美地众筹619债权基金
投资类型： 债权投资
融资总额： $3,300,000
年回报率： 8.50% - 8.75%
起投金额： $10,000
项目周期： 12 – 18 个月
| 基金类型 | 私募股权 |
| 融资额度 | $3,300,000美元 |
| 预计收益 | 8.50% - 8.75%年化股息*1 |
| 投资类型 | 股权质押贷款 |
| 起投额度 | $10,000/认购单位 |
| 起投日期 | 2024年9月 |
| 项目周期 | 12 – 18 个月*2 |
| 收益方式 | 每6个月预付股息*3 |
*1 投资认购单位1-19股，年化股息8.50%；20股以上，年化股息8.75%;
*2 投资者将获得最少12个月的股息，所有股息将按天计息至归还本金为止;
*3 第2次计息截止后，融资方享有1次延期还款的选择权。延期阶段，投资者将获得相同的股息 。
- 本次项目的标的物业，位于纽约皇后区法拉盛附近的雷哥公园，地处64街与皇后大道的交界口，毗邻495号高速公路。该物业的所有建筑工程已经完工，并于2024年7月完成了纽约州财政部销售许可证（Condo Book）的备案，预计于2024年10月完成纽约市房屋管理局的最终检查并获得临时入住许可证（Temporary Certificate of Occupancy）。
- 该物业为7层楼高的商住混合用途大楼（Mixed-use Building），其中住宅建筑面积约19,025平方英尺，共23套独立产权公寓，包括5套开间公寓（Studio）、14套一居室公寓，以及4套两居室公寓。物业大楼一楼还配有3,717平方英尺的零售空间，以及7个停车位。
| 项目地址 | 97-30 64th Avenue, Flushing, NY 11374 |
| 所在区域 | 雷哥公园（Rego Park)，皇后区，纽约市 |
| 土地面积 | 19,025 平方英尺 |
| 商铺面积 | 3,717 平方英尺 |
| 用途 | 23套独立产权公寓，1间商铺，7个停车位 |
| 预计派息时间表 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 派息批次 | 付息日期 *1 | 计息开始 | 计息截止 | 计息周期 | 备注 | |
| 第一次 | 不晚于 10/1/2024 | 9/20/2024 | 3/19/2025 | 181天 | 预付股息*2 | |
| 第二次 | 不晚于 4/1/2025 | 3/20/2025 | 9/19/2025 | 184天 | 预付股息 | |
| 第三次 | 不晚于 10/1/2025 | 9/20/2025 | 3/19/2026 | 181天 | 融资方有权选择是否延期*3 | |
*1 投资认购单位1-19股，年化股息8.50%；20股以上，年化股息8.75%;
*2 投资者将获得最少12个月的股息，所有股息将按天计息至归还本金为止;
*3 第2次计息截止后，融资方享有1次延期还款的选择权。延期阶段，投资者将获得相同的股息 。
- 本次美地众筹将通过619与850两支基金，同时向标的项目进行分层投资。美地众筹619基金将为项目提供总计$330万美元的第一留置权（First Lien）按揭抵押贷款；美地众筹850基金将为项目提供总计$110万美元的股权质押贷款。两层债权投资所组成的库存贷款（Inventory Loan），在保证美地众筹所发行基金于投资中占主要债权人地位的情况下，为融资方提供保障标的项目成功所需要的资金。
- 根据第三方估价机构Marshall & Stevens所提供的估值报告，目前该标的项目的市场价值约为$16,710,000美元，是美地众筹本次所发行的619与850两支基金投资总额的3.8倍。
- 标的项目位于纽约市皇后区雷哥公园（Rego Park）区域，且地处社区核心商业街，毗邻皇后区几大综合性商场，满足住户购物、娱乐、以及生活的各方面需求。
- 项目物业位置处于495号公路以及皇后大道的交界处，步行至地铁站仅5分钟，四通八达；驱车20分钟直达LGA，JFK或法拉盛，换乘地铁半小时可达曼哈顿，在森林小丘站转LIRR火车东可进入长岛也十分方便。
- 融资方预计将美地众筹619基金所提供的贷款，全部用于归还即将到期的贷款，以及售楼阶段的软性成本。
- 融资方预计于项目获得临时入住许可证（Temporary Certificate of Occupancy）后，通过销售独立产权公寓和零售空间所获得的销售款项，或其持有的其他项目的现金流回款，来偿还美地众筹619基金与850基金所发放的贷款。
