• 本次项目标的物业，位于纽约市布鲁克林区的戴克高地（Dyker Heights）与传统犹太社区Borough Park的交界区域，地处63th Street南侧，毗邻当地交通主干道-I287。戴克高地是布鲁克林的传统优质社区，近5年来当地也涌现出许多新住宅，来满足日益增长的住房需求。该区域拥有便捷的公共交通系统，并靠近布鲁克林最大的华人社区八大道，使得许多华人选择在此安家落户。
• 本次项目标的物业，为一栋高9层楼的社区中心(Community Facility)大楼，包含1层一部分至5层租赁给特许公立学校的办公室部分，6到8层产权独立用于销售的办公室和医疗诊所，以及一个使用面积4,699平方英尺的地下车库。融资方于2022年9月以$8,200,000的价格购入该地块，拆除了原先的建筑后，于2025年完成建筑工程，目前地下室至5层已经拿到临时居住许可证（Temporary Certificate of Occupancy），6至8层的产权单元预计于2025年年内获得临时许可证的审批，并正式开展销售工作。目前该物业的1层一部分至5层的办公室单元，已与特许公立学校签署为期32年的租赁协议；尚未出售的1层、6层、7层、8层的物业单元，以及地下车库，将作为625基金的抵押品，进行借贷，用以偿还该项目即将到期的建筑贷款。

布鲁克林的戴克高地，是纽约的一个传统白人社区。 近5年来当地涌现出越来越多的新楼来满足日益增长的住房需求。该地区拥有便捷的公共交通系统及设施，以及靠近布鲁克林最大的华人社区八大道，使得越来越多华人选择在此购房生活 。

该区域的人口呈明显种族多样化，居民以白人为主导（占比51%），同时也聚集着其他各色种族居民，包括亚裔（23%）、西裔（18%）、非裔（3%）等。

区域内居民移民背景较多，约37%的居民在美国之外的国家出生，且居民以有稳定收入的中年家庭为主，大部分都为在纽约市工作的中产白领，家庭收入中位数约$91,920美元，在布鲁克林区属中上水平。

近年来，大量亚裔新居民开始涌入该区域，促使租房市场火热。由于该地区待售房屋库存量低，潜在买家需求上升，因此各类不动产的价格稳定上涨。

* 数据来源：NYU Furman Center，及 U.S. Census Bureau， 于2025年10月。

根据NYU Furman Center所使用的统计局数据，至2024年底，戴克高地地区所有住宅类型的价格相比2000年时，已上涨353%，目前该地区单户家庭住宅的单位价格中位数为$1,184,000美元，2-4户家庭单位价格中位数为$626,670美元，独立产权公寓的价格中位数为$572,000美元。戴克高地地区于2024年出现一波新开发浪潮，当年新增511个新建建筑许可，而之前新建建筑的居住许可证，则于2022年迎来高峰，当年获批195个。

戴克高地各类住宅市场指标变化

根据 Ariel Property Advisors 提供的商业数据，纽约市布鲁克林区的商业地产市场在2024年一共完成809笔交易，总金额约$71.5亿美元，交易量相比2023年上升5%，交易金额上升37%。除酒店与特殊用途不动产外，所有其他类别的不动产交易量和交易金额均有所上涨。

在商业和零售类不动产中的细分资产板块，2024年布鲁克林区的市场强劲反弹，创下该区自记录以来交易金额第二高的一年，共计完成81笔交易，交易金额达到$6.42亿美元，年同比分别增长19%和48%。其中，相较上半年仅有的3笔交易，2024年下半年交易金额约$4.8亿美元，占总体交易的75%，是自2019年以来最强劲的下半年，共有11笔交易超过$1,000万美元，凸显出本地市场的活跃与投资信心的恢复。

根据高力国际所提供的第三方估价报告，标的项目所在的南布鲁克林细分市场，过去十年的商业租赁空间供给量以年均1.7%的速度稳定增长，至2024年底，总计3,995,162平方英尺的租赁面积。随着更多的租赁空间加入市场，至2024年底，当地的租赁空置率上升到9.8%，每平方英尺的租赁价格则从2022年$43.22/年/平方英尺的价格，下降到$32.98每平方英尺/年。

• 根据第三方估价机构高力国际（Colliers International）提供的估值报告，目前该地区周边同类已售商业地产单元的平均价格为：$868.50/平方英尺。

* 数据来源：高力国际所提供的独立第三方估价报告。

根据第三方估价高力国际（Colier International）提供的估值报告显示，本次基金标的项目，尚未出售的1层、6层、7层、8层的物业单元，以及地下车库，目前的市场销售价值约为$14,500,000美元；商业单元的售价约在$990/平方英尺。

根据当地商业租赁单元的市场情况，标的项目的物业在租金稳定后，租金定价约为$55.00/平方英尺/年，预计每年能创造$724,930美元的租金收入。

美地众筹认为高力国际所提供的$14,500,000美元的估值参考，符合目前标的项目的估值，也符合美地众筹基金发放贷款的审核标准。

估值总结

* 数据来源：高力国际所提供的第三方估价报告。

地理位置

该物业周边交通便捷，四通八达。项目所在地，步行5分钟可达N、Q、W、D号线地铁站，20分钟地铁可达曼哈顿下城；驾车至拉瓜迪亚机场需30分钟，至肯尼迪国际机场需35分钟。

周边交通

• 地铁：N、Q、W、D号线（步行约5分钟）
• 至曼哈顿下城：约20分钟地铁
• 至肯尼迪机场：约35分钟车程
• 至拉瓜迪亚机场：约30分钟车程

周边学校

项目位于戴克高地中心地段，附近基础教育机构完善，多所小学、初中、高中在区域内落户，满足孩子的教育需求。附近更有众多语言学习机构及各式早教机构，保证孩子全面发展。

饮食居住

社区周围非常靠近成熟的华人商圈，生活便利。区域内涵盖各式中国与韩国超市，各式中餐、快餐应有尽有，附近还有大型购物中心，满足日常饮食与居住的购物的需求。

休闲娱乐

项目附近博物馆、体育馆及娱乐场所丰富。附近的布鲁克林博物馆，是该地区的文化地标之一，也是纽约第二大仅次于大都会的世界一流博物馆。日落公园与戴克海滩公园、纽约水族馆、布鲁克林网队主场巴克莱中心，也都在社区附近。

开发公司： Leeboy Group

公司网站： https://www.leeboygroup.com/

以往合作项目： 842基金 / 624基金 / 855基金

• 本次美地众筹第625基金，为融资方提供中短期的第一顺位按揭抵押贷款。 基金所发放的贷款，将全部用于归还即将到期的建筑贷款，帮助项目留存一定的运营资金并顺利进行下一阶段的销售工作。融资方预计使用销售商业单元所得的款项，或其持有的其他项目的现金流回款，在基金到期时偿还美地众筹第625基金所发放的贷款。
• 本次美地众筹第625基金的标的项目，目前已经完成建筑工程，即将进行销售，不存在建筑风险。 截止至2025年10月，该物业的1层—部分至5层的办公单元，已与特许公立学校签署为期32年的租赁协议。
• 本次美地众筹第625基金的标的项目，债务杠杆远低于行业水平，违约风险较低。 目前该项目的贷款对价值比（LTV）仅41.38%，低于一般行业标准水平，融资方股本价值充足。
• 本次项目的标的物业位于布鲁克林优质社区戴克高地， 靠近布鲁克林最大的华人社区八大道，地理位置优越。
• 因此，美地众筹认为本次625基金的短期债权投资，违约风险较低，适合追求固定收益类产品的投资者。