于1997年，在纽约地产市场具备20年以上的开发经验，其过往项目遍布纽约市的布鲁克林、曼哈顿和皇后区。秉着打造豪华且舒适的居住环境的主旨，其精心打造的长岛市34街项目和布鲁克林区Ocean Avenue项目，荣获纽约市及布鲁克林区的最佳销售奖。在公司CEO，Bentley Zhao与Vice President，Kevin Zhao的带领下，该公司已设计并建筑了100多个住宅与酒店项目，使New Empire Corp.取得令人瞩目的成就。

• 美地众筹849基金所发放的贷款，属于为开发商提供中短期资金流动性的贷款。在确定抵押物充足，开发商有良好信用及经验的前提下，发放该笔贷款给开发商，帮助其项目初期的建筑的过程中，流动资金充足。开发商将通过银行发放的建筑贷款，或用其持有其他项目的的现金回流，来偿还美地众筹849基金的贷款。
• 美地众筹认为，本次849基金的开发商经验充足且信用良好，在业内有较好的口碑，同时项目资本结构合理，贷款对成本比（Loan-to-cost Ratio）约为57.1%。在股本净值超过849基金所发放贷款的2倍的前提下，为开发商提供流动资金具备可行性，且开发商提供个人无限责任担保。
• 美地众筹认为，在双方借贷协议、法律权责明晰的情况下，基金所投资的中短期债务，违约风险低于行业水平，值得投资。