美地众筹621债权基金
投资类型： 债权投资
融资总额： $1,250,000
年回报率： 8.50% - 8.75%
起投金额： $10,000
项目周期： 6 – 18 个月
| 基金类型 | 私募股权 |
| 融资额度 | $1,250,000美元 |
| 预计收益 | 8.50% - 8.75%年化股息*1 |
| 投资类型 | 第一顺位按揭抵押贷款 |
| 起投额度 | $10,000/认购单位 |
| 起投日期 | 2024年11月 |
| 项目周期 | 6 – 18 个月*2 |
| 收益方式 | 每6个月预付股息*3 |
*1 投资认购单位1-19股，年化股息8.50%；20股以上，年化股息8.75%;
*2 投资者将获得最少6个月的股息，所有股息将按天计息至归还本金为止;
*3 第1次计息截止后，融资方享有2次6个月的延期还款的选择权。延期阶段，投资者将享受相同的股息。
- 本次项目的标的物业，地处皇后区小颈区域，位于小颈历史悠久的富人区，周边独立一家庭的豪宅林立，居民均为富裕阶层，且周边教育资源丰富，地税性价比也十分高。
- 该物业计划开发成一栋总占地面积约15,795平方英尺、居住面积约5,000平方英尺（不含地下室）的豪华独立一家庭住宅。該项目建筑图纸已于2022年1月获批，建筑主体结构已经完成，目前正在进行内部装修方面的工作，预计于接下来两个季度获得由纽约市住房管理局所颁布的入住许可证（Certificate of Occupancy）。
| 项目地址 | 4929 Annadale Lane, Little Neck, NY, 11362 |
| 所在区域 | 小颈，皇后区，纽约市 |
| 建筑面积 | 15,795 平方英尺 |
| 租赁面积 | 29,357 平方英尺 |
| 预期完工 | 2025年第2季度 |
| 预计派息时间表 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 派息批次 | 付息日期 *1 | 计息开始 | 计息截止 | 计息周期 | 备注 | |
| 第一次 | 不晚于 11/22/2024 | 11/14/2024 | 5/13/2025 | 181天 | 预付股息*2 | |
| 第二次 | 不晚于 5/22/2025 | 5/14/2025 | 11/13/2025 | 184天 | 预付股息 | |
| 第三次 | 不晚于 11/22/2025 | 11/14/2025 | 5/13/2026 | 181天 | 融资方有权选择是否延期*3 | |
*1 若遇节假日及非工作日，股息支付将自动延后至下1个工作日
*2 投资者将获得最少6个月的股息，所有股息将按天计息至归还本金为止;
*3 第1次计息截止后，融资方享有2次延期还款6个月的选择权。延期阶段，投资者将享受相同的股息。
- 根据第三方估价机构Marshall & Stevens所提供的估值报告显示，该项目内的标的物业，目前的估值约为$2,820,000.00美元，完工后销售的市场价值约为$2,910,000美元。
- 本次美地众筹621基金所提供的按揭抵押贷款，以项目土地及土地上的建筑作为抵押。该项目融资方共计投入约$1,550,000美元的股本, 接近美地众筹621基金投资的1.3倍。同时，融资方将提供的个人无限责任担保（Unlimited Personal Guarantee），进一步保障投资者的利益。
- 该物业位于纽约市皇后区小颈，离长岛火车驱车仅需3分钟，可方便通过长岛火车30分钟内直达曼哈顿中城。同时，其便利的高速公路网络也可方便地进入长岛及纽约周边地区，是近几年来华人热衷投资的区域。
- 该地区在近年来凭借其优秀的学区优势，低廉的地税负担及便利的生活条件，吸引着许多新迁入的华人家庭。同时，作为传统居住社区，该地区新建豪华住宅数量十分稀缺，标的项目的市场竞争优势明显。
- 该项目标的物业的主体建筑工程已经结束，预计于明年年初或年中获得纽约市房屋局（Department of Building）颁发的入住许可证（Certificate of Occupancy）。美地众筹621基金所发放的按揭抵押贷款, 将全部用于偿还融资方目前所承负的贷款，以及项目过程中的一些软性成本（Soft Costs）。
