• 本次基金的标的项目，位于纽约市布鲁克林区西南部的本森赫斯特社区，是布鲁克林的第二大唐人街。项目地址位于当地最为繁华的商业街道18th Ave的东侧，处于65th Street与65th Street之间。从项目地址走路5分钟，便可到达纽约地铁N、W线的18th Ave地铁站，居民出行交通十分便利。
• 本次基金的标的项目，是一栋已经建成的高7层的商住混合用途公寓大楼，住宅的总面积约14,229平方英尺，包含20套独立产权公寓；商业空间的总面积约9,746平方英尺。除此之外，还包含10个地下停车位。融资方于2022年6月获得该项目的施工许可并正式开工，在2025年初完成项目销售计划书的备案，并于2025年8月完成项目物业的正式居住许可证的审批。目前20套独立产权公寓，已售出8套；一层的商业空间则由融资方持有并出租盈利，目前已全部出租。

• 根据第三方估价机构BBG所提供的估值报告显示，该项目物业的目前的市场估值约为$23,000,000美元；根据该项目融资方所出具的实际物业数据，该项目物业的目前的市场估值约为$23,950,350美元，其中未售出的12套产权公寓价值约$9,825,250美元，商业空间的价值约$14,125,100美元。
• 本次美地众筹861基金所发放的中期库存贷款，以项目公司100%的股权作为质押，股权净值约为$10,950,350美元，超过861基金所发放贷款的2.7倍，占总资本投入的45.72%；商业银行贷款为$9,000,000美元，占总资本投入的37.58%；美地众筹861基金所发放贷款为$4,000,000美元，占总资本投入的16.70%。根据目前项目物业的市场估值，本次标的项目的贷款对价值比（Loan-to-value）为54.28%，地产项目的杠杆使用率，低于一般行业标准水平。
• 此外，融资方的关键个人，向本次借贷提供个人无限责任担保（Unlimited Personal Guarantee）。如果还款出现问题，美地众筹861基金将通过法律程序，追诉其名下的个人资产偿还投资者。

• 根据NYU Furman Center所使用的统计局数据，纽约市布鲁克林的本森赫斯特区域，居民人口多样化。该区域内，以亚裔居民为主，占比40.50%，其次为白人居民，占比33.60%。再次为西班牙裔居民，占比22.70%。非裔居民相对较少，占比2.80%。区域内纽约州出生的本地居民，占比36.70%，外国出生的新移民居民，占比58.50%。
• 区域内居民以有稳定收入的中青年家庭为主，平均年龄约38岁，大部分都为勤恳努力工作的中产阶级，拥有18岁以下孩子的家庭占28.80%。
• 目前当地已成为布鲁克林第二大唐人街，亚裔新居民近年来不断增加，商圈愈加成熟。

* 数据来源：NYU Furman Center, 以及U.S. Census Bureau，于2026年6月。

• 根据NYU Furman Center所使用的统计局数据，截止至2024年底，项目所在的本森赫斯特行政划区，当地住宅的自住房比例约33.40%，住宅市场以租赁公寓为主。当地在册登记的住宅数量为64,911个单元。住宅出租的空置率仅为2.40%。
• 目前该地区的住宅销售市场，以2-4户家庭单元为主导。2025年内，总共售出608套住宅单元。其中，2-4户家庭单元售出382套，独立产权公寓的销售量其次，售出106套。
• 目前该区域的住宅价格变化较为健康，相比2000年，所有类型住宅的价格涨幅达到380%。截止至2025年底，该区域独立产权公寓的价格中位数约为$680,100美元。
• 该区域在近十年持续吸引新兴住宅开发项目落户于此，2020年迎来新建项目审批高峰，新增建筑审批273个；2024年则迎来新增合规居住许可证高峰，年内达到495个单元。

* 数据来源：NYU Furman Center, 以及U.S. Census Bureau，于2026年6月。

• 根据第三方估价机构BBG所提供的估值报告显示，该项目物业的目前的市场估值约为$23,000,000美元。
• 根据该项目融资方所出具的实际物业数据，该项目物业的目前的市场估值约为$23,950,350美元，其中未售出的12套产权公寓价值约$9,825,250美元，商业空间的价值约$14,125,100美元。
• 根据目前的项目情况，美地众筹认为融资方所提供的物业单元价格，更符合该项目的估值标准，所有物业单元$23,950,350美元的总价格，即目前项目的估值。具体估值明细，如右图所示。

