• 本次项目标的物业，位于纽约市曼哈顿上东区的核心区域，地处East 86街的北侧，步行至MTA地铁4、5、6号线的86街站仅3分钟，向西步行三个街区便可到达纽约中央公园。曼哈顿上东区属于纽约市中心区域的传统高档住宅区，拥有美国城市地区最昂贵的住宅楼，以及大量高档消费商铺，人口密集，高楼林立。该区域历史与文化底蕴深厚，大都会博物馆、古根海姆博物馆、费里克收藏馆、苏富比拍卖行，以及大量画廊和古董店均落户于此。
• 本次项目标的物业的土地，由开发商于2023年10月以$24,500,000的价格购入，拟建一栋高17层，包含2套两居室独立产权公寓、17套三居室公寓、4套四居室公寓、1套五居室公寓，以及1个商业零售空间的高档独立产权公寓大楼。目前该项目的工程进度，已完成了原有建筑的拆除工作，即将完成打桩与地基的建筑工作，预计于2026年9月获得物业的临时居住许可证（Temporary Certificate of Occupancy），2027年2月正式竣工。届时该物业总建筑面积约70,844平方英尺，商用出租面积约5,738平方英尺。物业大楼还包括为住户提供的健身中心、会议室、高尔夫练习室、电影院、公共休息室、游戏室和共享办公空间。

• 根据第三方估价机构CBRE提供的估值报告显示，该项目的土地价值约为$30,300,000美元，项目完工后的成本估值约为$111,800,000.00美元，完工后在市场上销售的价值约为$151,290,000美元。
• 本次美地众筹854基金所发放的中期贷款，以项目公司的其中一家合伙人公司100%的股权作为抵押，该部分股权融资方预计出资$12,256,560美元，超过美地众筹854基金所发放贷款总额的2倍，占总资本投入的10.96%；其他两家项目合伙人公司预计的股本投入为$22,543,440美元，占总资本投入的20.16%。
• 商业银行所发放的建筑按揭抵押贷款为$72,000,000美元，占总资本投入的64.40%；美地众筹854基金所发放贷款为$5,000,000美元，占总资本投入的4.47%。根据目前规划的贷款情况，以及项目股本投入后情况，本次标的项目的贷款对成本比（Loan-to-cost）为68.87%，地产项目的杠杆使用率属于一般行业标准水平。
• 此外，融资方的关键个人将签署个人无限担保（Personal Guarantee），承诺向基金按时支付本金与利息。如果还款出现问题，美地众筹854基金将通过法律程序，追诉其名下的个人资产偿还投资者。

曼哈顿上东区是纽约市最为富裕的地区之一，同时也是博物馆和品牌店的聚集区。因为其便利的交通以及优质的生活环境， 是全球高净值人群置业和生活的选择区域之一。

该区域内人口以白人族裔为主导（人口占比72%），亚裔族群其次（人口占比12%），西裔族群再次（人口占比9% ），非裔族群最少（人口占比4% ）。

区域内居民以纽约市当地中高收入的中年家庭为主，平均年龄约42岁，地区人口的家庭收入中位数为$148,520美元，失业率仅4%。

曼哈顿上东区作为纽约市传统居住社区，是该市所有行政区域内贫穷比例最低的社区（7.1%）。近20年来，该地区住宅市场主要以租赁为主，至2022年底，自住房居民的比例只占当地人口的39%。

* 数据来源： NYU Furman Center, 以及U.S. Census Bureau，于2025年4月。

根据纽约市城市规划局的数据，上东区46.0%的土地用途为多家庭住宅，其次是商住混合用途住宅楼，占23%；1-2户住宅最少，仅6.0%。上东区的住宅物业，主要由中低层的公寓楼组成，大部分建筑的年龄超过50年，新兴开发项目较少。

根据世邦魏理仕（CBRE）的第三方估值报告，截止至2024年第四季度，上东区租赁公寓的供应量为57,198套，占用率（Occupancy Rate）为98.10%，单套公寓的平均月租金约为$4,301美元/月，出租市场稳定健康。

根据NYU Furman Center所使用的统计局数据，至2023年底，上东区的住宅价格相比2000年时，已上涨248%，目前该地区住宅的平均房价约为$1,214,721美元。相比纽约市许多新兴地区，上东区的新住宅开发量少，2010年至2020年期间，当地仅新建1,707套市场价格出售的产权公寓，261套价格调整后的产权公寓，以及222套低收入福利产权公寓。

