• 本次项目的标的物业，位于纽约市布鲁克林区赛普拉斯小丘，靠近布鲁克林的城市绿化区域高地公园（Highland Park），地处Van Siclen大道和Fulton街的交界口，紧邻MTA J/Z线路地铁站，且靠近交通要道Jackie Robinson Pkwy和Atlantic大道。
• 该物业土地于2023年2月由开发商购入并开始建筑工程，目前已完成主体建筑的封顶工程，预计整个建筑工程将于2025年内完工，并于2025年年底前完成纽约市房屋管理局的最终检查并获得临时入住许可证（Temporary Certificate of Occupancy）。项目拟建一栋8层楼高的长租公寓大楼（Rental Building），包含51套租赁公寓，1个社区中心，以及19个停车位。

• 根据第三方估价机构Cushman & Wakefield所提供的估值报告，标的物业目前未完工时的市场价值约为$21,900,000美元，项目完工且物业稳定出租后的市场价值约为$ $38,000,000美元。
• 目前该标的项目的资本结构中，美地众筹620基金所提供的按揭抵押贷款投资总额为$5,000,000美元，占资本结构的22.83%，Popular Bank所提供的按揭抵押贷款投资总额为$13,500,000美元，占资本结构的61.64%，开发商的股本净值约$3,400,000美元，占资本结构的15.53%。该标的项目目前阶段的贷款对价值比（Loan-to-value）较高，为84.47%，但开发商的财务背景雄厚，财务流动性与债务偿还能力足以支持项目高杠杆策略的运作。
• 本次与Popular Bank合作共同投资的按揭抵押贷款，开发商的关键个人将签署个人无限责任担保（Personal Guarantee），目前开发商关键个人的净资产价值超过$3.66亿美元。

布鲁克林区赛普拉斯小丘属于纽约市East New York/Starrett行政辖区的一个分区， 该社区的人口结构复杂多样，包括非洲裔居民，多米尼加裔居民、美国本土波多黎各居民、南亚裔居民、加勒比裔居民，和高加索居民。

East New York/Starrett行政辖区的人口以非洲裔主导占49.80%，拉丁裔其次占32.80%，亚洲人与白人族裔均为少数族裔居民，分别占7.20%和2.40%。

该区域内居民近十年来年龄中位数有所下降，主要原因为落户于社区的一大批新移民，目前平均年龄约35岁。区域内拥有孩子的家庭占33.50%，住宅自住比率仅为23.30%，住宅市场以租赁为主。该地区近十年来人口出现过大量增长，当地住房价格与租金亦稳定增长。

* 数据来源： NYU Furman Center, 以及U.S. Census Bureau，于2024年9月。

塞浦路斯小丘（Cypress Hills）地处纽约市布鲁克林东部的东纽约地区，该地区人口密集，不动产类型主要以住宅为主，区域内一半以上的土地用途均为各种形式的住宅。除了住宅建筑之外，该区域的西北部和南部坐落着几个旧时的工业建筑群，商业空间和零售店铺则主要集中在街区的大道上，区域内新的地产开发也主要以主干道沿线为主。

根据第三方估价机构Cushman & Wakefield所提供的估值报告，目前纽约市五大区内，布鲁克林区的出租公寓的闲置率约1.3%，反映出当地目前紧张的租赁房供求关系，标的物业所拟建的8层楼高的长租公寓大楼，因其平价与可负担性强，十分符合当地目前的市场需求，满足新移民寻找经济适用租赁房的需要，标的物业极为便利的交通条件，也使得该拟建长租公寓大楼在当地市场具备较强的竞争性，对长期且稳定租金收入的市场预期良好。

*数据来源: Cushman & Wakefield所提供的第三方估值报告 。

本次基金的标的物业拟建一栋8层楼高的长租公寓大楼（Rental Building），包含51套租赁公寓，1个社区中心，以及19个停车位。该物业土地于2023年2月由开发商购入并开始建筑工程，目前已完成主体建筑的封顶工程，预计整个建筑工程将于2025年内完工，并于2025年年底前完成纽约市房屋管理局的最终检查并获得临时入住许可证（Temporary Certificate of Occupancy）。