* 数据来源：第三方估价机构BBG所提供的数据。

* 数据来源：融资方提供的物业单元价格数据。

地理位置

项目地处布鲁克林区西南部的本森赫斯特社区，是布鲁克林的第二大唐人街。项目地址位于18th Ave的东侧，处于65th Street与65th Street之间。走路5分钟，便可到达Metro N、W线的18th Ave地铁站，25分钟抵达曼哈顿下城。从项目地址驱车，40分钟抵达拉瓜迪亚机场，45分钟抵达JFK国际机场。

周边交通

• 地铁线路：N、W号线（步行约5分钟）
• 至曼哈顿下城：约25分钟地铁
• 至肯尼迪机场：约45分钟车程
• 至拉瓜迪亚机场：约35分钟车程

周边学校

项目所在区域隶属纽约市District #21学区，学区内约有40所学校，基础教学资源优异，包含17所幼儿园，22所小学，16所初中，以及12所高中。其中，Great School评价10分的学校包括Ps 90 Edna Cohen School，9分的学校有Ps 100 The Coney Island School，以及Ps 216 Arturo Toscanini，8分的学校有Ps 97 The Highlawn、P.S. 101 the Verrazano、Ps 177 The Marlboro、Ps 209 Margaret Mead等。

饮食居住

社区周围非常靠近成熟的华人商圈，生活便利。区域内涵盖各式中国与韩国超市，各式中餐、快餐应有尽有，附近还有大型购物中心，满足日常饮食与居住的购物的需求。

休闲娱乐

项目附近博物馆、体育馆及娱乐场所丰富。附近的布鲁克林博物馆，是该地区的文化地标之一，也是纽约第二大仅次于大都会的世界一流博物馆。日落公园与戴克海滩公园、纽约水族馆、布鲁克林网队主场巴克莱中心，也都在社区附近。

开发公司：FSA Capital

公司网站：https://fsacapital.com/

项目网站：https://www.bensonhousebrooklyn.com/

以往合作项目：美地众筹856基金

• 本次基金标的项目的融资方，为深耕纽约本地地产市场的家族企业FSA Capital。该公司创始人从皇后区的不动产Title Company起家，凭借法拉盛地产开发热潮获得第一桶金，转而开始进军不动产开发领域。其团队在纽约市场的住宅地产开发经验超过30年，且兼具投资与开发地产项目的经验。
• 该公司已完成并成功退出的项目，包括皇后区长岛市的地标性住宅项目及多个小型项目，法拉盛的混合用途住宅项目，以及布鲁克林的住宅项目。其开发的项目，有着较高标准的质量追求，选址也往往是黄金地段，致力于在每一个项目上实现精益求精的匠心与明确的商业愿景。

* 开发团队往昔参与项目的实景与建筑效果图。

• 本次美地众筹861基金，为融资方提供中期库存贷款。融资方预计将861基金所提供的贷款，全部用于负担该项目独立产权公寓销售阶段的持有成本及其他费用，并预计于通过项目所拥有的独立产权公寓的销售款项，或用其持有的其他地产项目的现金回款，来偿还美地众筹861基金所发放的贷款。
• 本次美地众筹861基金的标的项目，债务杠杆低于一般行业标准。该项目的贷款对价值比（Loan-to-value）为54.28%，融资方股本净值约$10,950,350美元，超过861基金所发放贷款总额的2.7倍，股本价值充盈。
• 本次基金标的物业位于纽约市布鲁克林本森赫斯特核心区域，地理位置优越。该区域目前已经成为布鲁克林的第二大唐人街，项目所在的18th Ave更是当地最为繁华的商业街道。项目地址步行5分钟，即可抵达N、W 线地铁站，居民出行方便。
• 本次基金标的项目的融资方，本地开发经验丰富，商业借贷信誉良好。融资方已深耕纽约地产市场30余年，兼具投资与开发地产项目的经验，且其开发的项目有着较高标准的质量追求。
• 因此，美地众筹认为，在双方借贷协议、法律权责明晰的情况下，861基金所投资的中期债务，违约风险较低，适合追求固定收益类产品的投资者。

* 项目内单元实景图。