| 基金类型 | 私募股权 |
| 融资额度 | $5,000,000美元 |
| 预计收益 | 8.50% - 8.75%年化股息*1 |
| 投资类型 | 股权质押贷款 |
| 起投额度 | $10,000/认购单位 |
| 起投日期 | 2024年7月 |
| 项目周期 | 12 – 30 个月*2 |
| 收益方式 | 每6个月预付股息*3 |
*1 投资认购单位1-19股，年化股息8.50%；20股以上，年化股息8.75%;
*2 投资者将获得最少12个月的股息，所有股息将按天计息至归还本金为止;
*3 第2次计息截止后，融资方享有3次延期还款的选择权。前两次延期阶段，投资者将获得相同的股息；第三次延期阶段，投资者将获得额外0.25%的股息。
- 本次项目的标的物业，位于纽约市布鲁克林区的展望高地，毗邻当地布鲁克林最繁华的中心区和布鲁克林高地。展望高地是布鲁克林近年来高速发展的新兴社区，环境优美，因比邻布鲁克林中央公园之称的展望公园（Prospect Park）而得名。近几年来，当地涌现出许多新兴住宅，来满足日益增长的住房需求。
- 本次项目的标的物业为9层楼高的商住混合用途大楼，包含132套独立产权公寓（ Condominiums)，20,000平方英尺的零售和商业空间以及76个停车位。该项目于2023年末正式开工，目前已完成原来地面建筑的拆除工作，即将完成地基建设，并于纽约州地产金融局成功备案销售许可证（Condo Book），预计2026年竣工。
| 项目地址 | 757 Flatbush Ave, Brooklyn, NY 11228 |
| 所在区域 | 展望高地（Prospect Heights)，布鲁克林区，纽约 |
| 土地面积 | 40,000 平方英尺 |
| 用途 | 132套独立产权公寓，3366平方英尺的零售和商业空间，76个停车位 |
| 预计派息时间表 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 派息批次 | 投资批次 | 融资额度 | 付息日期 *1 | 计息开始 | 计息截止 | 计息周期 | 备注 |
| 第一次 | 第一批次 | $1,500,000 | 不晚于 8/2/2024 | 7/22/2024 | 1/21/2025 | 184天 | 预付股息*2 |
| 第二批次 | $1,500,000 | 不晚于 9/2/2024 | 8/22/2024 | 1/21/2025 | 153天 | 预付股息*2 | |
| 第三批次 | $2,000,000 | 不晚于 10/2/2024 | 9/22/2024 | 1/21/2025 | 122天 | 预付股息*2 | |
| 第二次 | - | - | 不晚于 2/2/2024 | 1/22/2025 | 7/21/2025 | 181天 | 预付股息 |
| 第三次 | - | - | 不晚于 8/2/2025 | 7/22/2025 | 1/21/2026 | 184天 | 融资方有权选择是否延期 *3 |
| 第四次 | - | - | 不晚于 12/20/2025 | 1/22/2026 | 7/21/2026 | 181天 | 融资方有权选择是否延期 *3 |
| 第五次 | - | - | 不晚于 8/2/2026 | 7/22/2026 | 1/21/2027 | 184天 | 融资方有权选择是否延期 *3 |
*1 投资认购单位1-19股，年化股息8.50%；20股以上，年化股息8.75%;
*2 投资者将获得最少12个月的股息，所有股息将按天计息至归还本金为止;
*3 第2次计息截止后，融资方享有3次延期还款的选择权。前两次延期阶段，投资者将获得相同的股息 ；第三次延期阶段，投资者将获得额外0.25%的股息。
- 根据第三方估价机构Marshall & Stevens所提供的估值报告显示，截止到2024年7月，该项目物业目前的市场总价约为为$26,310,000美元；开发完成后，物业价值约为$107,380,000美元。
- 本次美地众筹849基金所发放的短期贷款，以拥有物业的项目公司的100%股权作为抵押。目前，该股权净值约为$11,310,000 美元。同时，融资方关键个人，将向本次借贷提供个人无限责任担保（Unlimited Personal Guarantee）。
- 项目物业位于纽约市布鲁克林的展望高地区域，临近布鲁克林市中心以及曼哈顿 下城，交通便利，走路2分钟可到达纽约地铁Q线车站。
