美地众筹850债权基金

投资类型: 债权投资

融资总额: $1,100,000

年回报率: 8.50% - 8.75%

起投金额: $10,000

项目周期: 12 – 18 个月

  • 已投资:
融资结束
基金类型 私募股权
融资额度 $1,100,000美元
预计收益 8.50% - 8.75%年化股息*1
投资类型 股权质押贷款
起投额度 $10,000/认购单位
起投日期 2024年9月
项目周期 12 – 18 个月*2
收益方式 每6个月预付股息*3

*1 投资认购单位1-19股,年化股息8.50%;20股以上,年化股息8.75%;

*2 投资者将获得最少12个月的股息,所有股息将按天计息至归还本金为止;

*3 第2次计息截止后,融资方享有1次延期还款的选择权。延期阶段,投资者将获得相同的股息 。

  • 本次项目的标的物业,位于纽约皇后区法拉盛附近的雷哥公园,地处64街与皇后大道的交界口,毗邻495号高速公路。该物业的所有建筑工程已经完工,并于2024年7月完成了纽约州财政部销售许可证(Condo Book)的备案,预计于2024年10月完成纽约市房屋管理局的最终检查并获得临时入住许可证(Temporary Certificate of Occupancy)。
  • 该物业为7层楼高的商住混合用途大楼(Mixed-use Building),其中住宅建筑面积约19,025平方英尺,共23套独立产权公寓,包括5套开间公寓(Studio)、14套一居室公寓,以及4套两居室公寓。物业大楼一楼还配有3,717平方英尺的零售空间,以及7个停车位。
项目地址 97-30 64th Avenue, Flushing, NY 11374
所在区域 雷哥公园(Rego Park),皇后区,纽约市
土地面积 19,025 平方英尺
商铺面积 3,717 平方英尺
用途 23套独立产权公寓,1间商铺,7个停车位
预计派息时间表
派息批次付息日期 *1计息开始计息截止计息周期备注
第一次不晚于
10/1/2024
9/20/20243/19/2025181天预付股息*2
第二次不晚于
4/1/2025
3/20/20259/19/2025184天预付股息
第三次不晚于
10/1/2025
9/20/20253/19/2026181天融资方有权选择是否延期*3

*1 投资认购单位1-19股,年化股息8.50%;20股以上,年化股息8.75%;
*2 投资者将获得最少12个月的股息,所有股息将按天计息至归还本金为止;
*3 第2次计息截止后,融资方享有1次延期还款的选择权。延期阶段,投资者将获得相同的股息 。

  • 本次美地众筹将通过619与850两支基金,同时向标的项目进行分层投资。美地众筹619基金将为项目提供总计$330万美元的第一留置权(First Lien)按揭抵押贷款;美地众筹850基金将为项目提供总计$110万美元的股权质押贷款。两层债权投资所组成的库存贷款(Inventory Loan),在保证美地众筹所发行基金于投资中占主要债权人地位的情况下,为融资方提供保障标的项目成功所需要的资金。
  • 根据第三方估价机构Marshall & Stevens所提供的估值报告,目前该标的项目的市场价值约为$16,710,000美元,是美地众筹本次所发行的619与850两支基金投资总额的3.8倍。
  • 标的项目位于纽约市皇后区雷哥公园(Rego Park)区域,且地处社区核心商业街,毗邻皇后区几大综合性商场,满足住户购物、娱乐、以及生活的各方面需求。
  • 项目物业位置处于495号公路以及皇后大道的交界处,步行至地铁站仅5分钟,四通八达;驱车20分钟直达LGA,JFK或法拉盛,换乘地铁半小时可达曼哈顿,在森林小丘站转LIRR火车东可进入长岛也十分方便。
  • 融资方预计将美地众筹850基金所提供的贷款,全部用于归还即将到期的贷款,以及售楼阶段的软性成本。
  • 融资方预计于项目获得临时入住许可证(Temporary Certificate of Occupancy)后,通过销售独立产权公寓和零售空间所获得的销售款项,或其持有的其他项目的现金流回款,来偿还美地众筹619基金与850基金所发放的贷款。
  • 开发商为家族式经营,深耕本地市场,由小型住宅开发起家,时至今日已开发或持有超过20万平方英尺的商业与住宅物业,在纽约本地的华人建筑开发商中商誉良好。近年来,开发商瞄准纽约市皇后区的多个新兴社区开拓市场,开发了多个项目,对周边市场情况以及当地的住宅和商业需求,非常了解。
  • 目前,该开发商已经与美地众筹804基金、807基金、809基金、812基金、818基金、822基金、823基金、617基金、827基金,841基金,以及843基金合作,各个基金均按时履行付息还款义务,拥有良好的商业信誉。

