• 本次项目的标的物业，位于纽约市布鲁克林区的展望高地，毗邻当地布鲁克林最繁华的中心区和布鲁克林高地。展望高地是布鲁克林近年来高速发展的新兴社区，环境优美，因比邻布鲁克林中央公园之称的展望公园（Prospect Park）而得名。近几年来，当地涌现出许多新兴住宅，来满足日益增长的住房需求。
• 本次项目的标的物业为9层楼高的商住混合用途大楼，包含132套独立产权公寓（Condominiums)，20,000平方英尺的零售和商业空间以及76个停车位。该项目于2023年末正式开工，目前已完成原来地面建筑的拆除工作，即将完成地基建设，并成功备案销售许可证（Condominium Offering Plan），预计2027年底竣工。

• 根据第三方估价机构 Marshall & Stevens 所提供的估值报告显示，该项目物业目前的土地价值约为 $26,310,000 美元。根据融资方与商业银行提供的成本预算，项目完工后物业的总成本价值约为 $112,188,889 美元。
• 该标的项目的资本结构中，商业银行所出借的建筑贷款总额为 $75,000,000 美元，占项目资本投入的 66.85%；美地众筹 849 二期基金所发放的贷款总额为 $8,000,000 美元，占资本投入的 7.13%；融资方目前的实缴股本总额为 $29,188,889 美元，占资本投入的 26.02%。该项目的贷款对成本比（Loan-to-cost Ratio）为 73.98%，属于行业平均水平。
• 本次美地众筹 849 二期基金所发放的贷款，以拥有物业的项目公司 100% 股权作为抵押。融资方关键个人将签署个人无限担保（Personal Guarantee），承诺借款基金按时支付本金与利息。如果还款出现问题，美地众筹将通过法律程序，追诉其名下的个人资产偿还投资资金。

• 布鲁克林的展望高地，得名于纽约市布鲁克林的地标景点展望公园。该公园建于1867年，占地面积236公顷，也出自纽约中央公园的设计师之手。为当地社区提供了独特的绿化环境和自然氛围，在寸土寸金的纽约市难能可贵。
• 该地区拥有便捷的公共交通系统及设施，因为靠近布鲁克林中心区以及曼哈顿下城，近5年在当地涌现出一批新的住宅开发项目，来满足日益增长的住房需求。
• 区域内居民以有稳定收入的中年家庭为主，平均年龄约35岁，大部分都为勤恳工作的本地中产阶级，拥有18岁以下孩子的家庭占20.5%.
• 近年来，大量曼哈顿的工作白领，作为新居民开始涌入该区域，促使当地租金价格与住宅价格稳步上涨。由于该地区待售房屋库存量低，潜在买家需求上升，因此新建住宅的市场前景可观。

* 数据来源： NYU Furman Center, 以及U.S. Census Bureau，于2025年10月。

• 根据 Marshall & Stevens 所提供的第三方估值报告，展望高地自疫情2020年至今，人口变化仅为-0.4%。相对于纽约市许多其他区域的人口外流现象，该区域稳定的人口数量与居民相对年轻的特点，有助于地区住宅市场的稳定发展。
• 尽管美国2023年按揭抵押贷款的利率较去年同期几乎翻倍，展望高地区域内的住宅价格中位数，依旧上涨到了历史上的第三高点。布鲁克林住宅中位数价格较去年同期持平，到达平均$950,000，较疫情之前上涨了18.1%。
• 相较于布鲁克林的其他区域， 展望高地环境优美，具备传统优质社区的良好治安环境和便利的通勤条件。相较于临近的布鲁克林中心区以及威廉斯堡区域的高昂房价，该地区的住宅价格性价比更高，吸引大量的年轻中产白领落户于此。

* 数据来源：Marshall & Stevens 所提供的第三方估值报告

* 根据 Zillow 与 StreetEasy 数据统计，目前该区域已售公寓单元的平均成交单价为 $1,197.83/平方英尺。

* 根据 Zillow 与 StreetEasy 数据统计，目前该区域在售公寓单元的平均挂牌单价为 $1,233.50/平方英尺。

• 根据第三方估价机构Marshall & Stevens所提供的估值报告显示，该项目物业目前的土地价值约为为$26,310,000美元，项目完工后的成本价值约为$107,380,000美元。根据融资方与商业银行提供的成本预算，考虑到通货膨胀与关税等不确定因素产生的成本，项目完工后物业的总成本价值约为$112,188,889美元。
• 美地众筹认为考虑到成本上升调整后的$112,188,889美元的成本估值，更为客观，也符合美地众筹基金发放贷款的审核标准，成本预算的具体明细见下图。

* 数据来源：Marshall & Stevens 第三方估值报告。

地理位置

该物业地处布鲁克林核心区域，周边交通便捷，四通八达。项目所在地址，走路2分钟可达Q号线地铁站，乘坐地铁15分钟可达曼哈顿下城；驾车至拉瓜迪亚机场需30分钟，至肯尼迪国际机场需40分钟。

周边交通

• 地铁: Q号线（步行2分钟）
• 至曼哈顿下城：约15分钟地铁
• 至肯尼迪机场: 约30分钟车程
• 至拉瓜迪亚机场：约40分钟车程

周边学校

项目位于布鲁克林展望高地，附近基础教育机构完备，多所小学、初中、高中在区域内落户，满足孩子的教育需求。附近更有众多语言学习机构及各式早教机构，保证孩子全面发展。

饮食居住

社区周围具备成熟的亚裔商圈，生活便利，靠近华人老移民聚居区。区域内涵盖各式中国与韩国超市，各式中餐、快餐应有尽有，附近还有大型购物中心，满足日常饮食与居住的购物的需求。

休闲娱乐

项目附近博物馆、体育馆及娱乐场所丰富。附近的布鲁克林博物馆，是该地区的文化地标之一，也是纽约仅次于大都会博物馆的的第二大博物馆。日落公园与戴克海滩公园、纽约水族馆、布鲁克林网队主场巴克莱中心，也都在社区附近。

开发商公司：New Empire Corp.

开发商网站：https://www.newempirecorp.com/

以往合作项目：美地众筹604基金 / 美地众筹805基金 / 美地众筹819基金 / 美地众筹826基金 / 美地众筹828基金 / 美地众筹832基金 / 美地众筹849一期基金

• 美地众筹849二期基金所发放的贷款，属于为开发商提供中期资金流动性的建筑贷款。在确定抵押物充足、融资方有良好信用及经验的前提下，发放该笔贷款给融资方，帮助项目的建筑过程中流动资金充足。融资方将通过销售单产权公寓所得的款项，或其持有的其他项目的现金流回款，来偿还美地众筹849二期基金所发放的贷款。
• 本次849二期基金的开发商经验充足且信用良好，同时项目资本结构稳健。该项目的贷款对成本比（Loan-to-cost Ratio）为73.98%，属于行业平均水平。实缴股本的投入比例约为基金贷款额的3.6倍，股本价值充足。
• 本次基金项目的标的物业位于纽约布鲁克林区的新兴区域Prospect Heights，社区发展速度迅猛。随着布鲁克林中心区域以及公园坡的发展趋势，当地涌现出一批新建住宅的开发浪潮，未来市场前景良好。
• 因此，美地众筹认为本次849二期基金的中期债权投资，违约风险较低，适合追求固定收益类产品的投资者。