• 本次基金的标的项目，位于纽约市布鲁克林区的Clinton Hill社区，该区域北靠布鲁克林的中心城区Downtown Brooklyn，南靠近年来迅速发展的展望高地，地理位置优越且交通便利，属于布鲁克林区当地的优质居住社区之一。项目地址位于当地主干道Fulton Street与Clinton Ave的交界十字路口，Fulton Street的北侧，Clinton Ave的西侧。从项目地址走路5分钟，可达纽约地铁A、C线的Clinton-Washington Aves地铁站；走路10分钟可达地铁2、3、4号线的Bergen Street地铁站；乘地铁20分钟可抵达曼哈顿下城，交通十分便利。
• 本次基金的标的项目，是一栋已经完成建筑工程，高6层的商住混合用途租赁公寓大楼；总建筑面积约18,482平方英尺，包含17套租赁公寓（包括13套市价租金及4套可负担租金），以及一楼总计2,156平方英尺的5个商业空间。融资方于2022年7月以$7,200,000美元的价格购置该标的项目所在的土地，于2024年5月获得建筑许可证并开始动工，最终于2026年6月完成项目的正式竣工，且获得由纽约市建筑管理局颁发的正式居住许可证（Certificate of Occupancy）。目前整个物业内，除4套可负担租金的租赁公寓外，市价公寓已全部出租；5个商业空间中的3个已成功出租，另外2个单元的租约正在洽谈。

* 项目建筑实景图。

• 根据第三方估价机构世邦魏理仕（CBRE）所提供的估值报告显示，该项目标的物业，目前完工后的市场价值约为$17,600,000美元，实现租金稳定后的市场价值约为$18,000,000美元。
• 本次美地众筹863基金所发放的中期库存贷款，以项目公司100%的股权作为质押，股权价值约为$4,350,000美元，是863基金所发放贷款的1.74倍，占总资本投入的24.72%；由金融机构投资的第一顺位按揭抵押贷款为$10,750,000美元，占总资本投入的61.08%；美地众筹863基金所发放贷款为$2,500,000美元，仅占总资本投入的14.20%。根据该物业目前的市场价值，本次标的项目的贷款对价值比（Loan-to-value）约为75.28%，地产项目的杠杆使用率，属于一般行业标准水平。
• 此外，融资方的关键个人，向本次借贷提供个人无限责任担保（Unlimited Personal Guarantee），目前其个人资产价值超过$83,000,000美元。如果还款出现问题，美地众筹863基金将通过法律程序，追诉其名下的个人资产偿还投资者。

项目区域的人口情况

* 数据来源：NYU Furman Center，以及U.S. Census Bureau，于2026年8月。

• 根据NYU Furman Center所使用的统计局数据，项目所在地的纽约市布鲁克林区Fort Greene/Brooklyn Heights行政辖区，居民人口多样化。该区域内，以白人居民为主，占比49.20%，其次为非裔居民，占比15.60%，再次为西裔居民，占比14.90%，最后是亚裔居民，占比12.40%。区域内以纽约州出生的本地居民为主，占比43.60%，外国出生的新移民居民，占比为20.50%。
• 区域内居民以有稳定收入的中青年家庭为主，平均年龄约35岁，大部分均为相对年轻的纽约市上班族，拥有18岁以下孩子的家庭占比约为20.50%。
• 该区域因其便捷的交通与舒适的生活环境，近年来吸引了许多在纽约工作的新居民，在此地租房并开始生活。

项目所在住宅类地产市场情况

• 根据NYU Furman Center所使用的统计局数据，截止至2024年底，项目所在的Fort Greene/Brooklyn Heights行政辖区，当地住宅的自住房比例仅31.20%，住宅市场以租赁公寓为主。当地在册登记的住宅数量为70,288个单元。住宅出租的空置率为4.40%。
• 目前该地区的住宅销售市场，以独立产权公寓为主导。2025年内，区域总共售出708套住宅单元。其中，独立产权公寓售出519套；2-4户家庭住宅的销售量其次，售出116套。相比2000年，所有类型住宅的价格涨幅达到513%。截止至2025年底，该区域独立产权公寓的价格中位数约为$1,525,000美元。
• 目前该区域住宅租金水平较高，至2024年底，所有类型住宅单位的租金中位数达到$2,940美元/月，Studio及一居室租金中位数约为$2,970美元/月，二至三居室租金中位数约为$3,190美元/月。当地住宅租客的租金负担较高，约15.60%的租赁单位可被收入达到当地中位数80%的租客负担，约53.10%的单位可被收入达到120%的租客负担。
• 近年来该区域已吸引大量新兴住宅开发项目落户于此，2022年迎来新增建筑许可证的高峰，年内获批4,759个；2025年则实现新增正式居住许可证的审批高峰，年内新增获得许可的住宅单位4,404套。