- 开发商为家族式经营，深耕本地市场，由小型住宅开发起家，时至今日已开发或持有超过20万平方英尺的商业与住宅物业，在纽约本地的华人建筑开发商中商誉良好。近年来，开发商瞄准纽约市皇后区的多个新兴社区开拓市场，开发了多个项目，对周边市场情况以及当地的住宅和商业需求，非常了解。
- 目前，该开发商已经与美地众筹804基金、807基金、809基金、812基金、818基金、822基金、823基金、617基金、827基金，841基金，以及843基金合作，各个基金均按时履行付息还款义务，拥有良好的商业信誉。
美地众筹619基金投资架构
资本结构
| 美地众筹850基金资本投入后情况 | 占比 | ||
|---|---|---|---|
| 美地众筹619基金按揭抵押贷款 | $3,300,000 | 19.75% | |
| 美地众筹850基金出借贷款 | $1,100,000 | 6.58% | |
| 融资方股本净值 | $11,310,000 | 73.67% | |
| 物业总估值 | $16,710,000 | 100.00% | |
- 根据第三方估价机构Marshall & Stevens所提供的估值报告显示 ，标的物业目前的市场价值约为$ 16,710,000美元。
- 目前该标的项目的资本结构中，美地众筹619基金所发放的按揭抵押贷款总额为$3,300,000美元，美地众筹850基金所发放的股权质押贷款总额为$1,100,000美元。除去地众筹两支基金所发放的贷款后，目前开发商的股本净值约$16,710,000美元。 该标的项目的贷款对价值比（Loan-to-value）仅为26.33%，债务违约风险较低。
- 本次融资，融资方关键个人将签署个人无限担保（Personal Guarantee），承诺向基金按时支付本金与利息。如果还款出现问题，美地众筹619基金和850基金将通过法律程序，追诉其名下的个人资产偿还投资者。
项目邮编区域的人口情况
| Rego Park/Forest Hills | |
|---|---|
| 区域总人口 | 128,592 |
| 年龄中位数 | 43.60 |
| 居民出生地 | 纽约州出生（49.60%）/ 外国出生（22.50%） |
| 族裔构成 | 亚裔(26.0%)/白人(43.00%)/拉丁裔(21.50%)/非裔（3.20%） |
| 家庭收入中位数 | $93,960 |
| 有孩子家庭（18岁以下） | 20.6% |
| 失业率 | 2.6% |
雷哥公园是位于皇后区森林小丘与艾姆赫斯特之间，总面积两平方英里的区域，交通方便，直通长岛高速且公共交通便利，至曼哈顿仅需30分钟。该地区近十年飞速发展，各类方便居民的零售、餐饮齐全，针对亚裔居民日常消费的店铺也越来越多。
雷哥公园与森林小丘区域的人口呈明显种族多样化，以白人主导占43.00%，亚裔占26.00%，拉丁裔占21.50%，非裔占3.20%。区域内人口密度较高，45%的居民为乘坐公共交通通勤的全职上班族。
该区域内居民以有稳定收入的中年家庭为主，平均年龄约44岁；拥有孩子的家庭占20.60%，区域内住宅自住比率为44.70%，住宅市场自主与租赁各半。该地区近年来人口稳定增长，当地刚需买家需求强劲，住房价格稳健。
* 数据来源： NYU Furman Center, 以及U.S. Census Bureau，于2024年9月。
皇后区雷哥公园住宅市场情况
雷哥公园地处纽约市皇后区的中心区域，与相邻的森林小丘（ Forest Hills ）地区相似，犹太裔居民的人口比例高，周围的商圈和便民设施成熟，治安良好，是皇后区传统的居住社区，近几年吸引许多本地上班族落户于此。
根据 Marshall & Stevens 所提供的第三方估值报告，皇后区雷哥公园地区的独立产权公寓市场，往年表现非常强劲。虽然在疫情期间，当地的住房销售量受到打击，但随着疫情后当地商圈的恢复以及即将到来的大幅降息，未来市场预期良好。
根据第三方估值报告，目前雷哥公园地区附近的可比性独立产权公寓平均价格约在$611,101美元/套，每平方英尺均价约在$930美元。结合当地近几年的新建住宅居住许可证的登记情况来，新建独立产权公寓供应量有限，同类可比性独立产权公寓的单位价格，都在每平方英尺$900-1,200美元的理想价格区间。
*数据来源: Marshall & Stevens 所提供的第三方估值报告。
项目周边同类已售住宅物业单元（Comparable Condo Units Sold）价格分析
