• 本次基金的标的项目，位于纽约市曼哈顿NoMad社区，地处30th Street南侧，位于第五大道与麦迪逊大道之间，靠近帝国大厦与梅西百货，地理位置优越，公共交通发达。近年来NoMad区域已经成为纽约曼哈顿的热门时尚社区，是曼哈顿生活居住环境优异的社区之一，同时也是纽约市金融与科技公司聚集的地区。
• 本次基金的标的地块，属于两栋紧邻的高档住宅公寓联合开发项目中的其中一栋大楼的地块。整个联合开发项目，拟建两栋高25层，总建筑面积超过224,370平方英尺，包含124套独立产权公寓，以及地下停车库的楼组。其中，标的地块将用于建设其中一栋公寓楼，土地面积7,159平方英尺，总建筑面积71,590平方英尺，包含约90套独立产权公寓。融资方已于2026年3月签署土地的购买合约，预计于2026年6月中下旬至7月上旬完成最终过户。过户完成后，预计花费2个季度完成开发前期的准备工作及现有建筑的拆除，并于2027年上半年完成基地与建筑的前期工程，2028年年中前完成主体结构的建设，最终于2028年年底前完成项目大楼的竣工。

• 根据第三方估价机构CBRE（世邦魏理仕）所提供的估值报告显示，该项目物业的土地价值为$34,600,000美元，项目完工时的成本估值约为$110,100,000美元，项目完工后的市场估值约为$139,518,655美元。
• 本次美地众筹860基金所发放的中期贷款，将与第一顺位按揭抵押贷款方Ponce Bank协作，完成UCC1的贷款文件备案，并以项目公司100%的股权作为质押，股权价值约为$10,525,000美元，超过860基金所发放贷款的2.5倍，占总资本投入的30.42%。
• Ponce Bank所发放的按揭抵押贷款为$20,075,000美元，占总资本投入的58.02%；美地众筹860基金所发放贷款为$4,000,000美元，占总资本投入的11.56%。根据目前土地的价值，本次标的项目的贷款对成本比（Loan-to-cost）为69.58%，地产项目的杠杆使用率属于一般行业标准水平。
• 此外，融资方的关键个人，向本次借贷提供个人无限责任担保（Unlimited Personal Guarantee）。如果还款出现问题，美地众筹860基金将通过法律程序，追诉其名下的个人资产偿还投资者。

根据NYU Furman Center所使用的统计局数据，纽约市曼哈顿的NoMad区域，居民人口多样化。该区域内，以白人裔居民为主，占比49.90%，其次为西班牙裔居民，占比22.30%。再次为亚裔居民，占比14.50%。非裔居民相对较少，占比6.70%。区域内纽约州出生的本地居民，占比34.20%，外国出生的新移民居民，占比30.40%，国际化程度高。

该区域居民的年龄中位数约为35岁，十分年轻有朝气，消费力强且旺盛，大部分居民均属于纽约本地有稳定收入的中青年工作群体。

区域内有18岁以下孩子的家庭占比10%，失业率于2023年上升至7.8%。

* 数据来源： NYU Furman Center, 以及U.S. Census Bureau，于2026年5月。

根据NYU Furman Center所使用的统计局数据，截至至2023年底，项目所在的Midtown行政划区，当地住宅的自住房比例仅有21.70%，住宅市场以租赁公寓为主。当地在册登记的住宅数量为77,155个单元。住宅出租的空置率为7%。

目前该地区的住宅销售市场，以独立产权公寓为主导。2023年内，总共售出514套公寓单元。其中，5户以上多户家庭住宅仅售出5套；独立产权公寓售出509套。

目前该区域的住宅价格变化较为健康，相比2000年，所有类型住宅的价格涨幅达到450%，其中独立产权公寓的价格涨幅达到352%。

该区域在近年来持续吸引新兴住宅开发项目落户于此，2019年新增合规居住许可证586个单元，2022年新增447个，2023年新增480个。

*数据来源：NYU Furman Center, 以及U.S. Census Bureau，于2026年5月。

根据第三方估价机构CBRE（世邦魏理仕）所提供的估值报告显示，该项目物业的土地价值为$34,600,000美元，项目完工时的成本估值约为$110,100,000美元，项目完工后的市场估值约为$139,518,655美元。

