• 本次项目标的物业，位于纽约市布鲁克林区的Sunset Park与传统犹太社区Borough Park的交界区域，地处65th Street北侧，布鲁克林区最繁忙的亚裔传统商业街八大道的西侧，向北步行2个街区至MTA地铁N线（Broadway Express）八大道站仅5分钟，向南步行2个街区便可到达当地社区最大的公园Leif Ericson Park。从20世纪80年代开始，随着华裔新移民逐渐在布鲁克林Sunset Park周边区域落户生根，八大道逐渐形成一批华裔杂货店、日用品店，以及超级市场，形成商圈，并逐渐吸引更多华裔居民选择该区域置业定居，渐渐形成具备规模的布鲁克林区中国城。
• 本次项目标的物业的土地，由开发商于2023年8月以$4,300,000的价格购入，拟建一栋高8层，包含4层医疗诊所、1层办公室、1层餐厅、1层零售空间，以及地下一层二层停车场，二楼停车场的综合商业大楼。所有的商业单元，将在完工后用于出租。目前该项目已经完成了约50%的工程进度，目前刚刚完成大楼主体结构的封顶工作，预计于2026年第一季度正式竣工。届时该物业总建筑面积约49,844平方英尺，商用出租面积约21,454平方英尺。

• 根据第三方估价机构East Coast Appraisal所提供的估值报告，该项目的土地成本约为$4,300,000美元，项目目前工程进度至50%时的估值约$17,330,000美元，完工后的市场上估值约为$34,660,000美元。根据融资方所提供的成本预算与相关明细，完工后的成本估值约$21,500,000美元。
• 本次美地众筹将通过624与855两支基金，同时向标的项目进行分层投资。美地众筹624基金将为项目提供总计$6,000,000美元的第一顺位按揭抵押贷款，占总资本投入的27.90%；美地众筹855基金将为项目提供总计$6,000,000万美元的股权质押贷款，占总资本投入的27.90%。融资方实缴股本$9,500,000美元，占总资本投入的44.20%。
• 根据目前规划的贷款情况，以及项目的股本投入情况，本次标的项目的贷款对成本比（Loan-to-cost）为55.81%，地产项目的杠杆使用率略低于一般行业标准水平。
• 此外，融资方的关键个人将签署个人无限担保（Unlimited Personal Guarantee），承诺向基金按时支付本金与利息。如果还款出现问题，美地众筹855基金将通过法律程序，追诉其名下的个人资产偿还投资者。

Sunset Park是纽约市布鲁克林区的传统居住社区，北面与公园坡（Park Slope）地区相接，东面则与纽约市最大的犹太族裔聚居区自治市公园（Borough Park）相接。该地区近三十年来，逐渐吸引大量亚裔移民定居，形成布鲁克林区中国城及相应的亚裔商圈。

该区域内人口以西班牙族裔为主导（人口占比36%），白人裔族群其次（人口占比31%），亚裔族群再次（人口占比25% ），非裔族群最少（人口占比3% ）。

区域内居民移民背景较多，约38%的居民在美国之外的国家出生，在本地落户后，成为当地的工薪阶层。相较布鲁克林许多其他区域，该地区居民较为年轻，年龄中位数约37岁。居民家庭收入中位数约$90,450美元，地区失业率为5%。

* 数据来源： NYU Furman Center, 以及U.S. Census Bureau，于2025年6月。

根据NYU Furman Center所使用的统计局数据，至2024年底，Sunset Park地区住宅价格相比2000年时，已上涨498%，目前该地区单户家庭住宅的单位价格中位数为$1,725,000美元，2-4户家庭单位价格中位数为$681,250美元，独立产权公寓的价格中位数为$894,480美元。Sunset Park地区于2022年迎来一波新的开发高峰，当年新增1,009个新建建筑许可，并且于2024年批准了607个符合建筑规范的居住许可证。

*图片来源：NYU Furman Center，于2025年6月。

根据 Ariel Property Advisors今年总结的行业数据，纽约市布鲁克林区地产市场在2024年一共完成890笔交易，总金额约$71.5亿美元，交易量相较2023年上升5%，交易金额上升37%。除酒店与特殊用途不动产外，所有其他类别的不动产交易量和交易金额均有所上涨。

在商业和零售类不动产的细分资产板块，2024年布鲁克林区的市场强劲反弹，创下该区有记录以来交易金额第三高的一年，共计完成81笔交易，交易金额达到$6.42亿美元，年同比分别增长19%和48%。其中，相较上半年仅有的3笔交易，2024年下半年交易金额约$4.8亿美元，占总交易的75%，是自2019年以来最强劲的下半年，共有11笔交易超过$1,000万美元，凸显出本地市场的活跃与投资信心的恢复。

