• 本次项目的标的物业，地处密苏里州圣路易斯市的布里奇顿。圣路易斯市是密苏里州最大的城市区域，位于密苏里州与伊利诺伊州的交接处，为当地的交通枢纽核心城市，也是临近地区最大的港口城市，密西西比河由北向南纵贯该市，密苏里河则由西向东在该市与密西西比河相汇。该地区地方经济繁荣，支柱产业多元化，有6家财富500强公司总部设立于当地，2022年圣路易斯市的GDP为$2,099亿美元。
• 本次项目的标的物业，土地面积约18,774平方英尺，零售空间总面积约45,134平方英尺。该物业于1992年建成，并于2017年翻新。目前三个零售空间均已出租。融资方计划于成功收购该物业后，将整个物业翻新改造成具备商业潜力的蹦床乐园，填补当地儿童与家庭娱乐项目方面的市场空缺。

• 本次美地众筹622基金所投资的项目，资本结构十分清晰。根据第三方估价机构Marshall & Stevens所提供的估值，目前收购的物业的市场估值约$3,500,000美元。
• 融资方总计投入约$1,500,000美元的现金股本，占项目总投资的42.86%。
• 美地众筹622基金预计出借$2,000,000美元的第一顺按揭位抵押贷款，占项目总投资的57.14%，整个项目的贷款对成本比（Loan-to-Cost）也仅57.14%，杠杆使用率处于良好水平。
• 622基金将享有土地以及建筑物作为抵押物的权利，项目融资方关键个人也将提供个人无限责任担保。

目前密苏里州圣路易斯市约有281,754人口，当地居民就业行业占比最高的是医疗保健与社会援助，占比17.7%，其次为教育行业，占比11.2%，再次为零售与销售行业，占比8.8%，以及制造业，占比8.5%。相较于收入水平较高的美国东西海岸，圣路易斯市的家庭收入中位数略低，仅$52,941美元。

标的物业所在的邮编区域内总人口约15,948，属于圣路易斯市的市郊居住区。至2022年底白人裔占65.60%，非裔占25.70%，亚裔占2.20%。

该区域作为当地工薪阶层的居住社区，居民家庭收入中位数较低，约$35,590，高中学历的人群，占居民人口的57.30%。

* United States Zip Codes.org以及Data USA，于2024年12月。

根据第三方估价机构Marshall & Stevens所提供的估值报告的数据，目前标的物业所在的密苏里州圣路易斯市Northwest County，零售空间的租赁情况于2022年末、2023年初转好，目前市场上零售空间物业的平均租金，已涨到$15.01/每平方英尺。

当地零售空间近几年闲置率（Vacancy Rate）最高的时期为2018年大量新建零售物业上市，到2022年末疫情结束这段时间，期间闲置率最高的时候超过15%。而随着疫情结束，2023年和2024年，当地的零售空间租赁市场逐渐走俏，目前的闲置率已低于5%。

与此同时，当地零售空间物业的租赁价格，并未受到太多闲置率波动的影响，在过往五年中，总体小幅稳健上涨，并于2023年底开始出现较为显著的价格增幅。

*图片来源：Marshall & Stevens 所提供的第三方估值报告，数据来源为CoStar。

根据第三方估价机构Marshall & Stevens所提供的估值报告显示，该项目内的标的物业，目前的估值约为$3,500,000.00美元，完成收购后的物业价值与当前的估值一致。

结合近期当地同类已售商业物业交易的历史数据，美地众筹认为第三方估价机构Marshall & Stevens结合销售比较法（Sales Comparison Approach）与收入资本化法（Income Capitalization Approach）所综合评估的$3,500,000美元的物业价值，符合目前标的项目物业的市场价值。

*数据来源: Marshall & Stevens 提供的第三方估值报告。

地理位置

该物业位于密苏里州圣路易斯市布里奇顿的Northwest Plaza，是当地市郊地区最大的商业集中区域。该物业紧临当地交通要道N Lindberg Blvd以及Dwight D. Eisenhower高速公路，驱车上州际公路I-270仅需5分钟，开车20分钟可达圣路易斯市中心，交通十分便利。

周边交通

• N Lindberg Blvd: 紧靠物业
• Dwight D. Eisenhower Hwy: 驱车2分钟
• Interstate 270：驱车5分钟

饮食居住

项目所在的Northwest Plaza商圈，涵盖了大部分美国居民乐于消费的餐饮连锁品牌，包括Freddy’s Frozen Custard & Steakburgers、Popeye‘s Panda Express、Sherwin Williams、Raising Cane’s、QT、IHOP，麦当劳、汉堡王，以及星巴克等等。全国连锁大型商店包括，Lowe’s Outlet Store、Walmart,、Kohl’s, The Home Depot，以及当地最大的家具连锁店Menards。

休闲娱乐

该物业所在的密苏里州圣路易斯市布里奇顿的Northwest Plaza商圈，是美国第27大购物中心。该区域涵盖总计超过40万平方英尺的零售空间，以及50万平方英尺的办公空间。商圈起始于1965年开业的第一个购物中心，于2008年次贷危机期间，经历过一段时间的萧条，由2012年开始经过当地政府的政策支持，进入重新规划与开发的阶段，并于2015年到2017年，陆续开放约200,000英尺的办公空间，以及80,000英尺的全新全新零售空间。

开发商公司：Vertex Hospitality Group.

开发商网站：https://vertexhg.com/

Vertex Hospitality Group成立于 2016 年，旗下经营多个合伙人制的现代化管理餐厅品牌。目前，该团队所经营和管理的KPOT Hot Pot & Korean BB、金屋拉面，以及Hook & Reel等连锁品牌，已在美国东部地区初具规模，并在全美范围内不断寻求特许经营的发展机会。

Vertex Hospitality Group的团队，由经验丰富的餐饮服务专业人士、企业家及地产投资成功人士组成，他们在开设和管理餐厅，运营餐饮、娱乐以及商业地产方面拥有成功的记录。近年来，集团在地产项目开发板块加大投资，所完成的项目已在纽约市皇后区和布鲁克林获得市场认可。

• 本次美地众筹622基金，向融资方提供收购所需的按揭抵押贷款。目前该项目标的物业的维护状况较好，项目本身不涉及建筑风险，融资方偿债能力充盈，在完成物业收购后，融资方的违约风险相对较低。收购完成后，融资方将通过申请政府支持的SBA贷款，或从商业银行处申请贷款，用再融资所获得的新贷款，或其持有的其他项目的现金流回款，来偿还美地众筹622基金所投资的款项。
• 美地众筹认为，本次622基金的标的物业地理位置优越，融资方开发实力与财务能力强劲。同时，项目资本结构合理，杠杆较低，项目的贷款对成本比（Loan-to-Cost）仅57.14%，低于一般行业水平。622基金也将拥有第一顺位留置权，且开发商将提供给个人无限责任担保，进一步保障投资安全。
• 因此，美地众筹认为本次622基金的中短期债权投资，整体投资风险较低且可控，适合追求固定收益类产品的投资者。