- 作为纽约人口密集度最高的布鲁克林区，随着布鲁克林中心区域（Downtown Brooklyn）以及公园坡（Park Slope）的发展势头，新兴地产开发项目逐渐沿着地铁线向南延伸，展望高地等周边社区发展迅速，涌现出一批新建住宅项目，以满足当地购房者的市场需求。
- 融资方预计将美地众筹849基金所提供的贷款，全部用于本次项目的初期建设的成本上，包括地基挖掘等建筑指出，以及部分软性开销（Soft Costs)等。
- 融资方预计于项目中后期银行建筑贷款分批进入项目后，使用所得的建筑贷款，或其持有的其他项目的现金流回款，来偿还美地众筹849基金所发放的短期贷款。
- 项目开发商起源于家族式开发，已深耕纽约地产市场30余年，在本地市场中行业知名度高且口碑佳。开发商过往成功项目遍布纽约市五大区，近年来发展迅速，主打千万级以上的大型商住混合类地产项目的开发。
- 开发商有着优秀的现金流把控能力，不仅严格控制建筑进度，且对项目的成本管理水平出色，在本地华人地产商圈中出类拔萃。此外，该开发商已与美地众筹合作多次，过往的604基金（已还款），805基金（已还款）， 826基金（已还款）， 819基金（已还款），向美地众筹及其投资者展现了开发实力与良好的信誉。
美地众筹849基金投资架构
资本结构
| 美地众筹849基金资本投入后情况 | 占比 | ||
|---|---|---|---|
| 银行土地贷款 | $10,000,000 | 38.01% | |
| 美地众筹849基金出借贷款 | $5,000,000 | 19.00% | |
| 融资方股本净值 | $11,310,000 | 42.99% | |
| 物业总估值 | $26,310,000 | 100.00% | |
- 根据第三方估价机构Marshall & Stevens所提供的估值报告显示 ，标的物业目前的市场价值约为$26,310,000美元。
- 目前该标的项目的资本结构中，商业银行所出借的土地贷款总额为$10,000,00美元；美地众筹849基金所发放的贷款总额为$5,000,000美元。除去银行和美地众筹849贷款后，目前开发商的股本净值约$11,310,000美元。
- 本次融资，融资方关键个人将签署个人无限担保（Personal Guarantee），承诺向基金按时支付本金与利息。如果还款出现问题，美地众筹849基金将通过法律程序，追诉其名下的个人资产偿还投资者。
项目邮编区域的人口情况
| Crown Heights/Prospect Hieghts | |
|---|---|
| 区域总人口 | 206,519 |
| 年龄中位数 | 35 |
| 居民出生地 | 纽约州出生（49.60%）/ 外国出生（22.50%） |
| 族裔构成 | 亚裔(4.0%)/白人(30.70%)/拉丁裔(13.50%)/非裔（44.50%） |
| 家庭收入中位数 | $81,600 |
| 有孩子家庭（18岁以下） | 20.5% |
| 失业率 | 7.6% |
布鲁克林的展望高地，得名于纽约市布鲁克林的地标景点展望公园。该公园建于1867年，占地面积236公顷，也出自纽约中央公园的设计师之手。为当地社区提供了独特的绿化环境和自然氛围，在寸土寸金的纽约市难能可贵。
该地区拥有便捷的公共交通系统及设施，因为靠近布鲁克林中心区以及曼哈顿下城，近5年在当地涌现出一批新的住宅开发项目，来满足日益增长的住房需求。
区域内居民以有稳定收入的中年家庭为主，平均年龄约35岁，大部分都为勤恳工作的本地中产阶级，拥有18岁以下孩子的家庭占20.5%。
近年来，大量曼哈顿的工作白领，作为新居民开始涌入该区域，促使当地租金价格与住宅价格稳步上涨。由于该地区待售房屋库存量低，潜在买家需求上升，因此新建住宅的市场前景可观。
* 数据来源：NYU Furman Center, 以及U.S. Census Bureau，于2024年7月。
布鲁克林展望高地住宅市场情况
根据 Marshall & Stevens 所提供的第三方估值报告，展望高地自疫情2020年至今，人口变化仅为-0.4%。相对于纽约市许多其他区域的人口外流现象，该区域稳定的人口数量与居民相对年轻的特点，有助于地区住宅市场的稳定发展。
尽管美国2023年按揭抵押贷款的利率较去年同期几乎翻倍，展望高地区域内的住宅价格中位数，依旧上涨到了历史上的第三高点。布鲁克林住宅中位数价格较去年同期持平，到达平均$950,000，较疫情之前上涨了18.1%。