2010年以来，上东区仅迎来三次新建住宅项目的审批高峰，分别为2015年的616套，2018年525套，以及2022年的1,329套。

*图片来源：NYC Planning, 以及NYU Furman Center，于2025年4月。

根据第三方估价机构世邦魏理仕（CBRE）所提供的第三方估值报告，本次基金的标的项目完工后在市场上销售的价值约为$151,290,000美元。其中，24套独立产权公寓的估值约$138,390,000美元，1个商业零售空间的估值约$12,900,000美元，具体估值如右图所示。

*数据来源: CBRE所提供的第三方估值报告。

根据第三方估价机构世邦魏理仕（CBRE）所提供的第三方估值报告，本次基金的标的项目的物业的土地价值约为$30,300,000美元，项目完工所需的成本预算约为$111,800,000.00美元。

美地众筹认为第三方估价机构所评估的$111,800,000美元的成本估值，符合目前标的项目的估值，也符合美地众筹基金发放贷款的审核标准，成本预算的具体明细见下图。

*数据来源: 成本科目数据由开发商提供，由美地众筹进行计算整理。

地理位置

该物业大楼周边交通便捷，四通八达。项目所在地，走路3分钟可达MTA地铁4、5、6号线车站，走路5分钟可达地铁N、Q、R号线车站。住户向西步行三个街区，便可到达纽约中央公园。从项目地址坐地铁，30分钟内可抵达曼哈顿和皇后区的大部分区域，45分钟内可抵达布鲁克林区大部分区域；从项目地址驱车至拉瓜迪亚机场仅20分钟，至JFK国际机场仅45分钟。

周边交通

• 地铁: 4、5、6号线（步行约3分钟）/ N、Q、R号线（步行约5分钟）
• 至曼哈顿中城： 约10分钟地铁
• 至肯尼迪机场： 约45分钟车程
• 至拉瓜迪亚机场：约20分钟车程

周边学校

项目物业位于曼哈顿上东区，是纽约最为优质的学区之一，拥有着数十家排名极佳的私立学校。同时Ps 77 Lower Lab School、Eleanor Roosevelt High School、Ps 6 Lillie D Blake、PS 267 East Side Elementary School，以及Ps 290 Manhattan New School 五所满分公立学校也在区域内。该区域内还有几所高等教育机构，洛克菲勒大学和亨特学院距离标的项目的物业不到1英里。

饮食居住

该区域作为曼哈顿传统高档住宅区，商圈繁荣，无论是高档消费商铺还是大型购物中心，各国美食餐厅与酒店，以麦迪逊大道为中心，分布在区域内，满足住户日常饮食与居住的购物的需求。

休闲娱乐

项目附近博物馆、健身房及娱乐场所丰富，且极为方便的交通条件，使得住户可畅享曼哈顿城市生活。附近的纽约中央公园，是纽约市内最大的城市绿地，方便家庭休闲玩乐。大都会博物馆、古根海姆博物馆、费里克收藏馆、苏富比拍卖行，以及大量画廊和古董店也均在区域内。

开发商公司：ZD Jasper Realty.

项目网站：https://www.zdjasper.com/

以往合作项目：606基金 / 806基金 / 810基金 / 813基金 / 817一期基金 / 817二期基金 / 824基金 / 829基金 / 839基金

• 本次美地众筹854基金，为融资方提供中期夹层贷款（Mezzanine Loan），融资方预计将美地众筹854基金所提供的贷款，全部用于标的项目的开发过程中的出现的建筑成本，帮助项目准时完成预定工期，于完工后尽早开始销售，并预计将通过项目完成后销售独立产权公寓所得的款项，或用其持有的其他地产项目的现金回款，来偿还美地众筹854基金所发放的贷款。
• 本次美地众筹854基金的标的项目，债务杠杆属于一般行业标准水平 ，风险可控。目前该项目的贷款对成本比（Loan-to-cost）为68.87 %，融资方预计出资$12,256,560美元，超过美地众筹854基金所发放贷款总额的2倍，股本价值充盈。
• 本次基金项目的标的物业位于纽约市曼哈顿上东区的核心区域，地理位置优越。作为纽约市的传统高档住宅区，该物业类型的新建产权公寓销售预期良好。
• 因此，美地众筹认为本次854基金的中期债权投资，违约风险较低，适合追求固定收益类产品的投资者。