美地众筹850基金投资架构


资本结构

美地众筹850基金资本投入后情况占比
美地众筹619基金按揭抵押贷款 $3,300,000 19.75%
美地众筹850基金出借贷款 $1,100,000 6.58%
融资方股本净值 $11,310,000 73.67%
物业总估值 $16,710,000 100.00%
  • 根据第三方估价机构Marshall & Stevens所提供的估值报告显示 ,标的物业目前的市场价值约为$ 16,710,000美元。
  • 目前该标的项目的资本结构中,美地众筹619基金所发放的按揭抵押贷款总额为$3,300,000美元,美地众筹850基金所发放的股权质押贷款总额为$1,100,000美元。除去地众筹两支基金所发放的贷款后,目前开发商的股本净值约$16,710,000美元。 该标的项目的贷款对价值比(Loan-to-value)仅为26.33%,债务违约风险较低。
  • 本次融资,融资方关键个人将签署个人无限担保(Personal Guarantee),承诺向基金按时支付本金与利息。如果还款出现问题,美地众筹619基金和850基金将通过法律程序,追诉其名下的个人资产偿还投资者。

项目邮编区域的人口情况

Rego Park/Forest Hills
区域总人口128,592
年龄中位数43.60
居民出生地纽约州出生(49.60%)/ 外国出生(22.50%)
族裔构成亚裔(26.0%)/白人(43.00%)/拉丁裔(21.50%)/非裔(3.20%)
家庭收入中位数$93,960
有孩子家庭(18岁以下)20.6%
失业率2.6%

雷哥公园是位于皇后区森林小丘与艾姆赫斯特之间,总面积两平方英里的区域,交通方便,直通长岛高速且公共交通便利,至曼哈顿仅需30分钟。该地区近十年飞速发展,各类方便居民的零售、餐饮齐全,针对亚裔居民日常消费的店铺也越来越多。

雷哥公园与森林小丘区域的人口呈明显种族多样化,以白人主导占43.00%,亚裔占26.00%,拉丁裔占21.50%,非裔占3.20%。区域内人口密度较高,45%的居民为乘坐公共交通通勤的全职上班族。

该区域内居民以有稳定收入的中年家庭为主,平均年龄约44岁;拥有孩子的家庭占20.60%,区域内住宅自住比率为44.70%,住宅市场自主与租赁各半。该地区近年来人口稳定增长,当地刚需买家需求强劲,住房价格稳健。

* 数据来源: NYU Furman Center, 以及U.S. Census Bureau,于2024年9月。


皇后区雷哥公园住宅市场情况

雷哥公园地处纽约市皇后区的中心区域,与相邻的森林小丘( Forest Hills )地区相似,犹太裔居民的人口比例高,周围的商圈和便民设施成熟,治安良好,是皇后区传统的居住社区,近几年吸引许多本地上班族落户于此。

根据 Marshall & Stevens 所提供的第三方估值报告,皇后区雷哥公园地区的独立产权公寓市场,往年表现非常强劲。虽然在疫情期间,当地的住房销售量受到打击,但随着疫情后当地商圈的恢复以及即将到来的大幅降息,未来市场预期良好。

根据第三方估值报告,目前雷哥公园地区附近的可比性独立产权公寓平均价格约在$611,101美元/套,每平方英尺均价约在$930美元。结合当地近几年的新建住宅居住许可证的登记情况来,新建独立产权公寓供应量有限,同类可比性独立产权公寓的单位价格,都在每平方英尺$900-1,200美元的理想价格区间。

*数据来源: Marshall & Stevens 所提供的第三方估值报告。


项目周边同类已售住宅物业单元(Comparable Condo Units Sold)价格分析

* 根据Zillow和StreetEasy的公开成交记录,目前该地区周边同类已售住宅物业单元的平均价格为:$859.71/平方英尺。


项目周边同类在售住宅物业单元(Comparable Condo Units for Sale)价格分析

* 根据Zillow和StreetEasy的公开成交记录,目前该地区周边同类在售住宅物业单元的平均价格为:$939.86/平方英尺。


项目物业的估值分析

本次基金的标的物业为7层楼高的商住混合用途大楼,该项目的所有建筑工程已经完工,并于2024年7月完成了纽约州财政部销售许可证(Condo Book)的备案,预计于2024年10月完成纽约市房屋管理局的最终检查并获得临时入住许可证(Temporary Certificate of Occupancy)。