- 融资方在项目完成后，将通过出售该物业，或从商业银行处进行再融资（Refinancing）所获得的款项，或其持有的其他项目的现金流回款，来偿还美地众筹621基金所投资的款项。
- 项目融资方在纽约从事建筑材料批发及零售超20年，并积极参与纽约布鲁克林及皇后区的地产开发项目，已成功在本地完成十多个建筑项目的开发。
- 融资方以保守的投资策略见长，秉承着稳扎稳打的宗旨，稳健的逐一推进其开发项目。同时，融资方长期遵循做精做好的原则，严格把控每个项目的建筑质量，在业内树立良好的口碑和信用。美地众筹希望通过本次的合作，达成融资方与投资者的双方共赢。
美地众筹621基金投资架构
资本结构
| 美地众筹621基金资本投入后情况 | 占比 | ||
|---|---|---|---|
| 美地众筹621基金按揭抵押贷款 | $1,250,000.00 | 55.36% | |
| 融资方实缴股本 | $1,550,000.00 | 44.64% | |
| 总计: | $2,800,000.00 | 100.00% | |
- 本次美地众筹621基金所投资的项目，资本结构十分清晰。根据第三方估价报告显示，项目建筑完成后，项目的市场估值约$2,860,000美元，621基金的贷款进入后，该项目总计投资$2,800,000美元。
- 融资方实际投入$1,550,000美元的现金股本，占项目总投资的55.36%。
- 美地众筹621基金预计出借$1,250,000第一顺位抵押贷款，占项目总投资的44.64%，整个项目的贷款对成本比（Loan-to-Cost）低于一般行业水平。
- 621基金将享有土地以及建筑物作为抵押物的权利，项目融资方也将提供个人无限责任担保。
项目邮编区域的人口情况
| Bayside/Little Neck | |
|---|---|
| 区域总人口 | 118,293 |
| 年龄中位数 | 48.91 |
| 居民出生地 | 纽约州出生（50.20%）/ 外国出生（43.70%） |
| 族裔构成 | 亚裔(50.50%)/白人(31.90%)/西班牙裔(12.00%)/非裔（2.60%） |
| 家庭收入中位数 | $103,060 |
| 有孩子家庭（18岁以下） | 27.20% |
| 失业率 | 5.10% |
小颈位于皇后区贝赛与长岛大颈之间，总面积两平方英里的区域。该地区交通方便，直通长岛高速且公共交通便利，至曼哈顿仅需30分钟。近十年来，地区持续发展，各类方便居民的零售、餐饮已十分齐全，针对亚裔居民日常消费的店铺也越来越多。
Bayside/Little Neck行政辖区的人口近二十年来飞速变化，大量华人涌入社区，至2022年底，亚裔已占50.20%，白人裔占31.90%，拉丁裔占12.00%，非裔占2.60%。
该区域作为较为富裕的中产居住社区，居民可支配金额较高，至2022年底，家庭收入中位数约$103,060美元，居民有较强的消费能力及消费欲望。
* 数据来源： NYU Furman Center, 以及U.S. Census Bureau，于2024年10月。
项目地区住宅市场概况
根据地产数据网站PropertyShark所提供的数据，小颈地区2024年第三季度的各项年同比数据均有所上涨，地区住房价格中位数年同比增长12.2%，至$43.8万美元；每平方英尺价格中位数年同比增长14.3%，至$692美元/平方英尺；季度成交量年同比增长26.7%，至38套。
小颈地区住宅以单户家庭的独栋别墅为主，伴有少量联排别墅以及独立产权公寓。当地住户以自住房用途的业主居多， 69.2%的居民均为自住房业主。
*图片来源：PropertyShark。
项目周边同类已售土地（ Comparable Residential Land Sold）市场分析
* 根据Marshall & Stevens所提供的估价报告，以及PropertyShark的网站数据，该地区同类已售土地的平均售价约：$200/平方英尺。
项目周边同类在售住宅（ Comparable Residential Property Listed）市场分析
