• 该标的物业位于纽约市皇后区的丘园，毗邻盛繁忙的交通要道-皇后大道以及I-678州际高速和大中央高速（Grand Central Parkway)。丘园是近10年来皇后区市发展最为迅速的社区之一，拥有便捷的公共交通系统及设施，可以方便地穿行于皇后区及曼哈顿以及长岛之间，众多在曼哈顿及皇后区上班通勤的年轻人对该区域内的住宅有强烈的需求。
• 该物业原定为8层楼高的混合用途出租公寓楼，在2024年纽约市颁布新的区域再规划法案之后，项目融资方计划将建筑由8层加盖至12层，在原定3个在一楼的商业单元和51套租赁公寓的基础上，拟建20套额外的租赁公寓。截止至2024年10月，融资方已经完成原定8层楼高的建筑工程，并于同月获得纽约市住房管理局所颁发的居住许可证（ Certificate of Occupancy ），正式对外招租则于2024年初已经开始，目前的租赁公寓出租率为100%。

• 根据第三方估价机构Colliers International 2024年对尚未扩建项目所提供的估值报告显示，在项目出租公寓已稳定出租后，该物业的市场价值约为$42,050,000美元；根据融资方对扩建的9-12层公寓的规划，该物业拟建20套额外的租赁公寓，这部分租赁公寓的市场价值约为$5,472,000美元，因此在扩建完工后，该项目的市场估值约为$47,522,000美元。
• 美地众筹资选择较为保守的成本估值法，衡量目前标的项目的估值和资本结构。在该资本结构中，目前项目的总成本为$33,500,000美元。其中，美地众筹851基金所发放的股权质押贷款总额为$3,500,000美元，占总资本投入的10.45%；商业银行的按揭抵押贷款总额为$23,000,000美元，占总资本投入的68.66%。除去贷款，融资方在该项目中的实缴股本约$7,000,000美元，占总资本投入的20.90%。
• 本次融资，融资方关键个人将签署个人无限担保（Personal Guarantee），承诺向基金按时支付本金与利息。如果还款出现问题，美地众筹851基金将通过法律程序，追诉其名下的个人资产偿还投资者。

丘园是位于皇后区森林小丘与牙买加之间，交通方便，直通长岛高速且公共交通便利，火车至曼哈顿仅需20分钟。该地区近十年飞速发展，各类方便居民的零售、餐饮齐全，针对亚裔居民日常消费的店铺也越来越多。

该区域内人口呈明显种族多样化，以拉丁裔主导占42.40%，亚裔占22.60%，白人裔占17.30%，非洲裔占5.00%；区域内人口密度较高，45%的居民为乘坐公共交通通勤的全职上班族 。

该区域内居民以有稳定收入的中年家庭为主，平均年龄约39岁；拥有孩子的家庭占比30.90%，区域内住宅自住比率51.80%，住宅市场自住与租赁各半。近2年大量纽约客重新回城工作，使得该区域的出租公寓市场火热。

* 数据来源： NYU Furman Center, 以及U.S. Census Bureau，于2025年1月。

丘园地区一直是皇后区的一个人口稠密的传统居住社区。因为交通便利，靠近肯尼迪国际机场（JFK），一直是许多航空公司以及空港工作人员的居住首选。社区内的住宅单位以一家庭独立屋，出租公寓和合作公寓（Co-Ops)为主。最近5年中，有越来越多的产权公寓（ Condominium ）和出租公寓在该区域陆续出现。

相比纽约许多其他地区，丘园的独立产权公寓（Condominium）和租赁公寓建成年份大多较新且需求紧俏，市场上流通的大多为建成时间较久的合作公寓（Co-op），而物业平方英尺价格相较皇后区其他地区则更具吸引力。该地区的住宅以小户型公寓为主，独栋住宅的供应量近几年也十分紧缺。

根据Apartments.com 2025年1月所公布的数据，目前丘园地区租赁公寓的平均租金约在$2,000美元左右，2024年的租赁公寓的租金价格也极为稳定，相比去年同期，2025年1月租赁公寓的平均月租金仅上涨$16美元。

