• 本次项目标的物业，位于纽约市皇后区的法拉盛核心区域，毗邻当地交通主干道—缅街。法拉盛是近20年来纽约市皇后区发展较为迅速的地区之一，拥有便捷的公共交通系统及设施，位置上靠近纽约拉瓜迪亚机场（LGA）以及花旗球场。目前法拉盛地区，已经成为美东最大的华人聚集中心，巨大的人口红利也推动了当地社区的医疗服务业的发展，尤其是提供中文服务的医疗诊所。
• 该物业为8层楼高的社区中心(Community Facility)大楼，包含12间独立医疗诊所单位（Commercial Condo)。融资方于2017年低价购入该地块，拆除了原先的两层小楼后，于2021年下半年末完成了医疗大楼的全部建设工作。目前该物业已成功向纽约市备案销售规划方案（Condominium Offering Plan)，并获得纽约市住房管理局审核后的居住许可证（Certificate of Occupancy）。销售方面，已有2套医疗诊所签署销售合约。

• 美地众筹853基金的抵押品为融资方成功开发并持有的法拉盛医疗中心大楼。目前大楼建筑已经全部完成，且成功向纽约市备案销售规划方案（Condominium Offering Plan），并获得纽约市住房管理局审核后的居住许可证（Certificate of Occupancy）。
• 根据第三方评估报告，标的物业目前的价值约为$20,000,000美元，银行贷款剩余总额为$7,600,000美元，美地众筹853基金所发放贷款为$1,350,000美元。除去银行和美地众筹853基金所发放的贷款外，目前融资方的股本净值约$11,050,000美元，项目的贷款对价值比（Loan-to-value）为44.75%。
• 此外，融资方的关键个人签署个人无限担保（Personal Guarantee），承诺向基金按时支付本金与利息。如果还款出现问题，美地众筹853基金将通过法律程序，追诉其名下的个人资产偿还投资者。

法拉盛是纽约市近20年发展最为迅速的地区之一，因为其便利的交通以及紧邻LGA机场的地理位置优势，让许多亚洲新移民纷纷落户于此。

该区域内人口呈明显种族多样化，法拉盛居民以亚洲族裔占主导（人口占比55%），同时也聚集着其他各色种族居民，包括白人裔（人口占比22%），以及西裔（人口占比17% ）等。

区域内居民以有稳定收入的中年家庭为主，平均年龄约47岁，大部分都为勤恳努力工作的新移民，失业率仅4%。

法拉盛过去十年的变化是新月异，大量新亚裔居民开始涌入该区域，促使租房市场火热。由于该地区待售房屋库存量低，而潜在买家需求却非常强劲，不断推动当地各类不动产价格的持续上涨。

* 数据来源： NYU Furman Center, 以及U.S. Census Bureau，于2025年4月。

根据戴德梁行（Cushman & Wakefield）的第三方估值报告，目前法拉盛地区属于纽约市第四大商业活动中心，仅次于曼哈顿中城，曼哈顿下城以及布鲁克林中心区域。法拉盛7号车站附近的缅街和罗斯福交汇处，更是纽约行人交通量最大的十字路口。根据第三方估值报告的数据，每天经过法拉盛交通枢纽中心（包括地铁，公交，火车）的通勤人数高达5万人。

目前法拉盛现有的规划用地中，1-2户家庭住宅仍占主体，约34.7%；多家庭住宅楼占到10.9%，但是商业物业单位，包括医生诊所等仅占4.6%。随着当地高度密集的华语人口增长，此类服务行业的中文特殊需求，促使当地的商业地产价格一路上扬，旺铺难求。

巨大的人口红利，以及以中文为主的亚洲社区的发展，也使得法拉盛成为一个与纽约其他区域都非常不一样的自给自足的独立商圈。当地的住宅和商业市场并不太受外界太多的影响，以强而有力的本地市场需求为基础，价格稳步上涨。

*图片来源：戴德梁行所提供的第三方估值报告。

根据第三方估价机构戴德梁行（Cushman & Wakefield）所提供的第三方估值报告，本次基金的标的项目的物业在市场上进行成功销售时的物业总价值约$20,000,000美元，具体估值结果如右图所示。

目前大楼建筑工程已经全部完成，且成功向纽约市备案销售规划方案（Condominium Offering Plan），并获得纽约市住房管理局审核后的居住许可证（Certificate of Occupancy）。

美地众筹认为第三方估价机构所评估的$20,000,000美元的物业估值，符合目前标的项目的实际市场价值，也符合美地众筹基金发放贷款的审核标准。

*数据来源: 图片来源：戴德梁行所提供的第三方估值报告。

地理位置

该物业大楼周边交通便捷，四通八达。项目所在地，走路5分钟可达7号线地铁站，走路3分钟可达长岛铁路火车站，20分钟火车可达曼哈顿中城；驾车到拉瓜迪亚机场，仅需8分钟。步行1分钟可到达几条主要的公交路线的途径车站。

周边交通

• 地铁: 7号线（步行约5分钟）
• 至曼哈顿中城： 约20分钟火车
• 至肯尼迪机场：约20分钟车程
• 至拉瓜迪亚机场：约8分钟车程

周边学校

项目位于法拉盛中心地带，附近基础教育机构完备，多所小学、初中、高中在区域内落户，满足孩子的教育需求。附近更有众多语言学习机构及各式早教机构，保证孩子全面发展。

饮食居住

社区周围非常靠近成熟的华人商圈，生活便利。区域内涵盖各式中国与韩国超市，各式中餐、快餐应有尽有，附近还有大型购物中心，满足日常饮食与居住的购物的需求。

休闲娱乐

项目附近博物馆、体育馆及娱乐场所丰富。附近的科罗纳公园，是该地区的文化地标之一。纽约科学馆、纽约羽毛球馆、国家网球中心、皇后区艺术博物馆、皇后区野生动物中心，以及花旗球场也都在距离地区不远的位置。

开发商公司：JLS Group Construction.

项目网站：https://www.jlsgrp.com/

以往合作项目：804基金 / 807基金 / 809基金 / 812基金 / 818基金 / 822基金 / 823基金 / 617基金 / 827基金 / 841基金 / 843基金 / 619基金 / 850基金

• 本次美地众筹853基金，为融资方提供中短期夹层贷款（Mezzanine Loan），融资方预计将美地众筹853基金所提供的贷款，用于偿还目前承付的贷款，以及该项目最终销售阶段的持有成本，并预计将通过未来销售医疗诊所的回款，或用其持有的其他地产项目的现金回款，来偿还美地众筹853基金所发放的贷款。
• 本次美地众筹853基金的标的项目，已开始进行销售，不存在建筑风险。美地众筹选择融资方已经完成建筑工程的现成楼盘作为抵押品，以此减少投资风险。截止至2025年4月，项目内已签约2套医疗诊所的销售合约。
• 本次美地众筹853基金的标的项目，债务杠杆低于行业水平，违约风险较低。目前该项目的贷款对价值比（Loan-to-Value）仅44.75 %，低于一般地产开发项目的杠杆使用率，融资方股本价值充盈。
• 本次基金项目的标的物业位于纽约市法拉盛的核心区域，地理位置优越。作为满足华人社区刚需的医疗诊所商业单元，该物业类型的销售预期良好。
• 因此，美地众筹认为本次853基金的中短期债权投资，违约风险较低，适合追求固定收益类产品的投资者。