* 根据Zillow和StreetEasy的公开成交记录，目前该地区周边同类已售住宅物业单元的平均价格为：$859.71/平方英尺。
项目周边同类在售住宅物业单元（Comparable Condo Units for Sale）价格分析
* 根据Zillow和StreetEasy的公开成交记录，目前该地区周边同类在售住宅物业单元的平均价格为：$939.86/平方英尺。
项目物业的估值分析
本次基金的标的物业为7层楼高的商住混合用途大楼，该项目的所有建筑工程已经完工，并于2024年7月完成了纽约州财政部销售许可证（Condo Book）的备案，预计于2024年10月完成纽约市房屋管理局的最终检查并获得临时入住许可证（Temporary Certificate of Occupancy）。
基于估价机构Marshall & Stevens 所提供的第三方估值报告， 目前该标的项目的市场价值约为$16,710,000美元，每平方英尺均价为$878.32美元，具体估值结果如右图所示。
根据当前的项目进展，美地众筹认为标的项目的估值已接近物业最终的销售价值，第三方估价机构Marshall & Stevens通过收益资本化法(Income Capitalization Approach)所评估的$16,310,000美元的物业价值，符合目前标的项目的实际估值。
*数据来源: Marshall & Stevens 提供的第三方估值报告。
地理位置
项目位于雷哥公园中心商业区，离长岛火车LIRR地铁4分钟车程，乘地铁半小时直达曼哈顿。项目地址毗邻皇后区以及长岛交通大动脉495 & Queens Blvd.，驱车20分钟直达LGA & JFK机场。住户步行可达皇后区核心商圈，享受购物、娱乐与各类生活设施；周围医院、警局、银行、学校、老人中心等便民服务一应俱全。
周边交通
- 地铁: M/E/R线
- 火车: LIRR 长岛火车
- 至肯尼迪机场: 7.5英里（约20分钟车程）
- 至拉瓜迪亚机场：4.8英里（约20分钟车程）
周边学校
雷哥公园地区有着5所公立小学、1所私立天主教小学、以及3所公立中学，可以满足当地孩子们的教育需求。
饮食居住
雷哥公园作为新兴亚裔社区，近年来吸引了大量华人购房者与投资者，其中包括许多新移民。临近的皇后大道上有多家华人餐厅，以及中美洲与地中海风味的美食。
休闲娱乐
雷哥公园周边有图书馆，并且靠近法拉盛新鲜草原公园、皇后区艺术博物馆、科学博物馆，以及美国网球公开赛赛场。丰富的娱乐设施非常适合有孩子的家庭定居。
开发商公司：CKZ Realty LLC.
开发商网站：https://www.greatstoneny.com/
以往合作项目：美地众筹804基金 / 美地众筹807基金 / 美地众筹809基金 / 美地众筹812基金 / 美地众筹818基金 / 美地众筹822基金 / 美地众筹823基金 / 美地众筹617基金 / 美地众筹827基金 / 美地众筹841基金 / 美地众筹843基金
CKZ Realty创立至今，已在纽约积累了18年的本地不动产项目开发经验。团队主创人员由地产经纪入行，后成功转型为地产开发商。其首个位于皇后区Elmhurst的项目，于2002年推出，并取得巨大的商业成功。
俞后数十年，历经各类开发实践的沉淀与积累，秉持着打造高品质地产项目的初衷， CKZ Realty在纽约的地产商圈中，荣获越来越好的口碑与商业成就。
- 本次美地众筹850基金，为融资方提供中短期的库存贷款（Inventory Loan） 。美地众筹选择开发商已经成功开发并完工的物业作为标的，进一步降低投资的风险。项目结束后，开发商将通过独立产权公寓的销售回款，或用其持有其他项目的现金流回款，来偿还美地众筹619基金与850基金所发放的贷款。
- 美地众筹850基金以较低的贷款对价值比（Loan-to-value） 发放该笔贷款。本次美地众筹850基金发放的$110万美元股权质押贷款，以及619基金所发放的$330万美元按揭抵押贷款进入项目后，标的项目的贷款对价值比（Loan-to-value）仅为26.33%，债务违约风险较低。
- 本次项目的标的物业位于皇后区磊哥公园区域，地理位置优越。雷哥公园地处纽约市皇后区的中心区域，周边社区犹太裔居民的人口比例高，商圈和便民设施成熟，治安良好，是皇后区传统的居住社区。
- 因此，美地众筹认为本次850基金的短期债权投资，违约风险较低，适合追求固定收益类产品的投资者。
美地众筹619基金项目评估
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