*数据来源: Apartments.com; Rental Market Trends, Kew Gardens, NY。

根据第三方估价机构Colliers International 2024年对尚未扩建项目所提供的估值报告显示，在项目出租公寓稳定出租后，该物业的市场价值约为$42,050,000美元；根据融资方对扩建的9-10层公寓的规划，该物业拟建20套额外的租赁公寓，这部分租赁公寓的市场价值约为$5,472,000美元，因此在扩建完工后，该项目的市场估值约为$47,522,000美元。

美地众筹资选择较为保守的成本估值法，衡量目前标的项目的估值和资本结构。目前项目的总成本为$33,500,000美元。其中，根据目前融资方所提供的成本核算数据，项目原计划所建成的1-8层楼部分，总成本为$28,350,000美元，拟建的的9-12层楼的部分，总成本预计约为$5,150,000美元。

美地众筹认为成本估值法所评估的$33,500,000美元的物业价值符合目前标的项目的实际估值，也符合美地众筹基金发放建筑贷款的审核标准。

*数据来源: 融资方所提供的项目成本数据。

地理位置

本次基金标的项目位于纽约市皇后区丘园的核心区域，距离地铁F/E号线步行2分钟，离长岛火车LIRR地铁5分钟车程，乘火车15分钟直达曼哈顿。项目地址毗邻皇后区以及长岛交通大动脉I-678 & Queens Blvd. ，驱车12分钟便可抵达LGA与JFK机场。住户步行可达皇后区核心商圈，享受购物、娱乐与各类生活设施；周围医院、警局、银行、学校、老人中心等便民服务一应俱全。

周边交通

• 地铁: E/F 线
• 火车: LIRR 长岛火车
• 至肯尼迪机场：5.6英里（约15分钟车程）
• 至拉瓜迪亚机场：4.6英里（约15分钟车程）

周边学校

丘园地区属于皇后区28号学区，与森林小丘（Forest Hills）属于同一学区，是纽约市当地著名的学区。学区包含72家从小学到高中的公立与私立小学，为居民提供了充沛的教育资源。

饮食居住

丘园地区作为赋有活力的居住社区，近年来吸引了大量华人购房者与投资者，其中包括许多新移民。临近的皇后大道上有多家亚洲餐厅，以及中美洲与地中海风味的餐馆，以符合当地多样化人口的饮食需求。

休闲娱乐

丘园周边有图书馆，并且靠近法拉盛新鲜草原公园、皇后区艺术博物馆、科学博物馆，以及美国网球公开赛赛场。丰富的娱乐设施非常适合有孩子的家庭定居。

开发商公司：FBL Development.

开发商网站：https://www.fbldevelopment.com/

以往合作项目：美地众筹830基金 / 834基金 / 837基金 / 美地众筹845基金

本次基金标的项目的开发，由两位纽约地产的华人新生代开发商联手。整个团队在纽约市场的商业地产开发经验，超过15年。开发商团队在的纽约皇后区已完成的5个物业的开发工作，并积极进军更具核心竞争力的社区，赢取更多的市场红利。

过去的15年中，开发团队在开展项目开发并积累地产行业经验的过程里，已形成了一套自己的全周期式开发管理模式，不断提高旗下项目的开发与成本管理，稳步拓展本地市场。

• 本次美地众筹851基金，为融资方提供中短期的建筑贷款（Construction Loan），用于标的项目物业大楼9至12层的扩建建筑时的人工以及材料等成本，帮助项目于2027年顺利完成施工。融资方预计在项目的扩建顺利完成后，通过向商业银行申请再融资所获得的贷款，或用其持有的其他项目的现金流回款，来偿还美地众筹851基金所发放的贷款。
• 本次美地众筹851基金的标的项目，已正式开始出租且租赁情况良好，现金流稳定。截止至2025年1月，融资方已经完成原定规划的8层楼建筑作业，正式对外招租则于2024年初已经开始，目前的租赁公寓出租率为100%。项目扩建工程完成后，当地紧俏的住房租赁市场也使得未来完工的租赁公寓市场预期良好。
• 本次项目的标的物业位于皇后区丘园核心区域，地理位置优越。丘园地区是皇后区传统的居住社区，毗邻交通要道，是近10年来皇后区市发展最为迅速的社区之一。
• 因此，美地众筹认为本次851基金的中短期债权投资，违约风险较低，适合追求固定收益类产品的投资者。