基于估价机构Marshall & Stevens 所提供的第三方估值报告, 目前该标的项目的市场价值约为$16,710,000美元,每平方英尺均价为$878.32美元,具体估值结果如右图所示。

根据当前的项目进展,美地众筹认为标的项目的估值已接近物业最终的销售价值,第三方估价机构Marshall & Stevens通过收益资本化法(Income Capitalization Approach)所评估的$16,310,000美元的物业价值,符合目前标的项目的实际估值。

*数据来源: Marshall & Stevens 提供的第三方估值报告。

地理位置

项目位于雷哥公园中心商业区,离长岛火车LIRR地铁4分钟车程,乘地铁半小时直达曼哈顿。项目地址毗邻皇后区以及长岛交通大动脉495 & Queens Blvd.,驱车20分钟直达LGA & JFK机场。住户步行可达皇后区核心商圈,享受购物、娱乐与各类生活设施;周围医院、警局、银行、学校、老人中心等便民服务一应俱全。

周边交通

  • 地铁: M/E/R线
  • 火车: LIRR 长岛火车
  • 至肯尼迪机场: 7.5英里(约20分钟车程)
  • 至拉瓜迪亚机场:4.8英里(约20分钟车程)

周边学校

雷哥公园地区有着5所公立小学、1所私立天主教小学、以及3所公立中学,可以满足当地孩子们的教育需求。

饮食居住

雷哥公园作为新兴亚裔社区,近年来吸引了大量华人购房者与投资者,其中包括许多新移民。临近的皇后大道上有多家华人餐厅,以及中美洲与地中海风味的美食。

休闲娱乐

雷哥公园周边有图书馆,并且靠近法拉盛新鲜草原公园、皇后区艺术博物馆、科学博物馆,以及美国网球公开赛赛场。丰富的娱乐设施非常适合有孩子的家庭定居。

开发商公司:CKZ Realty LLC.

开发商网站:https://www.greatstoneny.com/

以往合作项目:美地众筹804基金 / 美地众筹807基金 / 美地众筹809基金 / 美地众筹812基金 / 美地众筹818基金 / 美地众筹822基金 / 美地众筹823基金 / 美地众筹617基金 / 美地众筹827基金 / 美地众筹841基金 / 美地众筹843基金

CKZ Realty创立至今,已在纽约积累了18年的本地不动产项目开发经验。团队主创人员由地产经纪入行,后成功转型为地产开发商。其首个位于皇后区Elmhurst的项目,于2002年推出,并取得巨大的商业成功。

俞后数十年,历经各类开发实践的沉淀与积累,秉持着打造高品质地产项目的初衷, CKZ Realty在纽约的地产商圈中,荣获越来越好的口碑与商业成就。

  • 本次美地众筹850基金,为融资方提供中短期的库存贷款(Inventory Loan) 。美地众筹选择开发商已经成功开发并完工的物业作为标的,进一步降低投资的风险。项目结束后,开发商将通过独立产权公寓的销售回款,或用其持有其他项目的现金流回款,来偿还美地众筹619基金与850基金所发放的贷款。
  • 美地众筹850基金以较低的贷款对价值比(Loan-to-value) 发放该笔贷款。本次美地众筹850基金发放的$110万美元股权质押贷款,以及619基金所发放的$330万美元按揭抵押贷款进入项目后,标的项目的贷款对价值比(Loan-to-value)仅为26.33%,债务违约风险较低。
  • 本次项目的标的物业位于皇后区磊哥公园区域,地理位置优越。雷哥公园地处纽约市皇后区的中心区域,周边社区犹太裔居民的人口比例高,商圈和便民设施成熟,治安良好,是皇后区传统的居住社区。
  • 因此,美地众筹认为本次850基金的短期债权投资,违约风险较低,适合追求固定收益类产品的投资者。

美地众筹850基金项目评估

 私募备忘录(PPM) (仅认证投资者能下载)

 投资协议书 (仅认证投资者能下载)
 运营协议书 (仅认证投资者能下载)

 评估报告 (仅认证投资者能下载)