• 该标的物业位于纽约市皇后区的阿斯托里亚（Astoria），步行10分钟可抵达N/W路线Astoria-Ditmars地铁站，至繁华的曼哈顿中城仅需乘坐15分钟地铁，驾车5分钟可上Grand Central Parkway和278高速公路。该地区近10年来不动产价值增长迅速，且拥有便捷的公共交通网络，居民可便捷地通勤曼哈顿与纽约各个区域。
• 该标的物业为4层楼高的独立产权住宅公寓楼，物业内包含24套独立产权公寓，12个储物空间，以及16个停车位。该项目于2021年底由融资方购入土地开始建筑图纸的规划以及后续工程。目前，项目已经完成所有的建筑施工工作，并于2024年8月成功向纽约州备案独立产权公寓销售计划（Condominium Offering Plan），正在等待纽约市住房管理局所颁发的居住许可证（ Certificate of Occupancy ），预计于2025年上半年获得。项目内的独立产权公寓已经于2024年底开始进行销售，目前已签约5套公寓单元。

• 根据第三方估价机构Real Estate Appraisal Solutions所提供的估值报告，在项目完工后，该物业的市场价值约为$21,000,000美元。
• 在本次项目的资本结构中，商业银行的按揭抵押贷款总额为$9,550,000美元，占资本结构的45.48%；美地众筹852基金所发放的股权质押贷款总额为$1,300,000美元，占总资本结构的6.19%。除去贷款，融资方在该项目中的股本价值约$10,150,000美元，占资本结构的48.33%。
• 本次融资，融资方关键个人将签署个人无限担保（Personal Guarantee），承诺向基金按时支付本金与利息。如果还款出现问题，美地众筹852基金将通过法律程序，追诉其名下的个人资产偿还投资者。

长岛市/阿斯托里亚以其优越的地理条件和便捷的交通环境，成为了近年来纽约市内许多优质地产开发项目的首选，随着越来越多的地产项目落户于此，长岛市逐渐吸引越来越多的企业和居民进入，也是华人投资和移民的首选区域之一。

长岛市/阿斯托里亚的人口呈明显年轻化，其居民及消费群体均为各个族裔的年轻白领，有较为稳定的工作收入及消费能力，且族裔构成多样化。

该区域内居民平均年龄约34岁；拥有18岁以下孩子的家庭占14.9%，住宅市场以租赁公寓为主，近年来出现了众多的豪华出租公寓和独立产权公寓，地区待售房屋库存量不高，潜在买家需求强劲，价格持续上涨。

* 数据来源：NYU Furman Center, 以及U.S. Census Bureau，于2025年2月。

根据国家统计局所做American Community Survey中的最新数据，截止至2021年底，项目所在的Long Island City/Astoria行政划区，当地住宅的自住房比例为18.90%，住宅市场以租赁公寓为主。在册登记的住宅数量为95,762个单元。住宅出租的空置率仅为3.30%，好于皇后区平均水平。

近年来，该地区成交量最大的住宅类型为2-4户家庭住宅，独立产权公寓的成交量其次。至2022年底，独立产权公寓的成交量为134套。

随着大量新建中高端产权公寓楼盘完工并进入市场，长岛市住宅价格进一步走强，房价与每平方英尺中位价均大幅提高。截止至2022年底，当地的单户家庭销售价格中位数为$995,000美元；独立产权公寓的销售价格中位数为$612,500美元。

自2010年以来，纽约市已经修改了阿斯托里亚地区近250个街区的建筑规划（Rezoning), 为靠近东河的中大型住宅开发项目铺好了道路。纽约市政最近几年新规划的东河渡轮（Ferry）, 也为该区域的新建住宅大楼住户提供了除地铁之外的更多通勤选择。

*数据来源: NYU Furman Center，于2025年2月。

根据第三方估价机构Real Estate Appraisal Solutions所提供的估值报告，在项目完工后，该物业的市场价值约为$21,000,000美元。

美地众筹在考虑到市场不确定性的因素下，降低独立产权公寓的每英尺价格，保守估计该物业的市场价值约在$19,300,000美元到$21,000,000美元之间。

综合考虑，美地众筹认为第三方估价机构所评估的$21,000,000美元的物业价值符合目前标的项目的实际估值，也符合美地众筹基金发放建筑贷款的审核标准。

*数据来源: 第三方估价机构Real Estate Appraisal Solutions所提供的估值报告 。

地理位置

项目地处纽约市皇后区阿斯托里亚（Astoria)的中心地带，与曼哈顿中城仅一河之隔，周围公共交通发达，紧邻纽约市N、W号地铁线路，周边覆盖数条公交线路。项目地址至曼哈顿，皇后区和布鲁克林区的各个区域均方便快捷。从项目地址驱车，10分钟抵达拉瓜迪亚机场，25分钟抵达JFK国际机场。

周边交通

• 地铁: N、W号线（步行约5分钟）
• 至曼哈顿中城: 约15分钟地铁
• 至肯尼迪机场：约25分钟车程
• 至拉瓜迪亚机场：约10分钟车程

周边学校

项目所在的阿斯托里亚（Astoria)，具备完善的基础教育系统，多所小学、初中、高中均在区域内落户，满足居民的教育需求。区域内多所职业技能培训机构，也满足年轻人群职业与工作发展的学习需求。

饮食居住

除了交通极为便利之外，区域周边商圈发展成熟，生活设施一应俱全，餐厅与超级市场所提供的产品，也能满足当地居民族群多样化的需求。该区域内大部分住宅以传统租赁和Co-op为主，无论是老业主或是近年来落户于此的年轻纽约客，均能在此体会到生活便利。

休闲娱乐

项目周边娱乐休闲设施的发展，正在不断迎合新生代年轻群体的需求。各类公园、运动中心、博物馆遍布于项目地址周围步行可达的范围内。便捷的交通，也能缓解曼哈顿上班族的通勤压力。

融资方公司：2008 Steinway LLC.

项目网站：https://sophiecondos.com/

承包商公司：Efin Management Corp.

承包商网站：https://www.efinmanagement.com/

• 本次美地众筹852基金，为融资方提供中短期夹层贷款（Mezzanine Loan），用于标的项目物业销售阶段的持有成本（Carrying Costs）与及软性成本（Soft Costs) 。融资方将通过销售独立产权公寓所获的销售款项来偿还852基金所发放的贷款。
• 本次美地众筹852基金的标的项目，已开始进行销售，不存在建筑风险。截止至2025年2月，项目内已签约5套公寓单元的销售合约，销售进度良好。
• 本次美地众筹852基金的标的项目，债务杠杆低于行业水平，违约风险较低。目前该项目的贷款对价值比（Loan-to-Value）仅51.67%，低于一般地产开发项目的杠杆使用率，融资方股本价值充盈。
• 本次项目的标的物业位于皇后区阿斯特莉亚的核心区域，地理位置优越。阿斯托里亚是纽约市皇后区的传统居住社区，以其优越的地理条件和便捷的交通环境，在近年来吸引了许多新兴地产开发项目在此落户。
• 因此，美地众筹认为本次852基金的中短期债权投资，违约风险较低，适合追求固定收益类产品的投资者。