基于估价机构Cushman & Wakefield所提供的第三方估值报告， 目前该标的项目物业的市场价值约为$21,900,000美元，项目完工且物业稳定出租后的市场价值约为$ $38,000,000美元，具体估值结果如右图所示。

根据当前的项目进展，美地众筹认为第三方估价机构Cushman & Wakefield通过收益资本化法（Income Capitalization Approach）所评估的$21,900,000美元的物业价值，符合目前标的项目在尚未完工前的市场价值。

*数据来源: Cushman & Wakefield所提供的第三方估值报告 。

地理位置

项目位于纽约市布鲁克林区赛普拉斯小丘，靠近布鲁克林的城市绿化区域高地公园（Highland Park），环境优雅，周边社区均为本地传统居民区，超级市场、便利店，以及其他便民商店均分布于步行范围内，距离布鲁克林区的地区中心East New York也仅十多个街区。

周边交通

• 地铁: J/Z线
• 火车: LIRR East New York 火车站
• 至肯尼迪机场: 5.7英里（约25分钟车程）
• 至拉瓜迪亚机场：11.2英里（约40分钟车程）

周边学校

赛普拉斯小丘地区隶属纽约市District 19学区，作为传统居住社区，学校资源丰富，拥有总计36所不同的中小学服务该学区。该学区特点是学生族裔多样化，其中公立小学P.S. 65与P.S. 108 Sal Abbracciamento，私立小学The Fresh Creek School均为当地较为优质的学校。

饮食居住

赛普拉斯小丘是纽约市布鲁克林区East New York地区的传统居住社区，自17世纪中叶开始便逐渐发展起来，周边服务居民的商圈已非常成熟。当地主要以拉丁裔与非裔美国居民为主，特色为区域内林立的牙买加风味餐馆。

休闲娱乐

赛普拉斯小丘周边有图书馆、各种社区中心，居民也可步行至高地公园休憩。 该区域也有2002年开业的Gateway Center大型购物中心，作为居民逛街消费的去处。自2016年经历区域再规划后，该区域吸引许多中高端住宅楼盘以及新居民进入社区，同时也带来一批健身房以及适合年轻群体消费的休闲娱乐场所落户于此。

开发商公司：2795 Fulton ST LLC.

本次标的项目的开发商为纽约市的传统犹太家族开发公司，于当地的住宅开发市场深耕数十年，开发实力强劲，谙熟本地市场需求。该开发商在纽约市五大区已经参与并完成了78个不同的地产开发项目，其中以多户家庭住宅、长租公寓，以及中小型酒店为主。

该开发商过往参与开发的地产投资组合，目前的总价值超过$14.55亿美元，完成建设的物业单元约1,890个，旗下拥有的长租公寓及酒店，每月创造的租金与客房流水超过$3,686,000美元，财务状况与债务偿还能力均十分良好。

• 本次美地众筹620基金，向融资方所需的中短期按揭抵押贷款提供融资。美地众筹选择与商业银行Popular Bank合作，共同向标的项目的特殊目的实体（Special Purpose Vehicle ）进行投资，进一步降低投资的风险。项目结束后，开发商将通过向商业银行申请再融资所获得的新贷款，或其持有的其他项目的现金流回款，来偿还美地众筹620基金所投资的款项。
• 美地众筹620基金所投资标的项目的开发商，财务背景雄厚。 虽然本次620基金的标的项目，目前阶段贷款对价值比（Loan-to-value）较高，为84.47%，但开发商的财务背景雄厚，财务流动性与债务偿还能力足以支持项目高杠杆策略的运作。
• 本次与Popular Bank合作共同投资的按揭抵押贷款，开发商的关键个人将签署个人无限责任担保（Personal Guarantee），目前开发商关键个人的净资产价值超过$3.66亿美元，恶意违约的概率较低。
• 因此，美地众筹认为本次620基金的短期债权投资，整体投资风险较低且可控，适合追求固定收益类产品的投资者。