根据目前的项目情况，美地众筹认为第三方估价机构所提供的物业的土地价值，符合该项目的估值标准，$34,600,000美元的土地市场价格即目前项目的估值。具体估值明细，如右图所示。

* 数据来源：第三方估价机构CBRE（世邦魏理仕）所提供的数据。

地理位置

项目地处纽约市曼哈顿的核心区域，周围公共交通发达，步行5分钟，即可抵达28街/百老汇的 N、Q、R、W 地铁线和 28 街/公园大道的4、6号线地铁站，步行10分钟可抵达纽约市火车及地铁的交通枢纽Penn Station。从项目地址驱车，35分钟抵达拉瓜迪亚机场，45分钟抵达JFK国际机场。

周边交通

• 地铁线路：N、Q、R、W、4、6号线（步行约5分钟）
• 长岛火车：所有线路（步行约10分钟）
• 至曼哈顿中城：约15分钟
• 至肯尼迪机场：约45分钟车程
• 至拉瓜迪亚机场：约35分钟车程

周边学校

项目所在区域隶属纽约市District #2学区，学区内约有119所学校，基础教育机构完备，包含32所幼儿园，37所小学，24所初中，以及72所高中。其中，Great School评价9分的学校包括小学Ps 290 Manhattan New School。8分的学校有Battery Park City School，Spruce Street School，East Side Elementary School, PS 267，与P.S. 527 East Side School-Social Actio，与Ps 6 Lillie D Blake 等。

饮食居住

该区域内居民以40岁以下单身家庭为主，人口多样化，消费能力较强，区域处于纽约市最为繁华的中城商圈内，各种百货公司、商铺、超市，以及各个国家与地区风味的餐厅，一应俱全。

休闲娱乐

该区域附近包括健身房、社区运动中心，多所公园以及博物馆。托儿所、教育辅导机构、图书馆也都应有尽有。附近的公园包括著名的麦迪逊广场、布莱恩公园，以及Gramercy Park和联合广场公园等。

开发商公司：New Empire Corp.

开发商网站：https://www.newempirecorp.com/

以往合作项目：美地众筹604基金 / 美地众筹805基金 / 美地众筹819基金 / 美地众筹826基金 / 美地众筹828基金 / 美地众筹832基金 / 美地众筹849一期基金 / 美地众筹849二期基金

• 本次美地众筹860基金，为融资方提供土地收购贷款。融资方预计将860基金所提 供的贷款，全部用于该项目土地的购买与开发前期准备工作的费用，并预计于项目完工后， 通过项目所拥有的独立产权公寓的销售款项，或是商业银行进行再融资，或用其持有的其他 地产项目的现金回款，来偿还美地众筹860基金所发放的贷款。
• 本次美地众筹860基金的标的项目，债务杠杆属于一般行业标准。该项目的贷款>对成本比（Loan-to-cost）为69.58%，融资方股本净值约$10,525,000美元，超过860基金所 发放贷款总额的2.5倍，股本价值充盈。
• 本次基金标的物业位于纽约市曼哈顿NoMad核心区域，地理位置优越。近年来NoMad区域已经成为纽约曼哈顿的热门时尚社区，是曼哈顿生活居住环境优异的社区之一。项目 地址步行5分钟，即可抵达N、Q、R、W线以及4、6号线地铁站，步行10分钟可抵达纽约市火>车及地铁的交通枢纽Penn Station。
• 本次基金标的项目的融资方，本地开发经验丰富，商业借贷信誉良好。融资方已 深耕纽约地产市场30余年，在本地市场中行业知名度高且口碑佳，已与美地众筹合作8次，>各个贷款均按期付息还款，过往信贷记录值得信赖。
• 因此，美地众筹认为，在双方借贷协议、法律权责明确的情况下，860基金所投>资的中期债务，违约风险较低，适合追求固定收益类产品的投资者。