相较于布鲁克林的其他区域， 展望高地环境优美，具备传统优质社区的良好治安环境和便利的通勤条件。相较于临近的布鲁克林中心区以及威廉斯堡区域的高昂房价，该地区的住宅价格性价比更高，吸引大量的年轻中产白领落户于此。
*数据来源: Marshall & Stevens 所提供的第三方估值报告。
项目周边同类已售住宅物业单元（Comparable Condo Units Sold）价格分析
* 根据Zillow和StreetEasy的公开成交记录，目前该地区周边同类已售住宅物业单元的平均价格为：$1197.83/平方英尺。
项目周边同类在售住宅物业单元（Comparable Condo Units for Sale）价格分析
* 根据Zillow和StreetEasy的公开成交记录，目前该地区周边同类在售住宅物业单元的平均价格为：$1233.50/平方英尺。
项目物业的估值分析
本次基金的标的物业为9层楼高的混合用途大楼，该项目目前已完成原来地面建筑的拆除工作，并于纽约州地产金融局成功备案销售许可证（Condo Book），即将完成地基的建设，预计2026年竣工。
基于估价机构Marshall & Stevens 所提供的第三方估值报告，该项目所有土地目前在市场上销售的价值约为$26,310,000美元，项目完成后的市场价值约为$107,380,000美元，具体估值结果如右图所示。
由于该标的项目目前的建筑工程尚未完全展开，美地众筹认为估价机构所评估的$26,310,000美元的土地价值，符合目前标的项目的实际估值。
*数据来源: Marshall & Stevens 提供的第三方估值报告。
地理位置
该物业地处布鲁克林核心区域，周边交通便捷，四通八达。项目所在地址，走路2分钟可达Q号线地铁站，乘坐地铁15分钟可达曼哈顿下城；驾车至拉瓜迪亚机场需30分钟，至肯尼迪国际机场需40分钟。
周边交通
- 地铁: Q号线（步行2分钟）
- 至曼哈顿下城：约15分钟地铁
- 至肯尼迪机场: 约30分钟车程
- 至拉瓜迪亚机场：约40分钟车程
周边学校
项目位于布鲁克林展望高地，附近基础教育机构完备，多所小学、初中、高中在区域内落户，满足孩子的教育需求。附近更有众多语言学习机构及各式早教机构，保证孩子全面发展。
饮食居住
社区周围具备成熟的亚裔商圈，生活便利，靠近华人老移民聚居区。区域内涵盖各式中国与韩国超市，各式中餐、快餐应有尽有，附近还有大型购物中心，满足日常饮食与居住的购物的需求。
休闲娱乐
项目附近博物馆、体育馆及娱乐场所丰富。附近的布鲁克林博物馆，是该地区的文化地标之一，也是纽约仅次于大都会博物馆的的第二大博物馆。日落公园与戴克海滩公园、纽约水族馆、布鲁克林网队主场巴克莱中心，也都在社区附近。
开发商公司：New Empire Corp.
开发商网站：http://www.newempirecorp.com/
以往合作项目：美地众筹604基金 / 美地众筹805基金 / 美地众筹819基金 / 美地众筹826基金 / 美地众筹828基金 / 美地众筹832基金
New Empire Corp.创建于1997年，在纽约地产市场具备20年以上的开发经验，其过往项目遍布纽约市的布鲁克林、曼哈顿和皇后区。秉着打造豪华且舒适的居住环境的主旨，其精心打造的长岛市34街项目和布鲁克林区Ocean Avenue项目，荣获纽约市及布鲁克林区的最佳销售奖。在公司CEO，Bentley Zhao与Vice President，Kevin Zhao的带领下，该公司已设计并建筑了100多个住宅与酒店项目，使New Empire Corp.取得令人瞩目的成就。
- 美地众筹849基金所发放的贷款，属于为开发商提供中短期资金流动性的贷款。在确定抵押物充足，开发商有良好信用及经验的前提下，发放该笔贷款给开发商，帮助其项目初期的建筑的过程中，流动资金充足。开发商将通过银行发放的建筑贷款，或用其持有其他项目的的现金回流，来偿还美地众筹849基金的贷款。
- 美地众筹认为，本次849基金的开发商经验充足且信用良好，在业内有较好的口碑，同时项目资本结构合理，贷款对成本比（Loan-to-cost Ratio）约为57.1%。在股本净值超过849基金所发放贷款的2倍的前提下，为开发商提供流动资金具备可行性，且开发商提供个人无限责任担保。
- 美地众筹认为，在双方借贷协议、法律权责明晰的情况下，基金所投资的中短期债务，违约风险低于行业水平，值得投资。
美地众筹849基金项目评估
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