* 根据Realtor.com, Zillow，以及Redfin的挂牌住宅价格信息，该地区同类在售住宅的平均单位售价约：$704.10/平方英尺。
项目物业的估值分析
根据第三方估价机构Marshall & Stevens所提供的估值报告， 目前该标的项目物业的估值约为$2,820,000.00美元，完工后销售的市场价值约为$2,910,000美元。
根据当前的项目进展，美地众筹认为第三方估价机构Marshall & Stevens结合成本法（Cost Approach）与销售比较法（Sales Comparison Approach）所综合评估的$2,820,000美元的物业价值，符合目前标的项目物业的市场价值。
*数据来源: Marshall & Stevens 提供的第三方估值报告。
地理位置
项目位于小颈黄金居住区，距离地铁M/R号线步行5分钟， 离长岛火车LIRR地铁5分钟车程，乘火车25分钟直达曼哈顿。项目地址毗邻皇后区以及长岛交通大动脉495号公路以及Northern Blvd.，驱车20分钟直达LGA与JFK机场。住户步行可达皇后区核心商圈，享受购物、娱乐与各类生活设施；周围医院、警局、银行、学校、老人中心等便民服务一应俱全。
周边交通
- 火车: 约0.8英里（驱车约3分钟）
- 至肯尼迪机场: 约12英里（驱车约28分钟）
- 至拉瓜迪亚机场：约12英里（驱车约25分钟）
周边学校
赛普拉斯小丘地区隶属纽约市District 19学区，作为传统居住社区，学校资源丰富，拥有总计36所不同的中小学服务该学区。该学区特点是学生族裔多样化，其中公立小学P.S. 65与P.S. 108 Sal Abbracciamento，私立小学The Fresh Creek School均为当地较为优质的学校。
饮食居住
赛普拉斯小丘是纽约市布鲁克林区East New York地区的传统居住社区，自17世纪中叶开始便逐渐发展起来，周边服务居民的商圈已非常成熟。当地主要以拉丁裔与非裔美国居民为主，特色为区域内林立的牙买加风味餐馆。
休闲娱乐
赛普拉斯小丘周边有图书馆、各种社区中心，居民也可步行至高地公园休憩。 该区域也有2002年开业的Gateway Center大型购物中心，作为居民逛街消费的去处。自2016年经历区域再规划后，该区域吸引许多中高端住宅楼盘以及新居民进入社区，同时也带来一批健身房以及适合年轻群体消费的休闲娱乐场所落户于此。
开发商公司：Great Stone General Construction Corp.
开发商网站：https://www.greatstoneny.com/
Great Stone General Construction Corp.，创立至今已积累18年的本地不动产项目开发经验，团队主创人员由地产经纪入行，后成功转型为地产开发商。
其首个位于皇后区Elmhurst的项目，于2002年成功推出，并取得巨大的商业成功。俞后数十年，历经各类开发实践的沉淀与积累，秉持打造高品质地产项目的初衷，开发商在纽约的地产商圈中，荣获越来越好的口碑与商业成就。
- 本次美地众筹621基金，向融资方所需的中短期按揭抵押贷款提供融资。目前该项目标的物业的工程已基本完成，此时进行的债权投资，违约风险相对较低。项目结束后，融资方将通过出售物业，向商业银行申请再融资所获得的新贷款，或其持有的其他项目的现金流回款，来偿还美地众筹621基金所投资的款项。
- 美地众筹认为，本次621基金的标的地理位置优越，项目定位也符合市场需求，在项目建筑完成之后具备竞争力。同时，项目资本结构合理，杠杆较低，项目的贷款对成本比（Loan-to-Cost）仅44.64%，低于一般行业水平 。621基金也将拥有第一顺位留置权，且开发商将提供给个人无限责任担保，进一步保障投资安全。
- 因此，美地众筹认为本次621基金的短期债权投资，整体投资风险较低且可控，适合追求固定收益类产品的投资者。
美地众筹621基金项目评估
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评估报告 (仅认证投资者能下载)