根据 Ariel Property Advisors的报告，2024 年布鲁克林零售类不动产的平均价格约$721美元/每平方英尺，创历史新高，与2023年的$632美元相比大幅上涨。根据纽约市小商业服务中心的数据，Sunset Park地区2015年至2022年期间，地区零售总额增长28%，地区零售销售中位数上涨55%，两个数据均好于纽约市总体水平。

*数据来源：NYC Small Business Services, Sunset Park Brooklyn Commercial District Report。

根据第三方估价机构East Coast Appraisal所提供的估值报告，本次基金的标的项目完工后，根据租金收入预测的市场估值约为$34,660,000美元。

其中，所有商业租赁单元每年能够产生的租金收入约$1,807,065美元，每年运营物业的总成本约$ 193,026美元，每年净利润约$1,559,827美元。按照当地市场4.50%的资本化率（Capitalization Rate）计算，得出约为$34,660,000美元的市场估值，具体估值如右图所示。

*数据来源: East Coast Appraisal第三方估价报告。

根据第三方估价机构East Coast Appraisal所提供的估值报告，本次基金标的项目的物业，目前工程进度至50%时的估值约$17,330,000美元。

根据融资方所提供的成本预算与相关明细，该物业的土地价值约为$4,300,000美元，项目完工所需的其他成本预算约为$17,200,000美元，总成本约$21,500,000美元。

美地众筹认为$21,500,000美元的总成本估值，符合目前标的项目的估值，也符合美地众筹基金发放贷款的审核标准，成本预算的具体明细见下图。

*数据来源: East Coast Appraisal第三方估价报告。

地理位置

该物业大楼周边交通便捷，四通八达。项目所在地，向北步行5分钟可达MTA地铁N线（Broadway Express）八大道车站，向西步行10分钟可达MTA地铁R线Bay Ridge Av车站。住户向南步行2个街区便可到达当地社区最大的公园Leif Ericson Park。从项目地址坐地铁，30分钟内可抵达曼哈顿，45分钟内可抵达皇后区大部分区域；从项目地址驱车至拉瓜迪亚机场需35分钟，至JFK国际机场也仅需40分钟。

周边交通

• 地铁: N号线（步行约5分钟）/ R号线（步行约10分钟）
• 至曼哈顿中城： 约30分钟地铁
• 至肯尼迪机场： 约40分钟车程
• 至拉瓜迪亚机场：约35分钟车程

周边学校

项目物业位于布鲁克林区Sunset Park区域，隶属于纽约市地理辖区District #15，是公立学校资源充沛的传统居住区，拥有19家Preschool学前班，27家小学，11家初中，以及14家高中。同时也拥有Brooklyn Preschool of Science,，Hannah Senesh Community Day School，以及Luria Academy of Brooklyn等几所私立学校，为当地的华裔孩子提供双语教学。

饮食居住

该区域周边的布鲁克林区中国城商圈，早已成熟并形成规模。周边的杂货店、超级市场，以及各类店铺，能够满足华裔居民日常饮食起居的各类需求，多家口味正宗的粤菜馆，也能够满足华裔老移民回味家乡口味的味蕾需求。

休闲娱乐

从项目地址出发向南行走的两个街区，即当地社区最大的公园Leif Ericson Park及其周边为居民准备的休闲娱乐区域。附近的体育场包括足球场、网球场、棒球场，也包括为孩子们准备的游乐场。向南行走八个街区，则可到达另一处包含篮球场及各类户外体育场的公园Mckinley Park。向南行走五个街区，可抵达当地最大的公共图书馆。

开发公司：Leeboy Group.

公司网站：https://www.leeboygroup.com/

以往合作项目：美地众筹842基金

• 本次美地众筹将通过624与855两支基金，同时向标的项目进行分层投资。美地众筹624基金将为项目提供总计$6,000,000美元的第一顺位按揭抵押贷款；美地众筹855基金将为项目提供总计$6,000,000万美元的股权质押贷款。两层债权投资在保证美地众筹所发行基金于投资中占主要债权人地位的情况下，为融资方提供保障标的项目成功所需要的资金。
• 本次美地众筹624与855两支基金的标的项目，债务杠杆略低于一般行业标准水平，风险可控。该项目的贷款对成本比（Loan-to-cost）为55.81%，融资方实缴股本$9,500,000美元，占总资本投入的44.20%。同时融资方关键个人，向本次借贷提供个人无限责任担保（Unlimited Personal Guarantee）。
• 本次基金项目的标的物业位于纽约市布鲁克林区的Sunset Park区域，属于布鲁克林区中国城商圈，地理位置优越。作为传统亚裔社区，Sunset Park区域以及八大道周边，和布鲁克林中心区域、公园坡一起进入新的发展阶段，新兴地产开发项目逐渐沿着地铁线向南延伸，涌现出一批新建的商业与住宅项目，以满足当地的市场需求。
• 因此，美地众筹认为本次855基金的中期债权投资，违约风险较低，适合追求固定收益类产品的投资者。