* 数据来源：NYU Furman Center，以及U.S. Census Bureau，于2026年8月。

* 数据来源：第三方估价机构世邦魏理仕（CBRE）提供的数据。

• 根据第三方估价机构世邦魏理仕（CBRE）所提供的数据，目前该地区周边同类已租商业空间的租金，调整后的平均租金约为$148.34/平方英尺/年；租金中位数约为$147.00/平方英尺/年。
• 根据第三方估价机构世邦魏理仕（CBRE）所提供的数据，本次基金标的项目所含的商业空间，平均租金约为$150.00/平方英尺/年，5个单元的月租金收入预计为$26,873.00美元，年租金收入约为$322,470.00美元。

项目物业的资本化法估值

• 根据第三方估价机构世邦魏理仕（CBRE）所提供的估值报告，该项目标的物业按照直接资本化法（Direct Capitalization），以物业收入能力作为考量计算，目前的市场价值约为$17,600,000美元，实现租金稳定后的市场价值约为$18,000,000美元。
• 根据目前的项目情况，美地众筹认为第三方估价机构世邦魏理仕（CBRE）所提供的$17,600,000美元的估值，符合该项目的估值标准。具体估值明细，如上图及右图所示。

* 数据来源：第三方估价机构世邦魏理仕（CBRE）提供的数据。

地理位置

项目地处布鲁克林区当地主干道Fulton Street与Clinton Ave的交界十字路口， Fulton Street的北侧，Clinton Ave的西侧。从项目地址走路5分钟，可达纽约地铁A、C线的Clinton-Washington Aves地铁站，走路10分钟可达地铁2、3 、4号线的Bergen Street地铁站；乘地铁20分钟可抵达曼哈顿下城；驱车35分钟可抵达LGA机场，45分钟可抵达JFK机场。

周边交通

• 地铁线路：A、C、2、3、4号线（步行约5-10分钟）
• 至曼哈顿下城：约20分钟地铁
• 至肯尼迪机场：约45分钟车程
• 至拉瓜迪亚机场：约35分钟车程

周边学校

项目所在区域隶属纽约市District #13学区，学区内约有42所学校，基础教学资源优异，包含18所幼儿园、19所小学、11所初中，以及16所高中。其中，Great School评价10分的学校有Ps 11 Purvis J Behan。9分的学校包括PS 9 Sarah Smith Garnet School和Ps 133 William A Butler。8分的学校有PS 54 Detective Rafael Ramos和Ps 282 Park Slope。

饮食居住

Clinton Hill地区具有悠久的历史，区域内商圈成熟、生活便利，可以满足居民的各类日常饮食与居住的购物的需求，涵盖各式超市，适合不同族裔与风味的餐馆众多，来自不同国家和地区的美食丰富，给居民提供多种选择。

休闲娱乐

Clinton Hill地区属于当地传统居住社区，居民可享受到布鲁克林区市中心及周边的各类公园、运动中心与博物馆资源。项目地址向北步行可抵达Fort Greene Park，Commodore Barry Park，以及Greenway Botanical Garden；向南步行可抵达Grand Army Plaza，以及布鲁克林区当地最大的绿化区域展望公园。

* 交通信息与截图来自Google Map。

* 图片来自Google。

开发公司：Waterfront Property Management

公司网站：www.waterfrontmanagementny.com

• 本此基金标的项目的融资方，是一家纽约本地犹太裔背景，专注于中小型不动产项目的家族式地产开发商，已成功完成了超过三十个不同的地产开发项目，本地开发经验丰富，具备姣好的行业能力与融资信用及声誉。
• 该融资方已成功开发的项目，主要集中于纽约市布鲁克林区，其核心团队有着超过30年的地产开发、投资及管理经验，眼光独到且了解市场情况，从购置土地到物业管理，各方面的业务能力十分成熟，且成功开发的项目，投资回报可观。

* 开发团队往昔项目实景图。

• 本次美地众筹861基金，为融资方提供中期库存贷款。融资方预计将861基金所提供的贷款，全部用于负担该项目独立产权公寓销售阶段的持有成本及其他费用，并预计于通过项目所拥有的独立产权公寓的销售款项，或用其持有的其他地产项目的现金回款，来偿还美地众筹861基金所发放的贷款。
• 本次美地众筹861基金的标的项目，债务杠杆低于一般行业标准。该项目的贷款对价值比（Loan-to-value）为54.28%，融资方股本净值约$10,950,350美元，超过861基金所发放贷款总额的2.7倍，股本价值充盈。
• 本次基金标的物业位于纽约市布鲁克林本森赫斯特核心区域，地理位置优越。该区域目前已经成为布鲁克林的第二大唐人街，项目所在的18th Ave更是当地最为繁华的商业街道。项目地址步行5分钟，即可抵达N、W 线地铁站，居民出行方便。
• 本次基金标的项目的融资方，本地开发经验丰富，商业借贷信誉良好。融资方已深耕纽约地产市场30余年，兼具投资与开发地产项目的经验，且其开发的项目有着较高标准的质量追求。
• 因此，美地众筹认为，在双方借贷协议、法律权责明晰的情况下，861基金所投资的中期债务，违约风险较低，适合追求固定收益类产品的投资者。

* 项目内单元实景图。